Dokąd zmierza mieszkaniówka. Spadki wprawiły ekspertów w zdumienie

Po intensywnym pod względem aktywności inwestycyjnej grudniu styczniowe dane GUS o liczbie mieszkań w rozpoczynanych przez deweloperów inwestycjach zszokowały: spadki rok do roku i miesiąc do miesiąca przekroczyły 40 proc. Firmy ruszyły z budową 7,3 tys. lokali, co jest wynikiem najgorszym od lockdownu w maju 2020 r., kiedy rozpoczęto budowę 6,2 tys. mieszkań.

Dopiero za kilka dni pojawią się szczegółowe dane, które pokażą, gdzie doszło do tąpnięcia. Ostatnie lata boomu to bowiem eksplozja aktywności deweloperów poza aglomeracjami.

Czytaj więcej

Planowanie Wydatków

Budowa domu stała się luksusem dla zamożnych. Ile kosztuje w 2022

Sprawdzamy, ile kosztuje budowa domu na początku 2022 roku. Kalkulacje przeprowadziliśmy dla domów o powierzchni 100, 140 i 195 mkw.

Ukryty wpływ pandemii

– Zmniejszenie skali działania deweloperów jest do pewnego stopnia zgodne z wcześniejszymi oczekiwaniami. Rosnące koszty budowy, niepewność co do przyszłego popytu w sytuacji coraz wyższych cen mieszkań i rosnących stóp procentowych przyczyniają się do ograniczenia aktywności w budownictwie mieszkaniowym – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. Podkreśla, że również inwestorzy indywidualni ograniczyli aktywność, jeśli chodzi o budowę domów – choć tu spadek miesiąc do miesiąca jest jednocyfrowy, to korekta trwa od kilku miesięcy.

Jednak aż 40-proc. skala spadku u deweloperów, zwłaszcza w ujęciu miesiąc do miesiąca, może być zastanawiająca. – Naturalne jest przypuszczenie, że w styczniu wydarzyło się coś nietypowego. Pierwszym tropem jest ukryty lockdown – pamiętajmy, że w styczniu w niektórych momentach na oficjalnej kwarantannie znajdowało się nawet ponad 1 mln osób, a eksperci szacowali, że wiele osób choruje lub izoluje się w domu, nie zgłaszając tego oficjalnie. Stąd sprawy urzędowe związane z procesem budowy mogły ulec przesunięciu – mówi Mikulska. – Dopiero kolejne miesiące pozwolą ocenić, czy styczniowy spadek wynikał z nietypowej sytuacji w otoczeniu rynku, czy rzeczywiście oznacza diametralną zmianę zachowania jego uczestników – dodaje.

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w firmie JLL, zwraca uwagę, że styczeń był okresem wyjątkowo wysokiej niepewności w otoczeniu rynkowym.

– Ta niepewność była nawet wyższa niż na przełomie I i II kwartału 2020 r., kiedy doszło do lockdownu. Było to spowodowane przede wszystkim różnymi scenariuszami co do przebiegu kolejnej fali pandemii, w tym takimi zapowiadającymi katastrofę. Co więcej, były obawy o rozwój sytuacji za wschodnią granicą – mówi Gawrońska. – Oczywiście styczeń to sezonowo słabszy pod względem aktywności miesiąc, co związane jest z przedłużającym się okresem noworocznym. W tym roku nałożyły się jeszcze na to efekty kolejnej fali pandemii, czyli większej liczby zwolnień lekarskich oraz braku pracowników w związku z kwarantanną. Wyniki o rozpoczynanych inwestycjach w ujęciu kwartalnym będą zapewne lepsze – prognozuje.

Gawrońska zaznacza, że decyzje deweloperów związane z wprowadzaniem nowych inwestycji nie zależą tylko od nich. – Niepewność w otoczeniu dotyczy przecież także dostępności wykonawców i kosztów związanych z realizacją, a wzrost stóp procentowych przekłada się na wyższe koszty finansowania inwestycji deweloperskich. Trudno też rozpocząć budowy, skoro brakuje pozwoleń, a na kilku największych rynkach deweloperzy nie mają w szufladach żadnych rezerw projektów z ważnymi pozwoleniami. Niepewność dotyczy także tempa sprzedaży i akceptowalnego dla nabywców poziomu cen. Większość deweloperów na nowo musi zatem spojrzeć na swoje plany i zestawić je z aktualnymi prognozami sprzedaży – wylicza ekspertka.

JLL spodziewa się, że w 2022 r. sprzedaż mieszkań będzie niższa od zanotowanej w 2021 r. (czyli 69 tys. sztuk w sześciu największych aglomeracjach). – Deweloperzy powinni się na to przygotować. Zmniejszą się wszystkie grupy popytowe, co ma związek z droższymi kredytami i mniejszą dostępnością cenową mieszkań, ale także poszukiwaniem alternatywnych inwestycji przez posiadaczy oszczędności – mówi Gawrońska. Dla większości rynków oznaczać to będzie wolniejsze niż w okresie boomu tempo sprzedaży, ale i zwiększenie równowagi między popytem i podażą.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński mówi, że po raz pierwszy od bardzo dawna dane sygnalne GUS zakomunikowały wyraźny sygnał koniunkturalnego przesilenia.

– Oczywiście wymaga on potwierdzenia w kolejnych miesiącach, ale już dziś można założyć wysokie prawdopodobieństwo korekty – mówi Jędrzyński. – Styczeń tradycyjnie już bywa najsłabszym miesiącem roku pod względem liczby uruchamianych inwestycji, ale tym razem mówimy o tąpnięciu. Zgodnie z porzekadłem „jaki styczeń, taki cały rok" być może deweloperzy przymierzają się do ograniczenia aktywności inwestycyjnej nie tylko w kolejnych miesiącach, ale i kwartałach. W IV kwartale ub.r. widzieliśmy istotne osłabienie – wbrew regule – sprzedaży mieszkań, a perspektywa dalszego windowania stóp zapewne na dłużej utrwali trend wygaszania boomu sprzedażowego, co wymusi ograniczenie aktywności inwestycyjnej deweloperów, by dopasować podaż do topniejącego popytu – dodaje.

Ekspert zaznacza, że gra toczy się też o utrzymanie cen, a najlepiej kontynuację trendu wzrostowego, choćby z niską dynamiką. – Jakakolwiek nadprodukcja mogłaby stać się katalizatorem cenowej korekty, która w warunkach rosnących nieubłaganie kosztów inwestycji mogłaby bardzo poważnie nadwerężyć wysokie jak dotąd marże – konkluduje Jędrzyński.

Duzi widzą szanse

– Od początku roku wprowadziliśmy do sprzedaży ponad 1 tys. mieszkań, co stanowi ponad 50 proc. nowej oferty z całego ubiegłego roku. Dzięki temu, że zadbaliśmy o bank ziemi z wyprzedzeniem, jesteśmy w stanie, jako jedni z nielicznych, poszerzać ofertę i zwiększać udział w rynku mieszkaniowym – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii, którą stara się przejąć fundusz inwestycyjny, kładąc na stół ponad 1,2 mld zł za 66 proc. akcji. – Zainteresowanie najmem instytucjonalnym mieszkań przez fundusze PRS jest bardzo duże i zakładamy, że z nawiązką zrekompensuje to czasowe osłabienie popytu klientów indywidualnych – zaznacza.

Menedżer wskazuje, że oferta deweloperów jest na rekordowo niskim poziomie, a ostatnie dane GUS wskazują na wyraźne problemy z rozpoczęciem nowych inwestycji.

– Patrząc na liczbę wydawanych pozwoleń na budowę, nie zanosi się na szybką poprawę. Na tym tle posiadana oferta i bank gruntów Develii, wynoszący blisko 10 tys. lokali, wyglądają optymistycznie. Taki poziom banku ziemi w zestawieniu z zaawansowanymi procesami sprzedaży nieruchomości komercyjnych dowodzi, że Develia ma duży potencjał dalszego rozwoju i będzie w stanie w kolejnych kwartałach realizować nowe projekty i zwiększać skalę działalności, jeśli chodzi o sprzedaż lokali zarówno nabywcom indywidualnym, jak i PRS – mówi Oślizło.

Prezes Atalu Zbigniew Juroszek mówi, że spółka prowadzi kilkadziesiąt budów jednocześnie w siedmiu miastach.