Ceny mieszkań idą w dół. Lokale najbardziej staniały w Sosnowcu

- Rok 2022 na rynku nieruchomości przyniósł zapaść popytu. Głównym powodem były podwyżki stóp procentowych oraz zaostrzenie regulacji przez KNF. W rezultacie załamała się sprzedaż kredytów hipotecznych i popyt na mieszkania – podsumowują rok eksperci Expandera i Rentier.io.

Odblokować kredyty

W połowie roku mieszkania zaczęły tanieć. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny ofertowe lokali od maja do listopada spadły w 15 z 17 badanych miast, a w pozostałych dwóch się nie zmieniły. - Spadki są jednak niewielkie – to średnio 3,5 proc., licząc od maja – wskazują autorzy raportu. – A to dzięki wakacjom kredytowym. Zmiana sytuacji na rynku jest możliwa dopiero w drugiej połowie przyszłego roku. Popyt może wzrosnąć, jeśli dojdzie do uruchomienia programu „Pierwsze mieszkanie" oraz jeśli KNF złagodzi zasady wyliczania zdolności kredytowej dla kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Analitycy przypominają, że na początku 2022 r. rynek nieruchomości wciąż był bardzo rozgrzany. - Ceny mieszkań rosły o 15 proc., licząc rok do roku, a wartość wypłaconych kredytów hipotecznych w styczniu wynosiła 5,73 mld zł (+11 proc. r./r.). Popyt na mieszkania wciąż był duży, pomimo że byliśmy już po trzech pierwszych podwyżkach stóp procentowych – przypominają.

Sytuacja zaczęła się pogarszać w II kwartale. W kwietniu weszła w życie rekomendacja KNF. Przy szacowaniu zdolności kredytowej klientów banki do bieżącej stopy muszą doliczać 5 pkt proc. Rosły też stopy procentowe. - Raty nowo udzielanych kredytów wzrosły mniej więcej dwukrotnie – szacuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. - Wysokie raty w połączeniu ze zmianami regulacji sprawiły, że pod koniec 2022 r. niewiele osób może uzyskać kredyt hipoteczny. W listopadzie wartość wypłaconych kredytów wyniosła już tylko 2,17 mld zł, a więc o 62 proc. mniej niż w styczniu. Wzrost stóp procentowych nie tylko uniemożliwił zakup mieszkania czy budowę domu na kredyt. Zniechęcił także inwestorów, którzy kupowali nieruchomości za gotówkę, aby na tym zarabiać – zauważa.

Jaka rentowność

A analiz Rentier.io wynika, że na początku roku przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła 4 proc. netto - To odpowiednik niespełna 5 proc. na lokacie bankowej. Wtedy była to więc bardzo dobra inwestycja, ponieważ lokaty miały oprocentowanie wynoszące przeciętnie 1 proc., a najlepsze oferty dawały ok. 3 proc. Obecnie sytuacja bardzo się zmieniła. Zyskowność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 5,61 proc. netto, czyli odpowiednika lokaty ze stawką 6,92 proc. Najlepsza lokata ma oprocentowanie wynoszące aż 10 proc., a wiele innych daje ponad 8 proc. – wskazuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że ogromny spadek popytu miał wpływ na ceny mieszkań. - Efekt był jednak wyraźnie opóźniony w stosunku do podwyżek stóp procentowych. Pierwszej podwyżki dokonano w październiku 2021 r., a ceny mieszkań rosły aż od maja 2022 r. – zaznaczają. - Pierwsze spadki pojawiły się dopiero w czerwcu. W listopadzie (najnowsze dostępne dane) ceny w internetowych ogłoszeniach sprzedaży mieszkań były niższe niż w maju aż w 15 z 17 badanych przez nas miast. W pozostałych dwóch (Gdynia i Lublin) były na poziomie zbliżonym do majowego. Średnio od maja ceny spadły o 3,5 proc.

Wakacje od raty

Najbardziej staniały mieszkania w Sosnowcu (9,5 proc.), Częstochowie (7,4 proc.), Radomiu (5,9 proc.) i Toruniu (5,9 proc.). - W porównaniu ze styczniem ceny wciąż są nieznacznie wyższe – przeciętnie o 1,4 proc. – podają Expander i Rentier.io. - Spadki cen mieszkań są niewielkie w dużej mierze dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych. Bez nich wiele osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą rat. Tu, podobnie jak w przypadku kredytów nowo udzielanych, raty wzrosły bowiem mniej więcej dwukrotnie. Dzięki wakacjom kredytowym raty w 2022 r. wyniosły mniej więcej tyle samo co w 2021 r. Gdyby wakacji kredytowych nie było, to część kredytobiorców byłaby zmuszona szybko sprzedać mieszkanie, aby uwolnić się od wysokich rat. Jednak taka masowa wyprzedaż mieszkań z pewnością spowodowała by ogromny spadek cen. Kupujących jest bowiem niewielu.

Expander i Rentier.io