Oszczędności schowane w sklepie

Dla wielu indywidualnych inwestorów lokale użytkowe są alternatywą dla zakupu mieszkania na wynajem – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w firmie doradczej CBRE.

Przewiduje, że portfelami nieruchomości komercyjnych na osiedlach coraz częściej będą się interesować także więksi gracze.

– Inwestycja w lokal zawsze powinna być uzależniona od szczegółowej analizy konkurencji i charakteru osiedla, a także preferencji inwestora i jego skłonności do ryzyka – podkreśla Mikulska. – Nie ma jednej recepty. Rentowność inwestycji w lokal użytkowy może niekiedy przekraczać rentowność z wynajmu mieszkania, ale każdy przypadek wymaga szczegółowych kalkulacji. Warto też rozważyć, jakie będą szanse na odsprzedaż lokalu w przyszłości.

Na wyciągnięcie ręki

Agnieszka Mikulska zauważa, że planowaniu lokali użytkowych na osiedlach sprzyja koncepcja piętnastominutowego miasta, którego mieszkańcy większość potrzeb zaspokoją w czasie krótkiego spaceru lub przejażdżki rowerem.

– Pandemia, ograniczenia w przemieszczaniu się i upowszechnienie pracy zdalnej pogłębiły ten trend – mówi. – Liczba i wielkość lokali użytkowych zależy od wielu czynników, począwszy od ewentualnych ograniczeń planistycznych, charakteru istniejącej zabudowy (inna oferta będzie naprzeciwko galerii i ulicy handlowej, inna na dużym osiedlu na peryferiach), a skończywszy na wielkości i koncepcji osiedla.

Lokale użytkowe są zwykle wystawiane na sprzedaż. – Deweloper, w zależności od strategii, może też oferować lokale na wynajem – zaznacza ekspertka CBRE. – Część lokali jest kupowana na własne potrzeby. Te nabywane inwestycyjnie pojawią się później na rynku najmu. Popularne są powierzchnie pod sklepy spożywcze, gastronomię, usługi beauty. Wiele lokali jest przystosowanych do różnych funkcji. Zdecydowana większość lokali na osiedlach to obiekty handlowo-usługowe, choć czasami oferowane są też powierzchnie biurowe.

Powierzchnie użytkowe na osiedlach buduje Matexi Polska. Oferowane metraże: od ok. 70 do ponad 500 mkw. Duże lokale można dzielić na mniejsze. Przedstawiciele Matexi podkreślają, że zainteresowanie lokalami użytkowymi jest bardzo duże. Kupujący zwracają uwagę na położenie lokalu – czy jest np. blisko stacji metra, przystanku czy dobrze go widać z ulicy. W lokalach działają piekarnie, kluby fitness, przedszkola. Matexi podaje, że inwestycja w lokal zwraca się średnio po 10–15 latach.

Katarzyna Mirota z Matexi Polska, zaznacza, że firma buduje osiedla w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej. – To generuje dodatkowy ruch – wyjaśnia. – Lokale użytkowe na takich osiedlach są stabilną i bezpieczną inwestycją, szansą na atrakcyjny zysk – dodaje.

Także Tomasz Łapiński, dyrektor zarządzający spółką Cordia Polska i prezes Polnordu, ocenia, że lokal handlowy to bardzo dobra inwestycja. – Szczególnie na dużych osiedlach, które mieszkańcy zapełniają już w ciągu kilku miesięcy od zakończenia budowy – mówi. – Dla właściciela lokalu to potencjalni klienci, którzy skorzystają z usług.

Na osiedlach Cordii lokale użytkowe kupowane są pod małe sklepy spożywcze, do większych wchodzi gastronomia, placówki medyczne, prywatne żłobki, przedszkola.

Deweloper lokale użytkowe planuje na wybranych osiedlach. – Pod uwagę bierzemy m.in. lokalizację i miejscowe zapotrzebowanie. Bywa też tak, że kwestia lokali użytkowych jest regulowana przez zapisy planu miejscowego, do których musimy się dostosować – tłumaczy Tomasz Łapiński. – Zwykle budujemy lokale od 60 do 120 mkw., chociaż w naszej ofercie zdarzają się też lokale mniejsze (40–50 mkw.) i większe, nawet 700-metrowe.

Na osiedlu Safrano w Krakowie lokale są oferowane w średniej cenie 11 tys. zł za mkw., a w Leśnej Sonacie w Sopocie 20–22 tys. zł.

Zmiana oczekiwań

Lokale użytkowe prawie we wszystkich inwestycjach mieszkaniowych planuje Yareal. Zwykle mają od 35 do ponad 100 mkw. – Sklepiki z prasą, lokale usługowe, spożywcze, ale też restauracje są ważnym elementem inwestycji – potwierdza Jacek Zengteler, wiceprezes Yareala.

Dodaje, że ostatnie dwa lata pandemii przyniosły zmiany oczekiwań klientów sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych działających na osiedlach. Dziś chcą mieć blisko do piekarni, sklepów z produktami codziennego użytku, ale też do placówek medycznych.

– Mieszkańcy wielkomiejskich osiedli zmienili nawyki, przechodząc od jednofunkcyjnych dużych centrów handlowych do łatwo dostępnych punktów typu convinience oferujących m.in. lokalne, ekologiczne czy rzemieślnicze produkty – zauważa dyrektor.

Yareal lokale wystawia na sprzedaż. To nabywcy decydują, czy będą sami prowadzić biznes, czy je wynajmą. – Zupełnie inną strategię przyjęliśmy w inwestycji Soho na warszawskim Kamionku, gdzie zgodnie z ideą 15-minutowego miasta tworzymy lokalne, wielofunkcyjne centrum – mówi Jacek Zengteler. – W kompleksie kilkunastu budynków powstają mieszkania, apartamenty i kilkadziesiąt lokali usługowych na wynajem. Starannie dobierając najemców, tworzymy ofertę usług, handlu, gastronomii i rozrywek dopasowaną do potrzeb mieszkańców Soho, i ich gości, pracowników okolicznych biur, sąsiadów i osób odwiedzających to miejsce.

Spółka Spravia na osiedlu Fredry 6 w Krakowie oferuje trzy ostatnie lokale (o powierzchni 63–89 mkw.) w cenie od 14 tys. za mkw. Do kupienia są też trzy lokale (68–139 mkw.) na stołecznym osiedlu Mangalia Mokotów. Ceny: od 13 tys. zł za mkw.