Tak zwaną ustawą „deregulacyjną”, od początku 2014 roku otwarto dostęp do zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości. Jedynymi kryteriami jakie należało odtąd spełnić, jest wykonywanie działalności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami, obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej oraz w przypadku pośredników – wymóg niekaralności za przestępstwa określone w art. 180 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn).

Smutna rzeczywistość po deregulacji

Po ponad dekadzie można stwierdzić jedno: zmiany w prawie nie wpłynęły dobrze na rynek specjalistów nieruchomości, o czym raz po raz donoszą media, ale przede wszystkim sami zainteresowani, czyli klienci: „wziął kilkanaście tysięcy złotych za otwarcie drzwi”. To smutna rzeczywistość, która rzutuje niestety na całą branżę, w tym liczne grono osób sumiennie wykonujących powierzone im obowiązki.

Największym problem który dzisiaj zdaje się zauważać środowisko, jest brak weryfikowalności – wiedzy, kompetencji, doświadczenia. Założyć działalność gospodarczą może każdy, wystarczy wpisać w PKD odpowiedni rodzaj działalności. Ubezpieczenie na minimalne wymagane kwoty to składka rzędu kilkuset złotych w skali roku. Czy to dowodzi, że mamy do czynienia z profesjonalnym pośrednikiem lub zarządcą nieruchomości, którym chcemy poświęcić majątek swojego życia? Zdecydowanie nie.

Po deregulacji część organizacji zawodowych wzięła na swoje barki próbę niedoprowadzenia do całkowitego chaosu na rynku pośredników i zarządców nieruchomości, poprzez prowadzenie kursów i nadawanie licencji, na wzór wcześniejszych ministerialnych uprawnień. Są to jednak licencje dobrowolne, na które decydują się świadome i odpowiedzialne osoby zajmujące się rynkiem pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami.

Dokładnie dwa lata temu, ówczesny minister rozwoju Waldemar Buda wydał komunikat, w którym zwrócił uwagę na wiele patologii panujących na rynku nieruchomości. Środowisko część tych uwag przyjęła z entuzjazmem, że pewne problemy zostały w końcu zauważone i te kwestie zostaną uregulowane.

Niestety na zapowiedziach ministra się skończyło – mimo licznych opinii i pism skierowanych do ministerstwa. Organizacje zawodowe chciały wspomóc przeprowadzenie koniecznych zmian. W grudniu 2024 roku, podczas Rady Krajowej Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości – największej i najstarszej organizacji zrzeszającej specjalistów rynku nieruchomości, postanowiono o przygotowaniu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, która ma rozwiązać znaczną część zgłaszanych dzisiaj problemów.

Zespół ds. legislacji stworzył gotowy projekt, który jest opiniowany wśród zainteresowanych, środowiska akademickiego oraz posłów i senatorów.

Zmiana definicji pośrednika i zarządcy nieruchomości

Nowelizacja przewiduje zmianę ustawowej definicji pośrednika i zarządcy nieruchomości – nie jak dotąd tylko przedsiębiorcy, ale każdej osoby wykonującej czynności tego rodzaju. Ma to niebagatelne znaczenie ze względu choćby na odpowiedzialność za szkodę, jaką pośrednik lub zarządca może wyrządzić swojemu klientowi wskutek rażącego zaniedbania. Unika się w tym momencie powszechnego problemu, gdzie pośrednikiem jest tylko najczęściej właściciel biura nieruchomości, a pracujące dla niego osoby w myśl przepisów pośrednikami już nie są. Kolejna kwestia którą przewiduje nowelizacja, to rejestr osób wykonujących czynności pośrednika i zarządcy nieruchomości – tylko osoby wpisane do takiego rejestru będą mogły tego rodzaju czynności wykonywać. Wpisanie do rejestru będzie następować na wniosek zainteresowanego, po spełnieniu określonych ustawowych kryteriów, jak np. minimalne wykształcenie czy obowiązkowe ustawiczne kształcenie. Z rejestru będzie można zostać wykreślonym, m.in. wskutek stwierdzonego naruszenia zasad i standardów obowiązujących specjalistę rynku nieruchomości.

Według założeń projektu, informacja o rejestrze i jego adresie internetowym musi znaleźć się w umowie pośrednictwa lub umowie o zarządzanie nieruchomością. Prowadzenie rejestru ma przede wszystkim zapobiegać prowadzeniu czynności przez osoby do tego nieupoważnione.

Jako przykład należy podać obecnie często występującą sytuację, gdzie osoba zostaje skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo określone w art. 180a ugn. W obecnym brzmieniu ustawy, taka osoba nie może prowadzić tylko działalności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, tzn. być przedsiębiorcą. Nie stoi to jednak na przeszkodzie, żeby taka osoba była zatrudniona w biurze nieruchomości nie jako właściciel, a pracownik – takie rozwiązanie umożliwia skuteczne omijanie ustawowych zakazów. Utrzymanie wpisu w rejestrze będzie również wiązać się z potrzebą systematycznego kształcenia, co będzie weryfikowane przez podmiot uprawniony do prowadzenia rejestru.

Większe ubezpieczenie

Środowisko postuluje również podwyższenie minimalnej kwoty ubezpieczenia na jaką powinien być ubezpieczony pośrednik oraz zarządca nieruchomości – w przypadku tego pierwszego jest to obecnie kwota 25 tys. euro, w przypadku drugiego 50 tys. euro. Jak łatwo obliczyć, odpowiadają one kwotom 100 tys. i 200 tys. zł, gdzie pośrednicy i zarządcy mają do czynienia niejednokrotnie z wielomilionowymi majątkami, a obecne kwoty minimalnego ubezpieczenia nie pokryją nawet promila możliwej do wyrządzenia szkody.