Czy użytkownikowi domu postawionego za blisko sąsiadów grozi rozbiórka i kary? Wyjaśniamy

Na pytania „Rz” odpowiadają dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z kancelarii Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG oraz adwokat Michał Skrzypek z kancelarii White Owl.

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem domu lub mieszkania, aby zweryfikować, czy zachowane zostały wymagane prawem odległości budynku od granicy działki?

Pierwszym oczywistym punktem odniesienia w przypadku wybudowanych już domów lub mieszkań powinno być pozwolenie na budowę, a konkretnie zatwierdzony nim projekt zagospodarowania terenu. Prawidłowo wydane pozwolenie na budowę powinno określać w projekcie zagospodarowania terenu wymagane (zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) minimalne odległości budynku od granicy działki budowlanej. W związku z tym kupujący powinien zażądać od sprzedającego dostępu do tych dokumentów. Obowiązkowo powinien to zrobić zwłaszcza w przypadku zakupu domu jednorodzinnego, ponieważ po zakończeniu budowy takiego budynku inwestor nie ma obowiązku uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie, a jedynie ma dokonać zgłoszenia zakończenia budowy. W takim przypadku nadzór budowlany nie jest zobowiązany do dokonywania obowiązkowej kontroli przewidzianej w art. 59a prawa budowlanego, w czasie której sprawdzana jest zgodność wykonanych robót z pozwoleniem na budowę, z projektem zagospodarowania terenu i innymi przepisami. Taka kontrola jest dokonywana tylko w odniesieniu do budynków, które wymagają uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Do kogo można zwrócić się o pomoc w kwestii sprawdzenia wymaganych prawem odległości?

W celu zweryfikowania zgodności usytuowania budynku z przepisami, w tym zwłaszcza z pozwoleniem na budowę, projektem zagospodarowania terenu najlepiej zwrócić się do eksperta od inwestycji budowlanych, ewentualnie wesprzeć się pomocą geodety, żeby sprawdzić w terenie, jak to wygląda.

Jakie konsekwencje może ponieść właściciel, który kupił od dewelopera dom, przy budowie którego nie zostały zachowane wymagane prawem odległości? Czy możliwa jest rozbiórka budynku lub jego części, np. tarasu?

W takich przypadkach wszystkie konsekwencje związane z budową niezgodnie z przepisami dotyczącymi wymaganych odległości od granicy działki budowlanej ponosi nabywca budynku. Jeśli jest możliwość doprowadzenia budynku do zgodności z przepisami dotyczącymi minimalnych odległości od granicy działki budowlanej, np. poprzez wyburzenie jego części, to organ może nałożyć w tym zakresie na właściciela budynku obowiązek rozbiórki budynku w tej części.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ile metrów od sąsiada można wybudować dom? Kiedy może być naprawdę blisko

Osoby, które planują budowę domu jednorodzinnego, powinny zapoznać się z szeregiem przepisów. Jedne z bardziej istotnych dotyczą usytuowania budynku. Każdy inwestor musi przestrzegać określonych odległości od granicy posesji sąsiada. Co mówi prawo?

Jakie kary finansowe i przez kogo mogą zostać nałożone na właściciela budynku, który został zbudowany w zbyt bliskiej odległości od granicy działki?

Przepisy nie przewidują kary finansowej za wybudowanie budynku zbyt blisko od granicy działki budowlanej, zwłaszcza jeśli projekt budowlany określał błędnie te odległości, a mimo to decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana. Innymi słowy, inwestor nie może ponosić odpowiedzialności za wybudowanie budynku zgodnie z pozwoleniem na budowę, nawet jeśli zostało ono wydane z naruszeniem prawa. Natomiast jeśli inwestor w trakcie budowy zrealizował budynek w odległości mniejszej niż przewidziana w projekcie budowlanym i organ nadzoru stwierdzi to podczas obowiązkowej kontroli dokonywanej w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, to w takim przypadku rzeczywiście organ nadzoru będzie mógł nałożyć na niego karę finansową na podstawie art. 59f ust. 1 prawa budowlanego.

Taka kara nie może być jednak nałożona na właściciela domu jednorodzinnego, który go kupił od dewelopera.

Jakie konsekwencje może ponieść właściciel, który kupił od dewelopera dom, przy budowie którego nie zostały zachowane wymagane prawem odległości? Czy możliwa jest rozbiórka budynku?

Nawet jeżeli budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, a został wzniesiony niezgodnie z projektem, istnieje możliwość stwierdzenia nieważności pozwolenia na użytkowanie i wszczęcia postępowania związanego z samowolą budowlaną, które może prowadzić nawet do rozbiórki budynku.

Czy nabywcom przysługują roszczenia wobec dewelopera, jeśli kupili dom lub mieszkanie w bloku, gdzie nie są zastosowane przepisy dotyczące odległości, ponieważ nie mieli wiedzy o tych wymogach dotyczących odległości od granicy?

Przysługują, ale to zależy od treści umowy, jaką zawarli z deweloperem oraz samego lokalu. Wadliwość musi mieć wpływ na korzystanie z niego. Orzecznictwo nieraz wskazywało, że zgodność z normami i przepisami technicznymi nie ma znaczącego znaczenia dla roszczeń wobec sprzedawcy. Lokal musi nadawać się do wygodnego w nim mieszkania. Wadliwość posadowienia może mieć jednak wpływ na korzystanie z niego. Lokal, którego okna wychodzą na zbyt bliską granicę działki, może być mniej użyteczny od takiego, w którym wymagana prawem odległość od sąsiada jest zachowana. Przy niezachowaniu odpowiedniej odległości od granicy użyteczność lokalu mogą obniżać tzw. immisje, czyli wpływ budynku sąsiada na nieruchomości położone nieopodal niego. Chodzi tutaj np. o hałasy, zapachy, brak prywatności. Dalej wadliwe usytuowanie budynku może ograniczać dostęp światła słonecznego, powodować wzrost zużycia energii itp. W takim wypadku nabywca może dochodzić obniżenia ceny lokalu na podstawie przepisów o rękojmi.

Jak to możliwe, że zdarza się, że domy lub bloki są budowane w mniejszej odległości niż określono w rozporządzeniu dotyczącym minimalnej odległości od granicy działki?

Spełnianie warunków zagospodarowania terenu jest sprawdzane i to co najmniej dwukrotnie. Przed rozpoczęciem inwestycji sposób posadowienia budynku na działce oraz zgodność z planem miejscowym i przepisami technicznymi kontrolowana jest na etapie wydania pozwolenia na budowę, natomiast po zakończeniu budowy inwestycja sprawdzana jest przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. W przypadku zakończenia budowy domu jednorodzinnego nadzór budowlany nie jest zobowiązany do dokonywania obowiązkowej kontroli, w trakcie której sprawdzana jest zgodność wykonanych robót z przepisami. Możliwe jest jednak, że przez to „sito” przedostanie się inwestycja wybudowana niezgodnie z przepisami.

Jak to możliwe, że te przepisy o odległości budynków od granicy działki są łamane?

Najczęściej jest to efekt źle zrealizowanej budowy, czyli błędów na etapie wykonywania robót budowlanych. Czasem jest to celowe działanie, a czasem to kwestia np. wadliwie dokonanych pomiarów geodezyjnych przed rozpoczęciem robót budowlanych. Rzadziej natomiast zdarza się, że pozwolenie na budowę przewiduje niezgodną z przepisami lokalizację budynku, bo organ nie dostrzegł błędu inwestora popełnionego w projekcie budowlanym. Czasami jest to też efekt różnej interpretacji przepisów dotyczących minimalnej odległości budynku od granicy działki budowlanej.