Przy legalizacji samowoli liczy się czas

Inwestycje budowlane to poważna sprawa i lepiej upewnić się, jakie wymagania trzeba spełnić. Niedopełnienie formalności może się bowiem kończyć zarzutem samowoli budowlanej. Nawet jednak w takim przypadku jest opcja ratunkowa, czyli wniosek o legalizację. Trzeba tylko trzymać się procedur, zwłaszcza pamiętać o terminach. W przeciwnym razie samowola trafi do rozbiórki. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gliwicach.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Można poczekać z kasacją samowoli

Rozbiórkę, która wiąże się z trwałą zmianą rzeczywistego stanu obiektu, można skutecznie zatrzymać na czas procesu.

Zmiana funkcji nieruchomości

Sprawa miała związek z inwestycją, która doprowadziła do zmiany funkcji drewnianych domków letniskowych. A problemy ich właściciela zaczęły się, gdy zainteresował się nimi nadzór budowlany.

Kontrola przeprowadzona w maju 2023 r. wykazała, że na jego działce znajdują się trzy budynki z przeznaczeniem rekreacyjnym, które zostały przekształcone na domki jednorodzinne. Ostatecznie postępowania zostały rozdzielone i w połowie lipca 2023 r. roboty budowlane w jednym z drewnianych domów zostały oficjalnie wstrzymane.

Okazało się, że dla działki dokonano dwóch zgłoszeń. Pierwsze obejmowało budowę dwóch budynków letniskowych do 35 mkw. Drugie dotyczyło robót budowlanych polegających na wylaniu płyty betonowej, na której zostanie wykonana konstrukcja drewniana domku rekreacyjnego o powierzchni zabudowy 34,4 mkw.

Jednak okazało się, że w miejscu, w którym powinien znajdować się budynek rekreacji indywidualnej, znajduje się jednorodzinny dom mieszkalny o wymiarach 9 x 10,7 m. W tej sytuacji urzędnicy stwierdzili, że to, co zostało faktycznie wybudowane, nie odpowiada temu, co zostało zgłoszone do organu architektoniczno-budowlanego. Ocenili, że inwestycja nie posiada cech pozwalających na zakwalifikowanie jej jako wolnostojącego parterowego budynku rekreacji indywidualnej, rozumianego jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. A to oznaczało, że dom powstał bez pozwolenia i był samowolą budowlaną.

Co prawda inwestor został poinformowany o możliwości złożenia wniosku o jej legalizację w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia. Ale ponieważ z tej opcji nie skorzystał, nadzór zobowiązał go do rozbiórki drewnianego jednorodzinnego budynku mieszkalnego.

To spotkało się już z reakcją właściciela. W odwołaniu przekonywał, że decyzja o rozbiórce została wydana przedwcześnie, bo z uwagi na chorobę i przebywanie poza miejscem zamieszkania nie udało mu się w terminie zgromadzić dokumentacji wymaganej do zalegalizowania obiektu. Jednocześnie podniósł, że podjął działania zmierzające do zalegalizowania obiektu wzniesionego na swojej nieruchomości.

Nic to nie dało. Organ odwoławczy stwierdził, że inwestor spóźnił się z wnioskiem o legalizację. A ponieważ termin 30 dni do wniesienia wniosku o legalizację ma charakter ustawowy, to nie podlega przywróceniu. Jak tłumaczyli urzędnicy, jego uchybienie powoduje więc bezskuteczność dokonanej czynności procesowej, w tym przypadku wniosku o legalizację o obiektu budowlanego. Zgodnie zaś z przepisami w przypadku niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przeróbka strychu do poprawki

To, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku, wymaga przede wszystkim ustalenia, jaki był dotychczasowy.

Obowiązki inwestora przy legalizacji samowoli budowlanej

Losu nielegalnej inwestycji nie zmienił sąd. Co prawda nie zgodził się z urzędnikami, że termin z art. 48a ust. 1 prawa budowlanego nie jest terminem procesowym i nie ma do niego zastosowanie instytucja przywrócenia. W pozostałym zakresie WSA ich rozstrzygnięcie podtrzymał.

Zauważył, że zgodnie z wyjaśnieniami inwestora sporny dom powstał w wyniku przekształcenia z budynku rekreacyjnego. Skarżący nie złożył jednak żadnych innych wyjaśnień ani nie przedstawił dokumentów potwierdzających jego budowę zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Ponadto skarżący został poinformowany o możliwości złożenia wniosku o legalizację samowolnie wykonanych robót budowlanych w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia lub od dnia, w którym postanowienie stanie się ostateczne. Pouczenie dotyczyło m.in. skutków niezłożenia wniosku o legalizację.

WSA nie miał wątpliwości, że skarżący miał prawo do domagania się przywrócenia terminu do złożenia wniosku o legalizację. Niemniej sam z tej opcji nie skorzystał. Skarżący w sposób niezwykle lakoniczny tłumaczył powody spóźnienia. A do tego jednocześnie z odwołaniem nie złożył wniosku o przywrócenie terminu i nie przedstawił żadnych dokumentów, które uprawdopodabniałyby okoliczności związane z jego niezachowaniem.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu

Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Sąd przypomniał, że wystąpienie którejkolwiek z przesłanek z art. 49e prawa budowlanego obliguje organ nadzoru do wydania decyzji o rozbiórce, nie pozostawiając mu w tej kwestii żadnej swobody.

Jeżeli więc uprawniony do wniesienia o legalizację nie złoży stosownego wniosku w terminie lub bezskutecznie będzie się ubiegał o przywrócenie terminu, właściwy organ nadzoru budowlanego ma obowiązek przeprowadzić postępowanie w celu orzeczenia o rozbiórce decyzją. Taka sama sytuacja ma miejsce w razie wycofania wniosku o legalizację, obojętnie czy cofnięcie wniosku nastąpi na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, czy też w odwoławczym.