Gdy działka zyska na wartości, trzeba zapłacić gminie

Publikacja: 07.02.2011 16:00

Foto: Fotorzepa, Tom Tomasz Jodłowski

Żona posiada działkę od 2000 roku (rodzice żonie odpisali) w centrum małego miasteczka. Działka aktualnie jest rolna, ma 80 arów powierzchni. Sąsiednie działki są zabudowane domami jednorodzinnymi. Większą część działki po przekształceniu na budowlaną mamy zamiar sprzedać, a uzyskane pieniądze przeznaczyć na zakup mieszkania.

W tej gminie w ostatnim stadium są prace nad planem zagospodarowania przestrzennego. Według planu cała działka żony jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. W przepisach końcowych Planu zagospodarowania przestrzennego jest zapis ustalający wysokość jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu stosownie do postanowień art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stawki opłaty dla różnych terenów wynoszą od 10 do 25 proc.

Moje pytanie: czy gmina ma prawo pobierać tę opłatę w tak wysokim procencie? Przecież pieniądze ze sprzedaży chcemy wydać na nasze pierwsze mieszkanie. Czy można ten gminny podatek jakoś obejść? Czy prócz tego podatku muszę jeszcze rozliczyć się i zapłacić podatek Pit? Jaki mam okres między sprzedażą działki a kupnem mieszkania, żeby podatku nie zapłacić?

- A.R.

Obawy czytelnika wzbudziła tzw. renta planistyczna, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej upzp). O istnieniu tej gminnej daniny wielu właścicieli dowiaduje się dopiero po sprzedaży nieruchomości, gdy dostaje decyzję ustalającą wysokość opłaty. Wbrew pozorom jeszcze na tym etapie można uniknąć zapłaty.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmienia przeznaczenie niektórych nieruchomości, co może wpłynąć na ich wartość rynkową. W przypadku sprzedaży działki przekształconej w planie np. z rolnej w budowlaną jej właściciel może potencjalnie osiągnąć wyższą cenę. Gmina uważa, że się do tego przyczyniła, więc chce mieć swój udział w zysku. W tym celu, zgodnie z prawem, stosuje rentę planistyczną - jednorazową opłatę pobieraną od właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu. Gmina może wystąpić z roszczeniem w sprawie opłaty, jeśli od wejścia w życie planu nie minęło 5 lat.

Stawki opłaty planistycznej określa gmina w planie. Mogą być różne dla poszczególnych obszarów objętych planem, ale nie mogą przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Ten wzrost wartości szacowany jest przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Zgodnie z art. 37 ust. 1 upzp przyrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Gmina nie może jednak żądać daniny, jeśli w nowo uchwalonym planie przeznaczenie nieruchomości jest takie samo jak w planie poprzednio obowiązującym, choćby była między nimi przerwa.

Tak stwierdził przed rokiem Trybunał Konstytucyjny (P 58/08). W wielu gminach obowiązywały wcześniej plany zagospodarowania, ale wygasły z mocy prawa w grudniu 2003 r. Czytelnik powinien zatem najpierw sprawdzić, czy w gminie obowiązywał już wcześniej plan, a jeśli tak, to czy działka żony miała w nim takie samo przeznaczenie jak w nowym planie. Jeśli okazałoby się, że tak, to gmina nie będzie miała podstaw do pobrania opłaty planistycznej, gdyż to poprzedni plan zmienił przeznaczenie działki i przyczynił się do ewentualnego wzrostu wartości działki, a możliwość żądania opłaty na jego podstawie już się przedawniła.

Osoba zamierzająca sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od uchwalenia planu ma możliwość wliczenia renty planistycznej w cenę sprzedawanej działki.

Kwotę, o którą wyższa powinna być cena ofertowa, właściciel może wyliczyć zanim zacznie szukać nabywcy. Art. 37 ust. 7 upzp pozwala bowiem jeszcze przed zbyciem żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na kwestię, która w przypadku czytelnika może mieć znaczenie. Pisze on bowiem o sprzedaży części nieruchomości, być może planowanej dopiero do wydzielenia. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że jeśli po ustaleniu na podstawie art. 37 ust. 7 upzp renty planistycznej dla nieruchomości niepodzielonej na działki właściciel dokona podziału geodezyjnego oraz zbycia jednej lub kilku działek wchodzących w skład większej nieruchomości, to poprzedni planowany przedmiot obrotu przestaje istnieć, a decyzja o ustaleniu jednorazowej opłaty na wypadek zbycia tak rozumianej nieruchomości staje się bezprzedmiotowa (wyrok NSA z 9 marca 2010 r. (sygn. akt II OSK 483/09). To oznacza, że odpowiednio wcześniej trzeba wydzielić działkę do sprzedaży, a dopiero potem wystąpić o ustalenie dla tej wydzielonej działki opłaty planistycznej.

Żona czytelnika może też spróbować uniknąć opłaty planistycznej występując do gminy – zanim plan miejscowy zostanie uchwalony - o wydanie dla działki warunków zabudowy.

Opłaty z tytułu wzrostu wartości działki nie można bowiem ustalić w decyzji o warunkach zabudowy. Tak wynika m.in. z wyroku WSA w Białymstoku z 14 stycznia 2010 r. (sygn. II SA/Bk 603/09), WSA w Bydgoszczy z 23 lipca 2008 r. (sygn. II SA/Bd 265/08), WSA w Gliwicach z 4 lutego 2009 r. (sygn. II SA/GL 952/08). Gmina nie może odmówić wydania warunków zabudowy, jeśli działka spełnia łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu. Jednak pamiętać trzeba, że zgodnie z art. 62 wójt (burmistrz/prezydent miasta) może zawiesić postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy na maksymalnie 9 miesięcy. Jeśli przez ten czas plan zostanie uchwalony, gmina nie wyda warunków zabudowy dla działki . Tym samym powróci problem uiszczenia opłaty planistycznej.

Ale nawet po otrzymaniu decyzji ustalającej opłatę planistyczną sprawa nie jest jeszcze przegrana, gdyż decyzję taką można kwestionować przed samorządowym kolegium odwoławczym, a następnie przed sądami administracyjnymi. Co można podważyć? Np. błędne ustalenia czy założenia z operatu szacunkowego albo brak związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości działki. Jak bowiem podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 marca 2009 r. (sygn. akt II OSK 254/08), sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana, nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości. Tak samo wzrost wartości działki nie musi być wcale spowodowany uchwaleniem planu, ale np. nakładami poczynionymi przez właściciela. Nie ma wtedy podstawy do ustalenia opłaty planistycznej (wyrok NSA z 4 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 774/07). Ustalając rentę planistyczną gmina ma obowiązek wskazać na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a ustaleniami przyjętymi w nowym lub zmienionym planie miejscowym (wyrok NSA z 13 lipca 2009 r., sygn. akt OSK 1108/08).

Na koniec dobra wiadomość: żona czytelnika nie będzie musiała płacić podatku dochodowego z tytułu sprzedaży działki. To dlatego, że dawno minęło 5 lat od jej nabycia (w drodze darowizny od rodziców). Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu, który podlega opodatkowaniu.

Czytaj więcej w serwisie: renta planistyczna