Sytuację na rynku mieszkań w dzielnicach miast analizuje Emmerson Evaluation w raporcie „Evaluer Index 2023”. Eksperci wzięli pod lupę mediany (a nie średnie) cen transakcyjnych lokali, co daje lepszy obraz rynku. Ubiegły rok w mieszkaniówce upłynął pod znakiem spadku sprzedaży spowodowanego załamaniem na rynku kredytów hipotecznych. Mimo to klienci za nieruchomości płacili więcej.

W Warszawie, jak podają autorzy raportu Emmerson Evaluation, w 2022 r. drożały i nowe, i używane mieszkania. Roczny wzrost: 12 proc. Mediana cen transakcyjnych mkw. nowego mieszkania to ponad 13,7 tys. zł (IV kw. 2022 r.), a lokalu z drugiej ręki – niemal 12,8 tys. zł.

Z wyższej i niższej półki

– Najdroższą warszawską dzielnicą jest Śródmieście, na co wpływ ma centralne położenie i duży popyt przy ograniczonej podaży spowodowanej niewielką dostępnością gruntów – tłumaczą analitycy. – W Śródmieściu deweloperzy oferują inwestycje o podwyższonym standardzie. Mediana cen mkw. nowego mieszkania w tej dzielnicy wyniosła w 2022 r. ponad 26,7 tys. zł. To wzrost o 29 proc. r./r.

Drugą pod względem cen dzielnicą w Warszawie jest Ochota: mediana cen na rynku pierwotnym przekroczyła 20,1 tys. zł za mkw. lokalu (wzrost o 28 proc.). Ochota wyprzedziła Wolę, która przed rokiem zajmowała drugie miejsce w rankingu. To efekt wprowadzenia do sprzedaży inwestycji z wyższej półki.

Nie we wszystkich dzielnicach stolicy nowe mieszkania drożały. Spadek cen o 1 proc. (mediana: ponad 13,3 tys. zł za mkw.) odnotowano na Bielanach. – Oferta się wyprzedawała, deweloperom pozostały ostatnie, mniej atrakcyjne mieszkania oraz duże lokale – tłumaczą autorzy raportu. Najtaniej jest w Wawrze, gdzie mediana cen transakcyjnych mieszkań deweloperskich to niespełna 9,4 tys. zł za mkw. (9-proc. wzrost r./r.). W II połowie 2022 r. deweloperzy zasilili warszawską podaż prawie 5 tys. mieszkań (spadek o 50-proc. w porównaniu z tym samym okresem w 2021 r.).

Także na rynku wtórnym najdroższą dzielnicą jest Śródmieście z medianą cen 17,1 tys. zł za mkw. (wzrost o 6 proc.). Na Żoliborzu cena mkw. lokali przekroczyła 15,3 tys. zł (12 proc.). – Rynek wtórny na Żoliborzu ze względu na brak oferty deweloperskiej cieszył się zwiększonym zainteresowaniem klientów, których przyciąga prestiżowe położenie, ale też spokojny i zabytkowy charakter dzielnicy – wskazują autorzy raportu. Najmocniej, o 23 proc. (ponad 12,9 tys. zł za mkw.), zdrożały używane mieszkania na Ursynowie, który przyciąga rozwiniętą infrastrukturą i dobrą komunikacją. Najwięcej używanych mieszkań sprzedało się w ub.r. na Woli. Kupujący najchętniej wybierali mieszkania o powierzchni od 30 do 50 mkw. Lokale o takim metrażu stanowiły prawie 50 proc. wszystkich kupionych w tej dzielnicy.

Także w Krakowie mieszkania drożały. Mediana cen mkw. nowych lokali na koniec 2022 r. to niemal 12,7 tys. zł (12-proc. wzrost, r./r.). – Najwięcej nowych inwestycji w ubiegłym półroczu inwestorzy wprowadzili do oferty w Śródmieściu. Większość to rewitalizowane kamienice blisko Starego Miasta – wskazują autorzy raportu. – Śródmieście, ze względu na historyczny układ urbanistyczny i krajobraz kulturowy, cieszy się ogromną popularnością. Skutkuje to aktywnością inwestorów, ale także osób pragnących kupić lokal dla siebie. To ta dzielnica pozostała najdroższa. Mediana cen mkw. mieszkań przekroczyła ponad 17,6 tys. zł (20-proc. wzrost).

Drugim rynkiem z największą liczbą nowych mieszkań było Podgórze, gdzie klienci płacili za lokale ponad 11,6 tys. zł za mkw. (mediana). Eksperci wskazują, że w każdej z krakowskich dzielnic mediana cen mkw. nowego mieszkania przekroczyła 10 tys. zł. Najtańszą dzielnicą pozostała Nowa Huta z medianą na poziomie 10,1 tys. zł za mkw. (wzrost o 5 proc. ,r./r.).

– W tym rejonie odnotowaliśmy najmniejszą liczbę nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów: w drugim półroczu uruchomiono tam jedną inwestycję – czytamy w raporcie.

Mediana cen na rynku wtórnym w Krakowie to ponad 10,7 tys. zł za mkw. (12-proc. wzrost, r./r.). We wszystkich dzielnicach odnotowano ponad 10-proc. wzrosty. W Podgórzu podwyżka sięgała 18 proc., w Nowej Hucie 16 proc., w Śródmieściu 13 proc. a w Krowodrzy 12 proc. Najdroższe lokale z drugiej ręki (ponad 12,4 tys. zł za mkw.) oferowano w Śródmieściu. Krowodrza z medianą niemal 12 tys. zł za mkw. zajęła drugie miejsce w rankingu.

Drożeją też mieszkania w Trójmieście. Mediana cen mkw. lokali na rynku pierwotnym wzrosła w ujęciu rocznym od 1 proc. w Sopocie (niemal 21,7 tys. zł/mkw.) do 10 proc. w Gdyni (ponad 12,9 tys. zł/mkw.) Na rynku wtórnym podwyżki w ciągu roku wyniosły od 11 proc. w Gdyni (9,5 tys. zł/mkw.) do 16 proc. w Sopocie (niemal 15,1 tys. zł/mkw.).

W stolicy Pomorza najwięcej inwestycji powstaje na terenach Jasienia, Ujeściska-Łostowic i Chełma. Inwestorzy chętnie też budowali w paśmie nadmorskim i tam również zlokalizowane są lokale z najwyższymi cenami. - Najdroższe inwestycje deweloperskie powstawały jednak nie tylko w paśmie nadmorskim, ale także w Śródmieściu czy w Oliwie. Najtańsze lokale znajdują się na Jasieniu i Chełmie. Tam też deweloperzy najchętniej rozpoczynali nowe inwestycje - czytamy w raporcie.

Także dla inwestora

Trend wzrostowy cen Emmerson Evaluation odnotował w całym Wrocławiu. Mediana cen mkw. mieszkań na rynku pierwotnym na koniec 2022 r. to 11,5 tys. zł (13-proc. wzrost r./r.), a na rynku wtórnym – ponad 9,7 tys. zł za mkw. (11-proc.).

Największe, 16-proc. podwyżki na rynku pierwotnym odnotowano na Krzykach. Mediana cen mkw. wyniosła tam ponad 10,5 tys. zł za mkw. Najdroższą dzielnicą Wrocławia jest nadal Śródmieście z medianą cen ponad 14,6 tys. zł za mkw. To o 10 proc. więcej w porównaniu z 2021 r.

Na rynku wtórnym najpopularniejsze były Krzyki. Sprzedaż mieszkań w tej dzielnicy stanowiła prawie 36 proc. transakcji z całego miasta. Najchętniej kupowane mieszkania miały od 30 do 50 mkw. W tej dzielnicy zanotowano także największy wzrost cen – o 22 proc. Mediana to niemal 9,9 tys. zł za mkw.

Najdroższe na wrocławskim rynku wtórnym było Stare Miasto z medianą 10,8 tys. zł za mkw. (wzrost o 15 proc. r./r.).

– Dzięki lokalizacji i prestiżowi ta dzielnica pozostaje popularnym miejscem do zamieszkania, ale ma też duży potencjał, jeśli chodzi o inwestycje – wskazują analitycy.

Najniższą cenę na rynku wtórnym odnotowano w dzielnicy Psie Pole, gdzie mediana cen wyniosła 9,2 tys. zł/mkw. (wzrost 16 proc. r./r.). – Na niższe stawki wpływa lokalizacja. Na terenie dzielnicy brakuje rozwiniętej infrastruktury, jest niedostatecznie skomunikowana z centrum, oddalona od ważnych punktów w mieście. Dodatkowo na Psim Polu, oprócz dużych osiedli, znajdziemy także tereny typowo przemysłowe – wyjaśniają autorzy raportu.

Czekając na dopłaty

W Poznaniu mediana cen mkw. nowych lokali w 2022 r. wzrosła o 13 proc., do ponad 10,5 tys. zł. Mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 9 proc. (r./r.), osiągając medianę ponad 8,1 tys. zł za mkw. Delegaturą z najwyższą medianą cen mkw. – ponad 11,3 tys. zł – (wzrost 3 proc. r./r.), od lat jest Wilda. – Powodem jest bliskość centrum miasta, dobrze rozwinięta infrastruktura, tereny zielone i łatwy dostęp do komunikacji miejskiej. Wilda jest atrakcyjna dla mieszkańców, a wraz z popytem rosną ceny nieruchomości w tej lokalizacji – wskazują autorzy raportu.

Kolejną dzielnicą pod względem cen nowych lokali jest Stare Miasto, z medianą na poziomie ponad 10,9 tys. zł za mkw. mieszkania. To tutaj zanotowano w ub.r. najwyższy skok cen mkw. lokali – o 28 proc. r./r. Na trzecim miejscu pod względem cen na rynku pierwotnym znalazły się Jeżyce, z medianą przekraczającą 10,7 tys. zł/mkw. (wzrost o 20 proc./r./r.). Na poznańskim rynku wtórnym ceny mkw. wzrosły w ciągu roku o 9 proc. Największą podwyżkę – o 17 proc. – odnotowano w dzielnicy Wilda. Najdroższe było Nowe Miasto, gdzie za mkw. trzeba było zapłacić ponad 8,9 tys. zł za mkw. (ponad 16-proc. wzrost).

W tym roku ruch na rynku mieszkań wywołała zapowiedź tanich kredytów. Program dopłat ma wejść w życie w lipcu. Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation, ocenia, że program może doprowadzić, szczególnie w początkowym etapie, do wzrostu cen mieszkań spełniających kryteria dopłat. Są nabywcy, którzy wstrzymują się z zakupami, czekając na tanie finansowanie.

A Hanna Morawska z agencji Freedom Nieruchomości Poznań zauważa, że deweloperzy chcą być przygotowani na start programu. – Już dziś oferują preferencyjne warunki rezerwacji mieszkań z niską opłatą wstępną i odroczeniem terminu płatności co najmniej na pół roku – mówi.