5. informacje uzyskane w agencjach pośrednictwa i obrotu nieruchomościami (zarówno lokalnych jak i na portalach internetowych)
6. wywiad terenowy i oględziny nieruchomości
7. własne bazy danych należące do rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy.
Praktyczną wskazówką dla weryfikacji poprawności wyceny, dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, może być zlecenie sporządzenia prywatnej wyceny przez innego rzeczoznawcę. Dokument ten (jakkolwiek na gruncie przepisów UGN nie może podważyć pierwotnej wyceny rzeczoznawcy majątkowego), pozwoli ocenić wywłaszczonemu właścicielowi, czy operat szacunkowy oraz kwota odszkodowania zaproponowana przez organ, pokrywa się w tym zakresie z ustaleniami innego specjalisty, czy warto w tym zakresie składać zarzuty do sporządzonego na zlecenie organu operatu.
Najlepszą metodą dla podważenia poprawności operatu szacunkowego jest wystąpienie do właściwej miejscowo organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o stosowną ocenę (na podstawie art. 157 UGN). Ocena tego rodzaju może być kluczowym materiałem dowodowym, prowadzącym do uchylenia „zaniżonej” decyzji odszkodowawczej (skutkując po stronie organu koniecznością sporządzenia nowego, tym razem poprawnego operatu szacunkowego i ponownego obliczenia wysokości odszkodowania na jego podstawie).
Kryteria określające wysokość odszkodowania za wywłaszczenie. Wartość gruntów, budynków i usług publicznych a odszkodowanie za wywłaszczenie
Co do zasady, przy wycenie nieruchomości bierze się pod uwagę następujące czynniki (z możliwymi wariacjami):
1. lokalizację ogólną
2. charakterystykę sąsiedztwa (dostęp do punktów handlowo-usługowych oraz infrastruktury społecznej)
3. poziom urbanizacji (dostęp do infrastruktury technicznej oraz drogowej)
4. powierzchnię
5. potencjał/rodzaj gruntów przyległych
Warto również wskazać, że w przypadku wywłaszczenia gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym, rzeczoznawca powinien wycenić wartość całego gruntu, odrębnie zaś wartość prawa użytkowania wieczystego (w tym zakresie odszkodowanie zostaje wypłacone użytkownikowi wieczystemu). Pozostała kwota przypadać zaś będzie właścicielowi gruntu. Jednocześnie odszkodowanie za naniesienia budowlane będą przypadać użytkownikowi wieczystemu, natomiast wartość nasadzeń roślinnych winna zostać zwrócona właścicielowi gruntu.
Należy zaznaczyć, że w przypadku, gdy wywłaszczana nieruchomość obciążona jest hipoteką, a jej wywłaszczenie (w celu budowy drogi) następuje na podstawie przepisów UGN, w takiej sytuacji hipoteka zostaje w tym zakresie wykreślona (bez obowiązku wypłaty stosownego odszkodowania wierzycielowi hipotecznemu – np. bankowi). Nabywca (tj. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nabywa prawo własności wolne od wszelkich obciążeń (por. postanowienie Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 14 stycznia 2015 r., sygn. akt II Ca 624/14). Wynika to m.in. z faktu, że drogi publiczne są wyłączone z obrotu powszechnego, wobec czego nie mogą być zbyte lub poddane egzekucji (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 24 marca 2022 r., sygn. akt II SA/Rz 1763/21).
W przypadku Specustawy drogowej – gdy wywłaszczana nieruchomość objęta jest hipoteką, odszkodowanie jest wypłacane bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu (np. bankowi), na poczet spłaty hipoteki (art. 18 ust. 1c Specustawy drogowej).
Czy otrzymam odszkodowanie za spadek wartości sąsiednich działek?
Odszkodowanie nie będzie obejmowało utraty wartości nieruchomości sąsiednich.
Wywłaszczenie a firma. Co, gdy straty z tytułu wywłaszczenia poniesie moja firma (spadek obrotu, nowe okoliczności biznesu, z powodu zmiany miejsca prowadzenia działalności)?
Odszkodowanie nie będzie obejmować utraconych korzyści, strat związanych z przerwaniem lub zakończeniem działalności gospodarczej.
Dodatkowe świadczenia za wywłaszczenie. Czy mogę ubiegać się o dodatkowe świadczenia związane z wywłaszczeniem, takie jak rekompensata za utratę dochodu lub koszty przeprowadzki?
W przypadku Specustawy drogowej, kwotę odszkodowania należy dodatkowo powiększyć o dodatkowe benefity, a mianowicie:
1) 10 000 zł, jeśli wywłaszczenie obejmowało budynek/lokal mieszkalny (co można traktować jako zwrot kosztów przeprowadzki),
2) 5% wartości nieruchomości – w przypadku wydania nieruchomości w terminie 30 dni od daty, w której decyzja ZRID stała się ostateczna (lub od daty doręczenia postanowienia o nadaniu jej rygoru natychmiastowej wykonalności).
Co istotne, przesłanki do uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania są spełnione również, gdy bez czynienia przeszkód przez byłego właściciela nieruchomości dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Przepisy nie przewidują bowiem żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości (w szczególności nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ani złożenie jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości). Również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich może zostać uznane za przekazanie władztwa nad nieruchomością.
Ile pieniędzy dostanę za wywłaszczenie? Gdzie można znaleźć obecne stawki przysługujące poszkodowanym w wyniku wywłaszczeń?
Niestety, nie obowiązuje żaden odgórny wykaz stawek przysługujących za wywłaszczenie. Jak wskazano powyżej, wartość wywłaszczanej nieruchomości jest w sposób indywidualny, określana każdorazowo przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie. Czy istnieje możliwość odwołania się od decyzji o odszkodowaniu?
Decyzja ustalająca odszkodowanie (na podstawie przepisów UGN) może być przedmiotem odwołania kierowanego do wojewody (za pośrednictwem starosty) – w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji. Jeżeli jednak odwołanie nie zostanie wniesione (bądź zostanie rozpatrzone negatywnie przez wojewodę), decyzja starosty otrzyma walor ostateczności, od której to daty płatność odszkodowania winna nastąpić w terminie 14 dni.
Niezależnie od tego, czy właściciel wywłaszczonej nieruchomości postanowi odwołać się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, już po jej wydaniu ma prawo złożyć wniosek o wypłatę zaliczki ustalonego odszkodowania, w wysokości 70% przyznanego odszkodowania (art. 132 ust. 1b UGN). Zapłata zaliczki winna nastąpić w terminie 50 dni od daty złożenia wniosku. Działanie właściciela jest tu zatem kluczowe, organ nie ma bowiem obowiązku oraz możliwości wypłaty zaliczki z własnej inicjatywy. Jeżeli zaś organ drugiej instancji (w toku postępowania odwoławczego) zatwierdzi lub zwiększy wysokość przyznanego odszkodowania, różnica między wpłaconą zaliczką a przysługującym odszkodowaniem zostanie wypłacona wywłaszczonemu właścicielowi na zasadach ogólnych (tj. 14 dni od daty wydania rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy).
przykład
Decyzja o odszkodowaniu i odwołanie od niej
1) Starosta ustala wysokość odszkodowania na 100.000 zł
2) Właściciel odwołuje się od decyzji starosty ustalającej odszkodowanie. Jednocześnie składa odrębny wniosek o wypłatę należnej zaliczki.
3) W terminie 50 dni od daty złożenia wniosku, starosta wypłaca właścicielowi zaliczkę w kwocie 70.000 zł (70% odszkodowania)
4) Wojewoda (organ odwoławczy) utrzymuję decyzję starosty w mocy (tj. zatwierdza poprawność wysokości odszkodowania).
5) W terminie 14 dni od daty wydania decyzji przez wojewodę, starosta wypłaca właścicielowi 30.000 zł (tj. różnicę między wypłaconą zaliczką a przysługującym odszkodowaniem).
W przypadku Specustawy drogowej – jeżeli zainteresowany uzna, że wysokość odszkodowania jest zbyt niska, uprawniony ma prawo złożyć odwołanie, w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji określającej wysokość odszkodowania. Wzorem odwołania od decyzji ZRID, również i w tym zakresie organem odwoławczym jest wojewoda (w odniesieniu do decyzji starosty) lub Minister Rozwoju i Technologii (w przypadku decyzji wydawanych przez wojewodę). Celem odwołania powinno być wykazanie, że operat szacunkowy (leżący u podstaw obliczenia wysokości odszkodowania) został sporządzony w sposób wadliwy (a tym samym – również i odszkodowanie zostało obliczone w sposób nieprawidłowy).
Podobnie jak w przypadku zapisów UGN, również i na gruncie Specustawy drogowej właściciel wywłaszczonej nieruchomości może złożyć wniosek o wypłatę zaliczki w wysokości 70% odszkodowania przyznanego przez organ pierwszej instancji (art. 12 ust. 5a Specustawy drogowej). W tym wypadku – zaliczka ta winna zostać zapłacona w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku.
Jakie są moje prawa w przypadku wywłaszczenia?
Najbardziej podstawowym prawem właściciela nieruchomości w toku procedury odszkodowawczej jest możliwość składania odwołań (zarówno od decyzji wywłaszczeniowych, jak i decyzji ustalającej odszkodowanie). W treści odwołań właściciel może podważać zarówno samą zasadność wywłaszczenia, jak i wysokość przyznanego odszkodowania (w tym zakresie zarzuty winny być wsparte opinią właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców).
Nadmienić również warto, że jeżeli wywłaszczeniu uległa tylko część nieruchomości (np. fragment działki), jednakże skutkiem tego pozostała część nie nadaje się już do prawidłowego wykorzystywania, właściciel nieruchomości może domagać się (za pomocą stosownego wniosku), aby zarządca drogi nabył pozostałą część nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (tzw. „wykup resztówki”).
Wywłaszczenie nieruchomości. Jakie adresy należy znać?
W przypadku chęci składania odwołań, kluczowa jest znajomość adresu organu wydającego decyzję wywłaszczeniową lub odszkodowawczą (adres ten powinien znajdować się na decyzji). To bowiem za pośrednictwem tego organu, kierowane są środki odwoławcze do organu wyższej instancji (tj. wojewody lub Ministra Rozwoju i Technologii).
Dla pełniejszego zapoznania się z samym zagadnieniem wywłaszczeń, warto przeanalizować materiały dostępne na oficjalnych stronach rządowych, np:
https://www.gov.pl/web/gddkia/odszkodowania
https://www.gov.pl/web/gddkia/wykup-resztowki
https://www.gov.pl/web/gddkia/wyplata-zaliczki---70-odszkodowania
podsumowanie
W przypadku postępowania wywłaszczeniowego prowadzonego w oparciu o zapisy UGN, procedura obejmuje:
1. rokowania między starostą a właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości objętych wywłaszczeniem
• obowiązek prowadzenia rokowań zostaje spełniony przez złożenie właścicielowi zaproszenia do prowadzenia rokowań w sprawie zawarcia stosownej umowy, w którym zostają określone warunki nabycia własności nieruchomości (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 kwietnia 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 1307/08)
• w toku rokowań właścicielowi może zostać zaproponowana nieruchomość zamienna (art. 114 pkt 1 UGN)
• pozytywne rokowania kończą się zbyciem nieruchomości w formie dobrowolnej umowy
• negatywny wynik rokowań uprawnia starostę do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego
2. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego
• następuje nie wcześniej, niż po upływie 2 miesięcy od terminu wskazanego przez starostę w toku rokowań na zawarcie dobrowolnej umowy zbycia nieruchomości przez właściciela (użytkownika wieczystego)
• wpis w KW nieruchomości objętej wnioskiem o toczącym się postępowaniu wywłaszczeniowym (na wniosek starosty)
• rozprawa administracyjna
3. wydanie decyzji o wywłaszczeniu
• w decyzji – co do zasady – ustalenie wysokości odszkodowania
• możliwość odwołania do wojewody (za pośrednictwem starosty) – w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji
4. wydanie odrębnej decyzji o ustaleniu odszkodowania (w sytuacji, w której nie ustalono jego wysokości w decyzji wywłaszczeniowej)
• możliwość odwołania do wojewody (za pośrednictwem starosty) – w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji
5. wypłata odszkodowania
• wg przepisów – 14 dni od daty, w której decyzja ustalająca odszkodowanie stała się ostateczna.
podsumowanie
Na gruncie Specustawy drogowej, można z kolei wyodrębnić następujące, kluczowe etapy:
1) złożenie przez zarządcę drogi wniosku do starosty/wojewody o wydanie decyzji ZRID
2) zawiadomienie przez organ stron postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji ZRID
3) wydanie decyzji ZRID (w terminie 90 dni od daty złożenia wniosku przez zarządcę drogi)
• w treści decyzji wskazanie terminu, w którym nieruchomość musi zostać opróżniona/wydana przez dotychczasowego właściciela (nie wcześniej niż 120 dni od daty wydania decyzji)
• ewentualnie – nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności
• możliwość złożenia odwołania – w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji:
- od decyzji starosty – do wojewody
- od decyzji wojewody – do Ministra Rozwoju i Technologii
4) jednoczesne wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość
5) wydanie przez organ (starostę lub wojewodę) decyzji o ustaleniu odszkodowania
• wg przepisów w terminie 30 dni od daty wszczęcia postępowania – w praktyce w okresie kilku – kilkunastu miesięcy od tej daty
• możliwość złożenia odwołania – w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji:
- od decyzji starosty – do wojewody
- od decyzji wojewody – do Ministra Rozwoju i Technologii
Autorzy:
dr Joanna Dziedzic-Bukowska – radca prawny, właścicielka kancelarii Dziedzic-Bukowska, specjalizującej się w prawie nieruchomości oraz procesie inwestycyjno-budowlanym
Samuel Klonowski – aplikant radcowski w kancelarii Dziedzic-Bukowska
