Czynsze w górę, zyski też

Wynajem mieszkań w I półroczu podrożał nawet o 40 proc. Średnie stopy zwrotu z inwestycji to 3,6–5,7 proc.

Publikacja: 29.09.2022 22:11

Wraz z dużym popytem poprawia się rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem

Foto: Enrika Samulionyte/shutterstock

O ile podczas pandemii wiele mieszkań stało pustych, o tyle wojna za wschodnią granicą i napływ uchodźców zdecydowanie ożywiły rynek najmu – mówi Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation, która publikuje raport Evaluer Index IH 2022 r. – Ukraińcy, którzy mogli wynająć lokale za gotówkę, napędzili popyt, a tym samym także czynsze. Dodatkowo zainteresowanie rynkiem najmu wzrosło ze względu na malejącą zdolność kredytową Polaków. Na zwiększone koszty najmu wpłynęły też podwyżki stóp procentowych i opłat eksploatacyjnych. Część mieszkań na wynajem jest kupiona na kredyt. Właściciele, aby zrównoważyć rosnący WIBOR, musieli podnieść stawki.

Wszędzie drożej

Z raportu Emmerson Evaluation wynika, że w I połowie br. w porównaniu z poprzednim półroczem czynsze za wynajmowane lokale poszły w górę nawet o 40,1 proc. O tyle podrożał najem w Gdyni. W Białymstoku stawki wzrosły o 38,4 proc., w Sopocie – o 36 proc. W Rzeszowie wynajmujący lokale w pierwszym półroczu musieli płacić średnio o 33 proc. więcej niż pół roku wcześniej.

W Krakowie stawki najmu wzrosły o 31,9 proc., w Gdańsku – o 30,4 proc., w Katowicach – o 28,1 proc., w Lublinie – o 24,4 proc., w Łodzi – o 23,5 proc., we Wrocławiu – o 22,7 proc., w Szczecinie – o 21,5 proc. Najmniejsze, nieprzekraczające 20 proc., podwyżki stawek odnotowano tylko w Poznaniu ( 18,4 proc.) i w Warszawie ( 18 proc. ). – W 13 analizowanych miastach chętni na wynajem musieli płacić średnio o ok. 28 proc. więcej niż na początku roku – wskazują autorzy raportu Emmerson Evaluation.

Średnie czynsze wciąż rosną. Obowiązujące w sierpniu stawki analizują Rentier.io. i SonarHome. Czynsze w porównaniu z 2021 r. wzrosły już niemal o 35 proc. W ciągu miesiąca najbardziej, bo o 5,3 proc., poszły w górę stawki w Krakowie. 50-metrowe mieszkanie w tym mieście wynajmiemy średnio za 3 tys. zł (bez opłat licznikowych i administracyjnych).

– W sierpniu popyt na najem zaczynają „uzupełniać” studenci szukający lokum na kolejny rok akademicki, stąd też dodatkowa presja na podwyżki czynszów – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny SonarHome i prezes Rentier.io. – W stolicy wynajem 50-metrowego mieszkania kosztuje już średnio 3,5 tys. zł. Nieco taniej jest w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, gdzie stawki wynoszą ok. 3–3,3 tys. zł.

W górę szły też ceny zakupu mieszkań. Emmerson Evaluation podaje, że w pierwszym półroczu tego roku w porównaniu z poprzednim ceny na rynku pierwotnym w największych miastach wzrosły od 3 do 16 proc., a na rynku wtórnym – od 6 do 21 proc.

Mała oferta

Analitycy Emmerson Evaluation podkreślają, że wraz z dużym popytem poprawia się rentowność najmu. W pierwszym półroczu stopy zwrotu z mieszkań na wynajem osiągały poziom od 3,6 do 5,7 proc.

Najwięcej dają zarobić mieszkania w Katowicach. Wszystkie rodzaje mieszkań dawały tam wysokie stopy zwrotu. W przypadku kawalerek zwroty sięgały 4,9 proc., mieszkań dwupokojowych – 5,5 proc., a trzypokojowych – 5,4 proc.

Kolejnym pod względem wysokiej rentowności miastem była Łódź z najwyższą wśród analizowanych miast stopą zwrotu z najmu lokali z jednym pokojem (5,7 proc.). Nieco mniejsze zyski przynosiły mieszkania z dwoma i trzema pokojami (4,8 proc. i 5,2 proc.). Nadal dobrze radził sobie rynek najmu w Szczecinie, gdzie stopy zwrotu osiągnęły 4,7 proc. (jeden pokój), 5,3 proc. (dwa pokoje), 5 proc. (trzy pokoje).

– Jednym z najatrakcyjniejszych miejsc do inwestowania w najem pozostaje Trójmiasto, które turyści tłumnie odwiedzają nie tylko ze względu na Bałtyk, ale też wyjątkową architekturę i interesującą ofertę turystyczną – wyjaśnia Robert Korczyński. – Trójmiasto ma także prężnie rozwijający się rynek pracy, więc deweloperzy chętnie tu budują.

Najbardziej rentowne miasta na rynku trójmiejskim to Gdańsk i Gdynia. Inwestycja w jednopokojowe mieszkanie w Gdańsku da średnią rentowność 4,8 proc., w dwa pokoje – 5,1 proc., a w trzy – 4,2 proc.

W Gdyni średnia rentowność najmu kawalerek to 4,2 proc., lokali dwupokojowych – 5,1 proc., a trzypokojowych – 4,5 proc. W Warszawie jest to odpowiednio 4,4 proc. (jeden pokój), 4,3 proc. (dwa pokoje) i 3,8 proc. (trzy pokoje).

W Krakowie – 4,3, 4,5 i 3,8 proc., we Wrocławiu – 4,5, 5 i 4,6 proc., w Poznaniu – 4,7, 4,4 i 4 proc., w Sopocie – 4,8, 4,4 i 3,6 proc., w Lublinie – 4,3, 5,2 i 4,5 proc., w Rzeszowie – 5,2, 4,1 i 3,8 proc. Najsłabiej wypada Białystok, gdzie wynajem jednego pokoju daje zwrot na poziomie 4,1 proc., dwóch pokoi – 3,8, a trzech – 3,7 proc.

Na rosnącą rentowność najmu wskazują SonarHome i Rentier.io. Z analiz wynika, że przeciętny zwrot z inwestycji w mieszkanie na największych polskich rynkach to ok. 6,8 proc. brutto. Warunek: mieszkanie jest wynajęte cały rok. – Po odjęciu wszystkich kosztów związanych z zakupem i działalnością opłacalność inwestycji wynosi 4,8 proc. rocznie – podaje Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.

Autorzy raportu Evaluer Index podsumowują, że przed osobami nieposiadającymi własnego lokum pojawiło się w tym roku nie lada wyzwanie.

– Trudne może okazać się zarówno uzyskanie kredytu hipotecznego, jak i wynajęcie mieszkania. Koszty kredytu przy tak wysokich stopach procentowych są bardzo dużym obciążeniem dla domowego budżetu. Wiele osób ma problem z uzyskaniem finansowania. Zdolność kredytowa wielu klientów nie jest na tyle wysoka, by wystarczyło na zakup mieszkania. Jednocześnie wzrosły stawki najmu, a oferta mocno się skurczyła – czytamy w raporcie.

A Robert Korczyński zaznacza, że najgorętszy okres na rynku najmu przypada na drugie półrocze. Popyt się zwiększa w październiku, kiedy na uczelnie wracają studenci. – Może to być kolejny powód wzrostu cen, szczególnie że liczba ogłoszeń jest mała – tłumaczy ekspert.