Kredytów bez wkładu jeszcze nie ma

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” obowiązuje od tygodnia. Ma umożliwić zakup nieruchomości tym, którzy nie zdołali uzbierać wkładu, ale mają zdolność kredytową. Za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) państwo zagwarantuje do 20 proc. kwoty kredytu, ale nie więcej niż 100 tys. zł. Na 20 tys. zł dopłaty rodzina kredytobiorców może liczyć w przypadku urodzenia się drugiego dziecka. Przy trzecim i kolejnym – na 60 tys. zł.

Dziś, po ośmiu podwyżkach stóp procentowych (do 5,25 proc.) i wprowadzeniu nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (banki przy szacowaniu zdolności kredytowej klienta do obowiązującej stopy doliczają 5 pkt proc.), największym problemem jest malejąca zdolność kredytowa, a nawet jej brak. Ale nawet ci, którzy ją mają, z programu na razie nie skorzystają. Banki nie palą się do przygotowania oferty kredytów z gwarantowanym wkładem. Umowę z BGK, która pozwala na udzielanie takich „hipotek”, podpisał Bank Pekao. BGK (według informacji na jego stronie) prowadzi rozmowy z kolejnymi 12 bankami. Pierwsze kredyty bez wkładu, jak mówią eksperci, będą do wzięcia dopiero za kilka miesięcy.

Limity do góry

Żeby skorzystać z programu, trzeba będzie jeszcze znaleźć mieszkanie, którego cena mieści się w limitach. Jak dużo lokali spełni kryteria, sprawdza HRE Investments. Eksperci przyjęli podwyższone wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Zgodnie z zapowiedzią rządu na rynku pierwotnym limity mają wzrosnąć z 1,3 do 1,4. Na rynku wtórnym – z 1,2 do 1,3 proc.

Jak podaje HRE Investments, w Warszawie po podniesieniu limitów na rynku wtórnym (szacunkowy limit ceny mkw. to 10 013 zł) do programu zakwalifikuje się 13 proc. lokali. Na rynku pierwotnym (nowy limit 10 783 zł) – 27 proc. W Krakowie kryteria programu spełni 9 proc. mieszkań z rynku wtórnego (8863 zł) i 15 proc. z rynku pierwotnego (9545 zł). We Wrocławiu będzie to odpowiednio 21 proc. na wtórnym (8668 zł) i 32 proc. na pierwotnym (9335 zł), w Łodzi 27 proc. (6354 zł) i 4 proc. (6843 zł), w Poznaniu – 47 proc. (8917 zł) i 45 proc. (9603 zł), w Katowicach – 61 proc. (7293 zł) i 12 proc. (7 54 zł). W Gdańsku – 19 proc. (9475 zł) i 37 proc. (10 204 zł). W Rzeszowie – 22 proc. (7158 zł) i 52 proc. (7708 zł), w Szczecinie – 15 proc. (5945 zł) i 3 proc. (6402 zł), w Gorzowie Wielkopolskim – 77 proc. (6868 zł) i 93 proc. (7396 zł), w Zielonej Górze – 49 proc. (6868 zł) i 62 proc. (7396 zł), w Opolu – 75 proc. (7641 zł) i 80 proc. (8229 zł), w Bydgoszczy – 70 proc. (7517 zł) i 56 proc. (8096 zł), w Toruniu – 48 proc. (7456 zł) i 25 proc. (8030 zł), w Kielcach – 26 proc. (6572 zł) i 8 proc. (7078 zł), w Olsztynie – 61 proc. (7810 zł) i 53 proc. (8411 zł), w Białymstoku – 24 proc. (7180 zł) i 40 proc. (7732 zł), w Lublinie – 15 proc. (6923 zł) i 12 proc. (7455 zł).

Kryspin Walentynowicz, ekspert finansowy Credipass, komentuje, że zapowiedź podniesienia limitów to dobra informacja. – Spełniające warunki programu mieszkania staną się bardziej dostępne – mówi. – Trzeba jednak pamiętać, że program daje tylko gwarancje brakującego wkładu. Klient musi mieć zdolność kredytową na cały kredyt. Maksymalna gwarantowana kwota to 100 tys. zł. Jednocześnie nie może być niższa niż 10 proc. ceny transakcyjnej. Przy takich ograniczeniach większe mieszkania w większych miejscowościach mogą być niedostępne. Podniesienie limitów nie poprawi sytuacji klientów przy wyliczaniu zdolności kredytowej, a jedynie zwiększy dostępność mieszkań i domów spełniających warunki programu – zaznacza.

Także Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, zwraca uwagę, że podniesienie limitów cen mieszkań oznacza jedynie tyle, że do puli objętej programem wejdzie dodatkowa liczba lokali.

– Ze względu na kolejne podwyżki stóp procentowych spłacanie zadłużenia w banku przez osoby mniej zarabiające jest coraz trudniejsze – podkreśla dyrektor. – Dziś z programu mogą skorzystać ci, którzy zarabiają powyżej średniej krajowej. Są oni w stanie osiągnąć wymaganą zdolność kredytową. Przykładowo, jeśli wynagrodzenie wynosi ok. 6 tys. zł netto, to zostaje przeznaczone na życie i wynajem nieruchomości. Osoba z takimi zarobkami raczej nie ma możliwości odłożenia wkładu własnego. Program może jej więc pomóc w zakupie mieszkania.

Do poprawki

– Co do zasady jest to dobry program. Wcześniejsze programy – „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych” sprawdziły się bardzo dobrze. Cieszyły się dużym zainteresowaniem i deweloperów, i klientów – przypomina dyrektor redNet 24. – Co dziś może pomóc? Zatrzymanie wzrostu stóp procentowych oraz ich spadek, co dałoby szansę na poprawę sytuacji kredytobiorców. W mojej ocenie może to nastąpić najwcześniej w przyszłym roku. Klienci, niezależnie, czy mają wkład własny czy nie, muszą mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową. Pomóc mogłaby też specjalna oferta banków, która liczyłaby tę zdolność mniej rygorystycznie (np. z pominięciem rekomendacji KNF), ale jest to mało prawdopodobne. Lista banków, które przystąpią do programu, oraz ich oferta nie są na razie znane. Osoby korzystające z tego programu mogą być ocenione przez banki jako grupa o podwyższonym ryzyku. Banki mogą pobierać od nich większą marże – wyjaśnia. Takie kredyty mogą się więc okazać droższe.

Kryspin Walentynowicz podsumowuje, że program był tworzony w innych realiach rynkowych. – Miało to być ciekawe rozwiązanie dla młodych wchodzących na rynek pracy ludzi, którzy chcieli polepszyć swoją sytuację mieszkaniową. Dziś najważniejszą kwestią jest zdolność kredytowa klientów. Aby w pełni rozruszać program i rynek, wystarczyłoby wrócić do poprzednich rekomendacji KNF dla banków, które i tak ostro oceniały kredytobiorców – zaznacza ekspert Credipass.

Podkreśla, że większość klientów ma świadomość ryzyka, jakie niesie ze sobą obciążanie domowego budżetu ratą kredytu w warunkach podwyższonych stóp. – Potwierdza to choćby wzrost zainteresowania kredytami ze stałą stopą procentową – mówi Kryspin Walentynowicz.

Nieruchomości