Sprzedaż mieszkań szuka dna

W III kwartale br. 17 deweloperów z rynku kapitałowego zanotowało jako grupa spadek sprzedaży mieszkań kwartał do kwartału o 15,5 proc., do 3,9 tys. w przypadku nabywców indywidualnych, a jeśli uwzględniać transakcję PRS Murapolu o 3 proc., do prawie 4,5 tys. Rok do roku spadek sprzedaży do klientów indywidualnych wyniósł aż 47 proc., a uwzględniając PRS – 39 proc.

W ciągu dziewięciu miesięcy br. grupa sprzedała Kowalskim 22,8 tys. lokali, a doliczając PRS – 24,5 tys. – w obu wymiarach to spadki rzędu 40 proc. (w 2021 r. Murapol również zaliczył do wyników duże hurtowe zamówienie).

Przyszłość w ciemnych barwach

Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, komentuje, że w III kwartale zarówno wyniki deweloperów giełdowych, jak i sprzedaż w sześciu głównych aglomeracjach były wyraźnie niższe niż kwartał wcześniej. – Warto podkreślić, że deweloperzy giełdowi poradzili sobie nieco lepiej, spadek wyniósł średnio około 15 proc., podczas gdy w sześciu aglomeracjach było to 30 proc. Część spółek zakomunikowała kwartalne spadki nawet bliżej 50 proc. Warto podkreślić, że sprzedaż w ostatnich trzech miesiącach oparta była głównie na klientach gotówkowych. Sytuacja związana z wysokim kosztem kredytu i restrykcyjnym obliczaniem zdolności kredytowej nabywców sprawiła, że duża część popytu nie może być uaktywniona mimo zainteresowania zakupem – dodaje.

Ekspertka przyznaje, że pewną alternatywą dla deweloperów mogłyby być zakupy hurtowe dokonywane przez fundusze, jednak i w tym przypadku mamy do czynienia z ograniczeniami chociażby w postaci wysokich kosztów finansowania.

– Wiele wskazuje na to, że kolejne lata będą okresem zdecydowanego spowolnienia gospodarczego, co przełoży się na rynek mieszkaniowy. Najprawdopodobniej nie poprawi się sytuacja związana z rynkiem kredytów hipotecznych, a klienci gotówkowi mogą wstrzymywać decyzje na bliżej nieokreślony czas, czekając na korektę cen. Trudne nadchodzące kwartały oznaczają dla deweloperów dalsze spadki słupków sprzedaży, a po stronie nowych inwestycji wymuszone wyhamowanie w celu zachowania równowagi rynkowej – podsumowuje.

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl, mówi, że wyniki kwartalne deweloperów giełdowych potwierdzają stan zapaści mieszkaniowego rynku pierwotnego.

– Potrzeba było dokładnie roku od daty pierwszej podwyżki stóp procentowych NBP, aby koniunktura cofnęła się o mniej więcej osiem lat, czyli niemal dokładnie do punktu wyjścia okresu ostatniej prosperity. Niestety, niewiele wskazuje na to, by statystyki osiągnęły już dno. Bieżący cykl podnoszenia stóp procentowych z całą pewnością nie dobiegł jeszcze końca. Nawet osoby z gremium RPP przewidują kolejnych kilka punktów procentowych zwyżki. To z oczywistych względów spowoduje dalsze gaśnięcie popytu kredytowego, ale i gotówkowego. Dopóki koszt pieniądza będzie windowany, dopóty sytuacja na rynku nieruchomości nie osiągnie stanu względnej choćby stabilizacji. Stąd prosty wniosek, że IV kwartał br. z dużym prawdopodobieństwem powinien przynieść spadek sprzedaży mieszkań tak u deweloperów giełdowych, jak i na szerokim rynku – mówi Jędrzyński.

Zdaniem eksperta coraz niższa sprzedaż wymusza na firmach drastyczne cięcie inwestycji, co już widać w statystykach. – W konsekwencji spadającej kontraktacji zaczną się zmniejszać zyski firm deweloperskich, co wymusi na nich wprowadzenie oszczędności, być może redukcje zatrudnienia – mówi Jędrzyński. – Z kolei utrzymywanie mocno okrojonej podaży i ograniczanie nowych inwestycji spowodują, że oferta mieszkań deweloperskich będzie topniała do poziomu, który trudno jest w tej chwili oszacować. W momencie kolejnego ożywienia koniunktury rynek będzie więc mocno deficytowy pod względem podaży – podsumowuje.

Barbara Bugaj, analityczka Sonarhome.pl, ocenia, że liczby obrazujące spadek sprzedaży deweloperskiej rok do roku są dość spektakularne.

– Jednak bieżący rok porównujemy do wspaniałego dla branży 2021 r., dlatego wynik boli bardziej. Można spojrzeć na jeszcze wcześniejsze lata, pomijając 2020 r., który był pod wpływem pandemii. Odnosząc do dziewięciu miesięcy 2019 r., sprzedaż skurczyła się o 24 proc., co pokazuje, że sytuacja nie jest aż tak tragiczna, ale jest zdecydowanie słabiej niż w dobrych czasach – mówi Bugaj. – Przez lata prosperity firmy zbudowały dość dużą poduszkę finansową, z której teraz mogą schodzić. Trzeba pamiętać, że w tym i przyszłym roku oddawane będą do użytkowania lokale zakupione wcześniej, w latach poprzednich. Aczkolwiek utrzymująca się niższa sprzedaż zaczyna powodować presje szczególnie na mniejszych deweloperów. Można przypuszczać, że dopiero gdy niska sprzedaż będzie utrzymywała się w przyszłym roku – co jest wysoce prawdopodobne – problemy zaczną być bardziej widoczne. Teraz u mniejszych deweloperów pojawiają się już powoli restrukturyzacje i redukcje zatrudnienia – dodaje.

Czas na oszczędności

– Spadek sprzedaży rok do roku nie jest zaskoczeniem, skala jest spora, ale należy pamiętać, że mamy do czynienia z dość wysoką bazą. Niemniej spadek kwartał do kwartału może świadczyć o tym, że w przyszłości zobaczymy pogłębienie tendencji. Rynek diametralnie się zmienił po podwyżkach stóp procentowych, obecnie większość mieszkań sprzedaje się za gotówkę. Zakupy inwestycyjne na kredyt już nie mają ekonomicznego sensu – ocenia Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.