Wyścig z czasem na budowach

Branża deweloperska trwała w niepewności do ubiegłego tygodnia. Dopiero po wyborach minister rozwoju i technologii podpisał rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – a to jedne z najważniejszych przepisów regulujących zasady wznoszenia budynków.

Zmiany są niebagatelne. Minimalna odległość ponadczterokondygnacyjnego bloku od granicy działki to 5 metrów. Nawet przy pojedynczym budynku trzeba urządzić plac zabaw, a balkony na jednej płycie muszą być oddzielone grubą przegrodą. Na działce będzie można postawić mniej bloków, a więc mniej mieszkań.

Cud statystyczny

Nowela miała wejść w życie 1 stycznia 2024 r. Polski Związek Firm Deweloperskich apelował do ministra, by termin wydłużyć o trzy miesiące.

– Branża musi mieć czas na przygotowanie się do nowych regulacji. W przeciwnym razie pod znakiem zapytania staną setki inwestycji, które mogą zaoferować kilkadziesiąt tysięcy lokali – padały argumenty. – Aby zagwarantować pewność inwestowania, zmiany powinny uwzględniać okres przygotowania inwestycji, który od zakupu gruntu do budowy wynosi ok. pięciu lat. Tymczasem zmieniane przepisy nie uwzględniają nawet etapu poprzedzającego opracowanie koncepcji architektoniczno-budowlanej, co nierzadko trwa od sześciu do nawet dziewięciu miesięcy.

Ostatecznie minister dał deweloperom nieco więcej czasu – do kwietnia 2024 r.

Czy wszystkim deweloperom uda się w pełni dostosować do nowych przepisów przed kwietniem? – Trudno przewidzieć – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Można się spodziewać kolejnego „cudu statystycznego” w postaci wysypu pozwoleń na budowę i zgłoszeń budowy, bo takie inwestycje będzie można realizować na podstawie obecnych wymagań technicznych. To przypomina trochę sytuację sprzed trzech lat, kiedy wprowadzano dużo bardziej rygorystyczne normy energetyczne dla budynków mieszkalnych – dodaje.

Wielgo mówi o ryzyku: część inwestorów może zrezygnować z projektów, uznając, że nie będą opłacalne. – Może to i lepiej, jeśli oznaczały nadmierne zagęszczenie zabudowy – ocenia. – Dla kupujących mieszkania nowe regulacje są korzystne, zapewniają większy komfort zamieszkania. Trzeba jednak zaznaczyć, że wzrosną koszty budowy, a równocześnie skurczy się powierzchnia nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Deweloperzy najpewniej spróbują to sobie zrekompensować, podnosząc ceny mieszkań.

Także Robert Chojnacki, prezes REDNET Property Group, uważa, że rozrzedzenie zabudowy i konieczność wyznaczenia miejsca na plac zabaw i wybudowanie dodatkowej infrastruktury może wpłynąć na wzrost cen mieszkań. – Niektóre zmiany są jednak potrzebne – np. te mówiące o pomieszczeniach dla rowerów – zaznacza.

Zdaniem Chojnackiego część inwestycji szykowanych pod rządami starych przepisów być może trzeba będzie przygotować od nowa. – Wydaje się, że zmiany najbardziej wpłyną na małe inwestycje, które rzadko przewidywały budowę placu zabaw czy rowerowni – przewiduje. – Rozrzedzenie zabudowy może też spowodować, że na niektórych działkach nie będzie można budować.

Nadążyć za zmianami

Konieczność budowy placów zabaw nawet przy jednym budynku zdaniem prezesa REDNET Property Group może budzić wątpliwości. – Powstanie wiele małych placów, a dzieci wciąż nie będą miały porządnego miejsca do zabawy – uważa. – Na wieloetapowych osiedlach już od dawna projektowane są place zabaw i przestrzenie zielone.

Marek Wielgo zwraca jeszcze uwagę na ograniczenie swobody wyznaczania miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych tuż pod oknami bloków. - Oczywiście nie pochwalam tego, że niektórzy deweloperzy obchodzą normy odległościowe mające chronić mieszkańców przed spalinami i hałasem parkujących aut – zaznacza ekspert. - Z drugiej strony deweloperowi jest czasem bardzo trudno dostosować liczbę miejsc parkingowych do wymogów planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Wtedy konieczna jest budowa garażu podziemnego, a tylko jedna kondygnacja w dół może podrożyć inwestycję o co najmniej kilkanaście procent. Gorzej, jeśli podziemnych kondygnacji miałoby być więcej. Deweloper staje wówczas przed alternatywą: wykorzystać furtkę w przepisach lub zrezygnować z budowy, bo ceny mieszkań byłyby zbyt wysokie dla  nabywców – mówi. I podkreśla, że furtka zostanie zamknięta, ale problem pozostanie nierozwiązany.

- W dodatku obecny rząd jest niekonsekwentny w kwestii miejsc parkingowych. Niedawno przeforsował kontrowersyjną poprawkę do ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwanej lex deweloper, która nakazuje budowę co najmniej 1,5 miejsca parkingowego na każde nowo powstające mieszkanie w trybie tej specustawy – przypomina Wielgo. - To wywołało burzę wśród firm deweloperskich, architektów i urbanistów. Oddział Warszawski Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) alarmował, że oznacza to konieczność budowy dwóch lub więcej kondygnacji parkingu podziemnego, co najczęściej tworzy konieczność prowadzenia prac budowlanych poniżej poziomu wód gruntowych. W tej sytuacji przeciętny kupujący do ceny mieszkania musiałby doliczyć średnio ok. 150 tys. zł. Zdaniem przedstawicieli branży deweloperskiej w niektórych przypadkach inwestycje mogą się okazać nieopłacalne, albo ceny mieszkań będą tak wysokie, że na zakup pozwolą sobie nieliczni.

Według deweloperów przesunięcie noweli o trzy miesiące niewiele zmieni. Jak tłumaczy Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki Atal, zmiany obejmą także banki ziemi zgromadzone przez deweloperów. Nowela wpłynie również na inwestycje planowane na działkach kupionych w poprzednim stanie prawnym. – Proces przygotowania inwestycji jest długi i skomplikowany. Może trwać pięć lat, a nawet więcej – zauważa wiceprezes Bromboszcz. Zapewnia, że Atal spróbuje zdążyć przed nowelizacją z uruchomieniem planowanych inwestycji, które są na odpowiednim etapie przygotowania. – Jednak z uwagi na stopień skomplikowania i zależność od organów administracji nie jesteśmy w stanie sterować inwestycjami w takim stopniu, by nadążyć za niespodziewanymi zmianami w prawie – podkreśla.

A Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki Victoria Dom, dopowiada, że uzyskanie praw do zabudowy na terenie z miejscowym planem zagospodarowania trwa ok. roku.

– Tam, gdzie planu nie ma, to kwestia pięciu–sześciu lat – wyjaśnia. – Zmniejszenie chłonności terenów, których i tak brakuje, jest równoznaczne ze wzrostem kosztów budowy. Jako deweloperzy finansujemy m.in. budowę dróg w obrębie inwestycji oraz niezbędną infrastrukturę. To generuje koszty. Na pewno nie zmniejszy ich konieczność zwiększenia przestrzeni między budynkami czy budowanie placów zabaw. Możemy się raczej spodziewać, że wraz ze wzrostem kosztów inwestycji ceny mieszkań będą rosły – przewiduje.

Wiceprezes Victorii Dom zapewnia jednocześnie, że zmiana terminu wprowadzenia nowelizacji nie ma wpływu na harmonogramy jego firmy. – Złożymy wszystkie planowane wnioski, wprowadzimy i oddamy zaplanowane inwestycje – zapowiada.

Także Małgorzata Ostrowska, dyrektorka pionu sprzedaży w J.W. Construction, ocenia, że nowe przepisy wpłyną na wzrost cen. – Powód jest prosty. Nowe osiedla zaoferują mniej mkw. mieszkań – tłumaczy. – Koszt działki przypadający na jeden lokal będzie po prostu wyższy.

Firma J.W. Construction, jak mówi dyr. Ostrowska, pozwolenia na procedowane dziś inwestycje powinna dostać przed 1 kwietnia 2024 r. – Ale i nas będą te zmiany dotyczyć, jako że w banku ziemi mamy grunty, które nie są jeszcze „w projektowaniu” – wyjaśnia. – Proces przygotowania inwestycji trwa wiele miesięcy, a nawet kilka lat. Przesunięcie noweli o trzy miesiące nie jest rewolucyjną zmianą.

Sztuka dla sztuki

Małgorzata Ostrowska podkreśla, że jej firma jest zwolennikiem dobrych, przemyślanych regulacji. – Zmiany są potrzebne, ale musimy pamiętać, że każdy grunt i każdą lokalizację należy rozpatrywać w trochę innych kategoriach – tłumaczy. – Jeden z punktów nowelizacji dotyczy obowiązku budowania placu zabaw. Ale jeśli budynek powstaje np. tuż przy parku jordanowskim? Dodatkowy plac zabaw jest tam naprawdę konieczny? Inwestycje nie zawsze są kierowane do rodzin z dziećmi. Wielu kupujących zaznacza z góry, że nie chce mieszkania w pobliżu placu zabaw – mówi.

Wskazuje też na zapisy w niektórych planach zagospodarowania dotyczące obowiązkowej liczby miejsc parkingowych przypadających na mieszkanie. – Wymagany współczynnik dwóch miejsc na lokal mija się z rzeczywistością, gdy inwestycja jest położona np. tuż przy stacji metra czy stacji PKP i wyróżnia się doskonałą komunikacją publiczną, a mieszkania mają mniejszy metraż, bo są kierowane do młodych, którzy niekoniecznie poruszają się na co dzień autem – podkreśla. – Budowanie miejsc parkingowych jest w tym przypadku trochę sztuką dla sztuki, co wpływa na koszt inwestycji i cenę mieszkań.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska, podsumowuje, że ideą nowelizacji jest zwiększenie komfortu przyszłych mieszkańców osiedli.

– Proces inwestycyjny trwa od dwóch do trzech lat, dlatego przesunięcie terminu o trzy miesiące niewiele zmieni. Cała branża chciałaby mieć więcej czasu, by wdrożyć wszystkie wytyczne – komentuje. – To dla nas bardzo ambitny plan. Okaże się, które inwestycje zostaną wypuszczone do kwietnia, a które po wejściu w życie noweli. Na pewno decyzje ministerstwa są korzystne dla mieszkańców. Można się jednak spodziewać, że mniejsza liczba mieszkań na danym gruncie wpłynie na wzrost cen – akcentuje.