Sąd Najwyższy: nawet 10 lat na usunięcie wad mieszkania

Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 795/13) rozstrzygnął wczoraj: zasada, że naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego: poprzez przywrócenie stanu poprzedniego bądź zapłatę odszkodowania, odnosi się też do kupna mieszkania z wadą.

Prawnicy są zgodni, że takie stanowisko SN jest korzystne dla nabywców mieszkań, a do sądów może trafić więcej takich spraw, bo wyrok nakazujący deweloperowi naprawę wad jest wygodniejszy dla właścicieli lokali, którzy nie mają np. pieniędzy na remont.

W tej sprawie Wojciech W. i Agnieszka K., właściciele dwóch nowych mieszkań, domagali się, by sąd zobowiązał dewelopera do wykonania napraw w garażu podziemnym. Jak ustalił biegły, wady w izolacji są przyczyną zalewania i zawilgocenia garaży, ich usunięcie przywróci im normalny standard, a wymaga to wydania ok. 100 tys. zł.

3 lata jest na skorzystanie z rękojmi za wady budynku, ale będzie przedłużony do pięciu

Wady po latach

Ponieważ upłynął termin z gwarancji, a właściciele nie mogli skorzystać z rękojmi, jako podstawę prawną roszczenia wskazali art. 471 kodeksu cywilnego, który mówi, że dłużnik ma naprawić szkodę wynikłą z nienależytego wykonania umowy, oraz art. 363 k.c., że jej naprawienie powinno nastąpić w formie wybranej przez poszkodowanego, tj. przez przywrócenie stanu poprzedniego bądź zapłatę odszkodowania.

Przepis i wykładnia

Sąd okręgowy kazał deweloperowi wykonać prace, a Sąd Apelacyjny w Poznaniu oddalił roszczenie. Uznał, że przy kupnie mieszkania z wadą nie można mówić o przywróceniu stanu poprzedniego, bo miało ją od początku. Powodowie nie mogą więc formy naprawienia szkody wybrać.

10 lat to ogólny termin przedawnienia w sprawach o odszkodowanie, także o przywrócenie stanu poprzedniego

– Takie rozumowanie miało sens, gdy art. 363 k.k. był w części dotyczącej czynów zabronionych. Teraz jest w ogólnej części k.k., więc odnosi się też do niewykonania umów – argumentowała przed SN Monika Frontczak, pełnomocnik powodów. – Tu zdarzeniem szkodzącym jest nieprawidłowe wykonanie umowy. Należy tylko do art. 363 k.k. zastosować wykładnię funkcjonalną.

Sąd Najwyższy przychylił się do tego stanowiska:

– Nabywca mieszkania może żądać naprawienia szkody przez naprawę, przywrócenie właściwego stanu – powiedział w uzasadnieniu sędzia SN Marian Kocon.

– SN zbyt śmiało zinterpretował przepisy. Powinien się trzymać reżimu rękojmi, bo chodzi o wady sprzedanej rzeczy, a nie szkody wyrządzone przez zawinioną ingerencję – mówi mec. Stefan Jacyno, partner w kancelarii Wardyńscy i Wspólnicy. – Stanowisko SN jest korzystne dla nabywców mieszkań, sytuacja deweloperów się pogarsza.