W tym przypadku czynsz jest płacony w złotych, niemniej rzeczywiście najemcy korporacyjni dają większą swobodę, jeśli chodzi o negocjowanie w euro. Ten temat zyskał na znaczeniu w ostatnim czasie, bo inwestorzy zaciągali wcześniej dług w złotych, ale z powodu wzrostu stóp koszt finansowania w Polsce bardzo mocno wzrósł. Stopy w strefie euro też idą w górę, ale to wciąż zupełnie inny poziom i tempo.
Możliwość pobierania czynszów w euro, przynajmniej od części najemców, na pewno otworzyłaby drogę do rozmów z bankami o możliwości zaciągania kredytów w euro na budowę projektów PRS. Na razie jest to bardziej rynkowa dyskusja, nie mamy wiele przykładów udzielenia takiego finansowania.
Z punktu widzenia klientów indywidualnych czynsz w euro to branie na siebie ryzyka kursowego. To nie odstraszy przed PRS?
Z punktu widzenia najemców ryzyko walutowe byłoby dość ograniczone, ponieważ umowy najmu podpisuje się zazwyczaj na rok. Pewną grupę najemców i tak stanowią cudzoziemcy, osoby zarabiające w walucie. Generalnie klienci PRS-ów to osoby, które w zamian za pewien wyższy standard godzą się na wyższe stawki, niż płaci się za wynajem od właścicieli indywidualnych. Jest wolny, zdrowy wybór – jeśli komuś nie odpowiadają warunki stawiane przez instytucje, można skorzystać z nieporównywalnie większego zasobu mieszkań prywatnych właścicieli. Obecnie zasoby PRS w Polsce to niecałe 9 tys. lokali, a rynek indywidualny to około 1,2 mln. To zupełnie inaczej niż w często przywoływanym Berlinie, gdzie nie ma za bardzo alternatywy dla najmu instytucjonalnego.
Popyt detaliczny jest w zapaści, rynek najmu jest silny. Wydawałoby się, że to idealne warunki ekspansji dla PRS, a jednak nie słychać o wysypie transakcji. Czy to bardziej kwestia otoczenia makro, czy np. innego postrzegania Polski jako regionu po najeździe Rosji na Ukrainę?
Jest pula inwestorów, którzy rzeczywiście omijają region Europy Środkowo-Wschodniej lub wręcz całą Europę i lokują kapitał w Ameryce. Wydaje mi się jednak, że w większości przypadków spowolnienie inwestycyjne to efekt postrzegania sytuacji makro – zarówno w ujęciu globalnym, jak i w ramach własnego podwórka. Proszę sobie wyobrazić fundusz, który mógłby zainwestować dzisiaj w Polsce w mieszkania na wynajem – on ma przecież jakiś portfel nieruchomości u siebie, w Europie Zachodniej. Kupował go, gdy finansowanie było tanie, w okolicach 2 proc. w skali roku, dziś to ponad 5 proc. Wyzwaniem jest więc zarządzanie własnym portfelem – oczywiście, z jednej strony jest presja na wzrost czynszów, ale ten wzrost może nie pokryć wyższych kosztów finansowania, plus rosną też koszty operacyjne. Taki inwestor musi najpierw poradzić sobie z wyzwaniami wewnętrznymi, zanim przystąpi do kolejnych zakupów, w tym w Polsce.
