Jak liczyć powierzchnię mieszkania

[b]Wiem, że są dwie normy, według których deweloper może liczyć powierzchnię mojego mieszkania. Czym się różnią, która jest korzystniejsza dla nabywców? Czy można mierzyć powierzchnię mieszkania, nie licząc ścianek działowych?[/b]

[i](nazwisko do wiadomości redakcji)[/i]

[b]Odpowiada Andrzej Lulka - [i]radca prawny, partner w Gide Loyrette Nouel[/i][/b]

– W aktualnym stanie prawnym nie ma normy obliczania powierzchni lokalu, która byłaby wiążąca. Zaproponowaną przez Polski Komitet Normalizacyjny jest norma PN-ISO 9836:1997, która zastąpiła wcześniejszą PN-70/B-2365. Należy jednak podkreślić, że zgodnie z art. 5 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=03DDB3012FDADDF504D2ED9001285463?id=167136]ustawy z 12 września 2002 r. o normalizacji[/link] stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. Teoretycznie zatem, z zastrzeżeniem jaskrawych przypadków pokrzywdzenia jednej ze stron umowy, sposób mierzenia powierzchni lokalu może zostać ustalony przez strony umowy deweloperskiej w sposób dowolny.

Można także przewidzieć wprost w umowie, że powierzchnia pod ścianami działowymi będzie wliczona do powierzchni użytkowej mieszkania. W praktyce kontraktowej najczęściej korzysta się jednak z jednej z dwóch wspomnianych norm zaproponowanych przez PKN.

Jeżeli chodzi o ścianki działowe, zgodnie z PN-70/B-2365 nie wlicza się ich do powierzchni użytkowej lokalu. Podobnie kwestia ta uregulowana została w PN-ISO 9836:1997, z tym jednak zastrzeżeniem, że wliczone do powierzchni użytkowej lokalu mogą zostać te ścianki działowe, które nadają się do demontażu lub są przesuwane – praktyka deweloperów wskazuje jednak, że uznają oni, iż kryterium to spełniają wszystkie ściany działowe, co de facto zmniejsza powierzchnię użytkową lokalu.

Inne podstawowe różnice między wspomnianymi normami są następujące:

» wg PN-70/B-2365 pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się na poziomie 1 m nad podłogą i w stanie surowym, tj. bez tynków i okładzin, natomiast zgodnie z PN-ISO 9836:1997 robi się to na poziomie podłogi i w całkowicie wykończonym lokalu;

» wg PN-70/B-2365 wnęki w ścianach o powierzchni przekraczającej 1 mkw. dolicza się do powierzchni lokalu, natomiast zgodnie z PN-ISO 9836:1997 takich wnęk się nie uwzględnia;

» powierzchnię ze skośnym sufitem według PN-70/B-02365 oblicza się zależnie od wysokości – o wysokości 2,20 m i większej liczy się w 100 proc., o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc., poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, przy czym wskazuje się dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej;

» powierzchni zewnętrznych niezamkniętych ze wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) według PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania, ani lokalu użytkowego), natomiast według PN-ISO 9836 dolicza się takie powierzchnie do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy) i nakryte (loggie).