I co z tym katastrem?

Czy podatek katastralny w Polsce jest coraz bardziej realny? Sytuację analizuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

- Temat podatku katastralnego w Polsce zawsze cieszył się w mediach dużą popularnością. Ostatnio jednak można odnieść wrażenie nasilenia się fali opinii i prognoz wieszczących potrzebę i rosnące prawdopodobieństwo wprowadzenia tej daniny. Czy Polaków w przewidywalnej przyszłości rzeczywiście czeka rewolucja w opodatkowaniu ich czterech kątów?

Koncepcja wprowadzenia podatku katastralnego, który miałby zastąpić tradycyjną daninę od nieruchomości, ma bogatą i dość długą historię. Jeszcze do niedawna jednak temat ten pozostawał jedynie w sferze teoretycznych dywagacji. Tymczasem coraz trudniej jest wykluczyć prawdopodobieństwo radykalnej zmiany sposobu opodatkowania nieruchomości w Polsce.

Wartość zamiast powierzchni

Różnica pomiędzy podatkiem katastralnym a obowiązującym od lat w Polsce tym tradycyjnym - od nieruchomości, jest już doskonale znana zdecydowanej większości rodaków. Polega na sposobie ich naliczania. W pierwszym przypadku, jak zresztą sama nazwa wskazuje, naliczany jest od wartości katastralnej nieruchomości, w drugim na opodatkowaniu powierzchni.

Różnica jest jednak zasadnicza, jeśli porównać różne warianty stawek obu odmian nieruchomościowej daniny. Wersja katastralna w każdym przypadku wydaje się być zdecydowanie bardziej niekorzystna dla portfeli podatników, a dla większości z nich praktycznie nie do przyjęcia.

Jak bowiem wynika z najprostszych symulacji, wprowadzenia katastru nieruchomości w Polsce,  już przy 1-proc. stawce daniny obciążenie podatkiem od posiadanej nieruchomości wzrosłoby średnio 50-krotnie. W przypadku skromnych dwóch pokoi na ok. 50 mkw. z 40-50 zł do ok. 2,5 tys. zł rocznie. Z kolei właściciel przeciętnego domu jednorodzinnego musiałby wyłożyć zamiast kilkuset złotych nawet 5-10 tys. zł. Dlatego też wszelkie bez wyjątku postulaty wprowadzenia katastru w Polsce opatrzone są zastrzeżeniem o konieczności takich regulacji, aby przeciętny Kowalski ze swym jedynym lokum, służącym własnym potrzebom mieszkaniowym, zbytnio nie ucierpiał na wolcie opodatkowania nieruchomości.  

Sęk w tym, że w przypadku zdecydowanej większości krajów unijnych, nie tylko tych o najbardziej zaawansowanych rozwojowo gospodarkach i rynkach nieruchomości, podatek katastralny jest już obowiązującą normą. Przyjęte w poszczególnych krajach rozwiązania nie są oczywiście jednolite, a same sposoby naliczania podatku, połączone nieraz z rozbudowanym systemem ulg i zwolnień, bywają dość skomplikowane. Pytanie, dlaczego po blisko ćwierćwieczu od wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, szczegółowo regulującej kwestię powszechnej taksacji nieruchomości, sytuacja coraz wyraźniej dojrzewa do wdrożenia przedmiotowych przepisów w życie.

Samorządom z finansową odsieczą 

Podatek katastralny jest podatkiem lokalnym, istotnie zwiększającym dochody gmin, przez co walnie przyczynia się do przyśpieszenia zagospodarowania ich terenów, budowy infrastruktury i optymalnego rozwoju gospodarki przestrzennej.

Tymczasem trwająca już półtora roku pandemia bardzo poważnie skomplikowała sytuację budżetową samorządów, które utraciły gros własnych dochodów przy znaczącym wzroście wydatków. Głośno było o tego typu problemach Warszawy i paraliżu jej finansów. W efekcie  włodarze stolicy komunikowali silny wzrost zadłużenia miasta, przesunięcie większości inwestycji w czasie, perspektywę wyprzedaży najcenniejszych gruntów inwestycyjnych oraz serii bolesnych podwyżek dla warszawiaków - za wodę, śmieci, parkowanie i komunikację miejską.

Z kolei ostatnio do problemów samorządów wywołanych koronakryzysem, dołączyły perspektywy dotkliwego spadku wpływów z podatku PIT w efekcie ogłoszenia przez rząd programu Polski Ład. I choć resort finansów uspokaja i deklaruje stosowne rekompensaty dla samorządów z tytułu utraty części dotychczasowych wpływów, to mało który z samorządowców wierzy w świetlaną i dostatnią przyszłość samorządów, przynajmniej tę przewidywalną.

Już w przyszłym roku może się okazać, że koniecznym warunkiem utrzymania płynności większości samorządów oraz długoterminową gwarancją realizacji ich zadań własnych, jest uruchomienie niezawodnego i dostatecznie lukratywnego źródła dochodów. Podatek katastralny to niestety jedyny dostępny wybór, jednocześnie jednak nie do zaakceptowania przez zdecydowaną większość Polaków. Pytanie, dlaczego?

Niechlubne rekordy

W ostatnim czasie w mediach pojawiły się dwa bardzo ciekawie rankingi państw unijnych opracowane na podstawie danych Eurostatu. Pierwszy dotyczy wzrostów cen mieszkań w latach 2005-2020, drugi - udziału najstarszych użytkowanych przez mieszkańców krajów ponad dwudziestoletnich samochodów. W obu przypadkach bezapelacyjnym wygranym klasyfikacji okazała się Polska. Jak się okazuje mieszkaniowa hossa wywindowała ceny naszych mieszkań w minionych 15 latach o rekordowe w UE 142 proc. Z kolei w drugim przypadku nasz kraj z wprost nieprawdopodobnym wynikiem 38 proc. okazał się wręcz samotnym liderem. Jakie wnioski z rezultatów tego typu „zawodów”?

Tak wielki odsetek ponadprzeciętnie wiekowych samochodów, a więc bardzo tanich i jakże często stwarzających skrajne ryzyko użytkowe, to bodaj najbardziej wiarygodny wskaźnik wciąż niepokojąco niskiej realnej siły nabywczej Polaków oraz wlekącego się w unijnym ogonie poziomu ich średniej zamożności.

To niestety także najlepsze wyjaśnienie przyczyny braku podatku katastralnego w Polsce, czyli faktu, że po z górą trzech dekadach transformacji gospodarczej Polaków zwyczajnie na tę daninę nie stać.

W tym stanie rzeczy pierwsza lokata Polski w klasyfikacji członków UE z największym ciśnieniem na długoterminowe windowanie cen mieszkań to także nie najlepszy pretekst do szczególnej satysfakcji. To raczej okazja do refleksji i analizy tej raczej mało optymistycznej statystyki.

Błędne koło

Gdyby podatek katastralny został wprowadzony w Polsce choćby dekadę temu, to jego wpływ na statystyki krajowej motoryzacji byłby zapewne żaden. Za to prawie na pewno sytuacja w mieszkaniówce różniłaby się od obecnej diametralnie, a Polska zapewne nie dzierżyłaby unijnej palmy pierwszeństwa w wyścigu mieszkaniowej hossy. 

Kataster bowiem zdecydowanie cywilizuje szeroko pojęty rynek nieruchomości, głównie poprzez uporządkowanie kwestii własnościowych, podniesienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, czy wreszcie ograniczenie do minimum inwestycji spekulacyjnych. A to właśnie te ostatnie odpowiadają w poważnym stopniu za postępującą mieszkaniową drożyznę. Tak było w latach 2006-2008 i tak jest obecnie, gdy podobno już nawet co piąte lokum na rynku pierwotnym nabywane jest przez spekulantów tylko i wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem.

Kolejną poważną zaletą tej formy opodatkowania jest silne stymulowanie obrotu gospodarczego nieruchomościami, przez co dochodzi do przyśpieszenia zagospodarowania często bardzo atrakcyjnych, acz niewykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem terenów. Chodzi o grunty inwestycyjne, w przypadku których ujednolicenie w obecnym systemie powierzchniowym podatku od parceli wartych kilka tysięcy i kilka milionów złotych, to przy tendencji wzrostowej cen nieruchomości, silna zachęta do transakcji spekulacyjnych i przechowywania w nieskończoność działek jako lokaty kapitału. To bardzo niebezpieczne zjawisko potęgujące deficyt gruntów inwestycyjnych w miastach ze wszelkimi tego negatywnymi skutkami, z galopadą cen nowych mieszkań i ich niedostatkiem na czele.