O przeznaczeniu mieszkań do sprzedaży PKP SA zawiadamia na piśmie zainteresowanych (podając m.in. cenę mieszkania). Mają oni sześć miesięcy na złożenie pisemnego oświadczenia, że chcą wykupić mieszkanie. Wykazy mieszkań do wykupu są też podawane do publicznej wiadomości, m.in. przez wywieszenie listy w siedzibach jednostek prowadzących ich sprzedaż.
Uprawnieni do preferencyjnego wykupu korzystają ze zniżek za każdy rok pracy najemcy w PKP, PKP SA, w podmiotach utworzonych z zakładów lub jednostek organizacyjnych wydzielonych z przedsiębiorstw państwowych lub jednostek organizacyjnych z nich wydzielonych, które pracują na rzecz zbywcy mieszkania (lub jego poprzednika prawnego). Zniżka ta wynosi 6 proc. za każdy rok pracy. Druga zniżka wiąże się z latami najmu mieszkania od PKP i PKP SA – 3 proc. za każdy rok.
Do okresów najmu bądź pracy, które pomniejszają cenę, wlicza się również staż pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP od 1 lipca 1991 r. oraz w takich spółkach przewozowych, spółce PLK i innych spółkach celowych utworzonych przez PKP SA. Łączna obniżka ceny nie może jednak być wyższa niż 95 proc. Jedynie 5 proc. ceny mieszkania zapłacą natomiast zawsze emeryci lub renciści, jeśli to właśnie oni są uprawnionymi do wykupu mieszkania.
Nabywca może wnioskować o rozłożenie mu należności na raty roczne płatne przez nawet 10 lat, z tym że wtedy wierzytelność PKP SA podlega zabezpieczeniu hipoteką. Ci natomiast, którzy zdecydują się na jednorazową wpłatę całości należności, otrzymają jeszcze dodatkową bonifikatę w wysokości 25 proc. należności.
Przepisy chronią też interesy tych najemców (i innych uprawnionych) oraz ich najbliższych, którzy zajmują mieszkania przejęte przez gminy w wyniku komunalizacji w 1990 r. a będące w posiadaniu PKP lub PKP SA. Też mogą one skorzystać z preferencyjnego wykupu. Podobnie jest w przypadkach, gdy mieszkania takie trafiły do samorządów albo spółdzielni mieszkaniowych.
Nie wszystkie mieszkania należące do wojska można wykupić. Mundurowi nie mają szans na nabycie kwater, kwater funkcyjnych i zastępczych, jak też mieszkań w budynkach oddanych do użytku po 30 czerwca 2004 r. (w tych ostatnich nabycie jest możliwe jedynie w niektórych przypadkach po wcześniejszej zgodzie szefa MON). Prawo do nabycia mieszkania przysługuje tym, którzy posiadają tytuł prawny do zamieszkiwania w nim. Lokum takie musi się jednak znaleźć w rocznym planie sprzedaży, a ponadto uprawniony musi złożyć pisemny wniosek do dyrektora oddziału regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (to ta agencja zajmuje się sprzedażą mieszkań).
Po dokonaniu wyceny lokalu cenę sprzedaży pomniejsza się o 95 proc. dla żołnierzy służby stałej, którzy nabyli prawo do emerytury wojskowej, zwolnionym ze służby zawodowej po wypowiedzeniu stosunku służbowego przez organ wojskowy lub upływie okresu pozostawania w rezerwie kadrowej. Tak duże pomniejszenie przysługuje również emerytom wojskowym, uprawnionym do wojskowej renty inwalidzkiej, a także członkom rodziny (małżonkowi i dzieciom, które się jeszcze nie usamodzielniły) wspólnie zamieszkującym z żołnierzem, wojskowym emerytem lub rencistą w dniu jego śmierci.
Inni uprawnieni mogą liczyć na 90 proc. zniżki. W tych wszystkich przypadkach pomniejszenie nie obejmuje jednak nakładów poniesionych przez WAM w ciągu ostatnich trzech lat na modernizację budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Pomniejszenia nie obejmują natomiast sprzedaży odpowiedniego udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu.
Na wniosek nabywcy należność można rozłożyć na raty. Pierwszą z nich (10 proc.) wnosi się wtedy przed zawarciem umowy notarialnej, pozostałe można rozłożyć na pięć lat. Ich oprocentowanie to 5 proc. w skali roku, ale przez ten czas mogą być zabezpieczone hipoteką na sprzedawanym mieszkaniu. Zainteresowany pokrywa również zryczałtowane koszty przygotowania mieszkania do sprzedaży (ustala je WAM), czyli np. wyceny mieszkania i gruntu, geodezyjnego podziału nieruchomości itp. Ponosi też koszty sporządzenia aktu notarialnego.
Gdy ktoś nie mógł nabyć do 1 stycznia br. mieszkania z powodu nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości (lub innych wad prawnych), to od tego dnia służy mu prawo do tzw. odprawy mieszkaniowej.
Za podmiot dominujący uważa się Skarb Państwa wtedy, gdy posiada bezpośrednio lub pośrednio przez inne podmioty większość głosów w organach firmy mającej mieszkania zakładowe (także na podstawie porozumień z innymi osobami). Skarb Państwa ma również dominującą pozycję w firmie mającej mieszkania zakładowe, gdy jest uprawniony do powoływania lub odwoływania większości członków jej organów zarządzających (czyli np. zarządu lub rady nadzorczej). Gdy Skarb Państwa nie jest już podmiotem dominującym w takiej firmie (ale był nim wcześniej), to mogą skorzystać z trybu szczególnego przewidzianego w art. 5 nowelizacji z 2005 r. Mają na to jeszcze prawie rok.
Warto zwrócić uwagę, że osobami uprawnionymi do preferencyjnego wykupu są również pracownicy poprzednika prawnego zbywcy, którzy mają umowy najmu zawarte przed 12 listopada 1994 r. na czas oznaczony, związany ze stosunkiem pracy. Kim są ci poprzednicy prawni zbywcy? To np. przedsiębiorstwa państwowe, spółki handlowe z udziałem Skarbu Państwa, państwowe osoby prawne – gdy budynki mieszkalne, które stanowiły ich własność, trafiły jako wkład do spółki handlowej albo jako wyposażenie przedsiębiorstw państwowych lub innych państwowych osób prawnych, które obecnie są zbywcą w rozumieniu przepisów o preferencyjnym wykupie.
Dwie inne sytuacje, gdy mamy do czynienia z poprzednikiem prawnym zbywcy, to – po pierwsze – gdy są podmioty, które uczestniczyły na podstawie umowy w ponoszeniu kosztów budowy budynków mieszkalnych stanowiących obecnie własność zbywcy. Po drugie, przepisy za poprzednika prawnego zbywcy uznają też taki podmiot, którego pracownicy uzyskali prawo najmu mieszkania zakładowego lub decyzję administracyjną o przydziale mieszkania w blokach stanowiących własność zbywcy i nadal zamieszkują w nim jako najemcy. Pojęcie poprzednika prawnego zbywcy ma istotne znaczenie przy ustalaniu kwoty, którą trzeba zapłacić za wykup mieszkania zakładowego na własność, bo zalicza się wtedy okres pracy w takim podmiocie.
Nowelizacja z 2005 r. określiła dwa przypadki szczególne (art. 4 i 5 ustawy z 2005 r.).
- Pierwszy z nich dotyczy najemców, których mieszkania zakład – właściciel – sprzedał innym osobom, nie dając im okazji do skorzystania z przysługującego im prawa pierwszeństwa. Doszło więc do sytuacji, którą potocznie określa się jako sprzedaż budynku wraz z najemcami. Przepis ten dotyczy bowiem sytuacji, gdy w procesach przekazywania jednostkom samorządu terytorialnego, likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości lokum przestało być mieszkaniem zakładowym przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub innej państwowej jednostki organizacyjnej albo spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa był podmiotem dominującym.Wtedy osobie fizycznej zajmującej to mieszkanie 19 września 2005 r. (czyli w dniu wejścia w życie nowelizacji z 2005 r.) na podstawie umowy najmu albo decyzji administracyjnej o jego przydziale przysługuje prawo pierwokupu tego mieszkania.
- Prawo pierwokupu przysługuje jedynie wtedy, gdy w procesach przekształceniowych zostało naruszone prawo zainteresowanego do nabycia zajmowanego przez niego mieszkania (a zwłaszcza prawo pierwszeństwa do nabycia mieszkania na preferencyjnych warunkach) lub naruszono jego interes prawny. Naruszenie tych uprawnień musi jednak potwierdzić sąd w prawomocnym orzeczeniu.
- Bez przeprowadzenia postępowania sądowego nie jest możliwe skorzystanie z tych preferencji. Jedynym pocieszeniem dla zainteresowanego jest jednak zwolnienie od opłat sądowych. Co istotne, jeśli ktoś jeszcze nie złożył pozwu, to o prawo pierwokupu może walczyć jeszcze tylko przez niecały rok. Dlaczego? Bo przepisy dają maksymalnie trzy lata liczone od 19 września 2005 r. na wniesienie pozwu o stwierdzenie naruszenia prawa lub interesu prawnego. Kto nie zdąży do 19 września 2008 r., straci swoje roszczenie.
- Gdy dojdzie do wykonania prawa pierwokupu, wówczas wykup mieszkania następuje na warunkach i po cenie, na jakich nieruchomości zostały zakupione przez zbywcę. Cena podlega jednak waloryzacji. Powiększa się ją również o wartość poczynionych nakładów koniecznych (np. na niezbędne remonty). Na wniosek nabywcy mieszkania cena może być rozłożona na raty. Okres płatności tych rat to maksymalnie 10 lat. Mieszkanie nabywa się wolne od obciążeń hipotecznych.
- Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (DzU z 2001 r. nr 4, poz. 24 ze zm.)
- ustawa z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (DzU z 2005 r. nr 157, poz. 1315)
- ustawa o lasach (DzU z 2005 r. nr 45, poz. 435 ze zm.)
- ustawa z 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe (DzU z 2000 r. nr 84, poz. 948 ze zm.)
- ustawa z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP (DzU z 2005 r. nr 41, poz. 398 ze zm.)
- ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (DzU z 2004 r. nr 208, poz. 2128 ze zm.)
