Ceny mieszkań rosną coraz szybciej

- Największa gorączka jest w Katowicach i Krakowie, gdzie ceny mieszkań są o ponad 20 proc. wyższe niż na początku roku – wskazują eksperci Expandera i Rentier.io.

Rekordy w wielu miastach

Autorzy raportu zwracają uwagę na dane miesięczne, które ich zdaniem są dziś ciekawsze niż kwartalne. - Wrzesień był ósmym z rzędu miesiącem wzrostu cen w analizowanych przez nas miastach. W porównaniu z sierpniem podwyżki odnotowaliśmy aż w 15 z 17 miast – wskazują. – Wzrosty w dziesięciu miastach pozwoliły na ustanowienie nowych rekordów. Tak było w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Rzeszowie, Warszawie i Wrocławiu.

Dla przykładu w Katowicach i Białymstoku przeciętna cena mkw. mieszkania po raz pierwszy przekroczyła 9 tys. zł, a w Łodzi – 8 tys. zł za mkw.

- Ogromne wrażenie robią też dane o zmianach cen od stycznia. W tak krótkim czasie ceny wzrosły przeciętnie o 11 proc. Rekordzistami są Katowice (27 proc.) i Kraków (23 proc.) – wskazują analitycy. - Najmniejsze wzrosty ( 5 proc.) odnotowaliśmy w Radomiu, Gdańsku i Sosnowcu.

Wśród 17 badanych miast nie ma ani jednego, w którym przeciętna cena byłaby niższa niż w styczniu.

Foto: Mat.prasowe

Jakie mieszkania drożeją najmocniej

Analitycy Expandera i Rentier.io analizują także dane kwartalne i zmiany cen w poszczególnych segmentach rynku, z podziałem na małe mieszkania (do 35 mkw.), średnie (35-60 mkw.) i duże (powyżej 60 mkw.). - Najmniejsze wzrosty dotyczyły małych lokali. W III kw. 2023 r. były one droższe niż w II kw. przeciętnie o 3,11 proc. – podają. - Duże lokale zdrożały o 5,24 proc., a te średniej wielkości o 5,09 proc. Analizując zmiany od I kw., największe wzrosty (8,8 proc.) dotyczyły mieszkań średniej wielkości. Duże zdrożały nieznacznie mniej (8,3 proc.). Także w tym przypadku najwolniej drożały małe lokale (7,1 proc.). – wskazują.

Autorzy raportu oceniają, że czas największej gorączki związanej z rządowym programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” mamy prawdopodobnie za sobą. - ZBP podaje, że do 19 września 2023 r. Polacy złożyli 60 tys. wniosków o taki kredyt. Dane miesięczne wskazują, że najwięcej wniosków trafiło do banków tuż po uruchomieniu programu, a w kolejnych miesiącach ich liczba się zmniejszała. Prawdopodobnie dzięki temu poprawia się dostępność mieszkań rozumiana jako liczba ofert sprzedaży – mówią. - Ta już w sierpniu nieznacznie wzrosła, a we wrześniu nowych unikatowych ogłoszeń w analizowanych przez nas miastach trafiło na portale o 4,9 proc. więcej niż w sierpniu.

Jak jednak dodają eksperci Expandera i Rentier.io, malejący popyt na preferencyjne kredyty może zastąpić większe zainteresowanie tymi zwykłymi. - Obniżenie stóp procentowych zwiększa możliwości zakupów w grupie potencjalnych kredytobiorców niebędących beneficjentami programu rządowego – tłumaczą. - Biorąc to wszystko pod uwagę wydaje się, że w kolejnych miesiącach ceny mieszkań nie będą rosły już tak szybko. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji cen lub niewielkich wzrostów.

Skąd te wzrosty

Eksperci zastanawiają się, jaki wpływ na wzrost cen ma program dopłat do kredytów. - Gdyby program i związane z nim złagodzenie Rekomendacji S nie zostało wprowadzone, to ceny w tym roku by nie wzrosły. Mocny wzrost i tak pojawiłby się jednak np. w 2025 r. – mówią. - Przez długi okres zastoju na rynku kredytów hipotecznych mielibyśmy bowiem o wiele większy odłożony popyt, który w pewnym momencie zostałby uwolniony przez obniżki stóp procentowych. W tym momencie mielibyśmy jednak bardzo małą podaż, ponieważ deweloperzy na dłuższy czas ograniczyliby produkcję. Bez programu wzrost cen i tak by się pojawił, a w dodatku młodzi musieliby czekać dwa – trzy lata lata dłużej na własne mieszkanie. Gdyby taki sam program został wprowadzony wcześniej i gdyby Polacy nie obawiali się, że pieniędzy na dopłaty niedługo zabraknie, to nie byłoby takiej kumulacji popytu. Nie byłoby więc też tak mocnych wzrostów cen.

Jak podkreślają autorzy raportu, dopłaty miały oczywiście pewien wpływ na wzrost cen. - Główną przyczyną tak dużych wzrostów był jednak nadmierny popyt przy dość niskiej podaży. Ten popyt wynikał z dwóch przyczyn. Program wprowadzono za późno. Przez wiele miesięcy młodzi nie byli wstanie kupić mieszkania, ponieważ wysokie stopy procentowe i regulacje KNF sprawiły, że kredyty hipoteczne były dla nich niedostępne. To doprowadziło do kumulacji popytu, który nagłe został uwolniony, gdy program wszedł w życie – tłumaczą.

Trzeba też pamiętać, jak działał poprzedni program, czyli „Mieszkanie dla młodych”. - Po udostępnieniu kolejnych transz na dopłaty, pieniądze kończyły się po kilku dniach. Podobne obawy dotyczą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” w przyszłym roku. To spowodowało, że z programu korzystają osoby, które nie planują jeszcze założenia rodziny i w standardowych warunkach jeszcze przez jakiś czas mieszkałyby z rodzicami czy w wynajmowanym mieszkaniu – mówią autorzy raportu. - Ponieważ jednak „trafiła się okazja, która może się nie powtórzyć”, to takie osoby również zdecydowały się na przyspieszone zakupy.

Prawdziwym problemem zdaniem ekspertów Expandera i Rentier.io jest to, że programy wsparcia pojawiają się i znikają. - Jeśli chcemy wspierać młodych w zakupie pierwszego mieszkania, a nie powiększać zyski deweloperów, to powinniśmy to robić w sposób ciągły. Tak, aby nie generować sztucznych kumulacji popytu – podkreśla.

Nieruchomości Mieszkania