Rz: Analitycy twierdzą, że dziś hipoteki są najtańsze w historii. Kiedy najłatwiej było o kredyt hipoteczny?

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy, ekspert w dziedzinie kredytów hipotecznych, właściciel firmy Oppenheim Enterprise: Złote lata hipotek to okres między 2003 a połową 2008 roku. Królowały wówczas – niepodzielnie – kredyty we frankach szwajcarskich. Przypomnę, że do 1 lipca 2006 roku nie było żadnych ograniczeń dotyczących ich zaciągania.

Pierwszy sygnał, aby nieco hamować zadłużanie się Polaków w szwajcarskiej walucie, dała rekomendacja S z 2006 roku. Wtedy to zostało narzucone ograniczenie dotyczące badania zdolności kredytowej: KNF nakazała bankom, aby do raty kredytu wyliczonej we frankach doliczać dodatkowo 20 proc. i taką kwotę brać pod uwagę przy analizie wniosku.

Gdyby KNF przyjęła wtedy właściwy mnożnik – czyli założyła wzrost kursu waluty o 100 proc. – nie byłoby dziś problemu z kredytami frankowymi. Zdecydowana większość ówczesnych klientów nie miałaby bowiem szans na uzyskanie hipoteki w CHF.

A dziś, kiedy kredyt można zaciągnąć tylko w walucie, w której się zarabia, a WIBOR jest tak niski, że razem z marżą banku – wynoszącą około 2 proc. – można mieć kredyt na mieszkanie za mniej niż 4 proc. rocznie, warunki do zadłużania się są dobre?

Dzięki niskiej wartości wskaźnika WIBOR kredyt złotowy zrobił się całkiem tani. Tego właśnie nam brakowało w latach 2010–2012, kiedy to wypadły już z gry kredyty walutowe – po ogłoszeniu rekomendacji T w lutym 2010 r., gdy Rada Polityki Pieniężnej utrzymywała wskaźnik WIBOR na bardzo wysokim poziomie. I było tak przez trzy kolejne lata. Doprowadziło to do zapaści na rynku kredytów hipotecznych oraz branży budowlanej i obrotu nieruchomościami. Był to jeden z największych niewymuszonych błędów w rodzimej polityce gospodarczej.

Kiedy przy kredytach na mieszkanie banki stosowały wyjątkowo niskie marże?

Okres najniższych marż w hipotekach przypadał na pierwszą połowę 2008 roku. Wtedy właśnie można było uzyskać kredyt złotowy z marżą 0,5 proc., na dodatek bez prowizji i bez opłat za wcześniejszą spłatę. Takie kredyty oferowały wówczas m.in. Bank ING oraz Kredyt Bank.

Natomiast frankowe kredyty można było uzyskać z marżą na poziomie 1 proc. Bardzo niskie marże oraz wielki optymizm społeczny w złotym okresie hipotek sprawiły, że kredyt hipoteczny stał się produktem codziennego użytku. Niemal każda osoba, która uzyskiwała stałe dochody, decydowała się na zakup własnego mieszkania, nawet w sytuacji, gdy dopiero podjęła pierwszą pracę, więc nie było mowy o stabilności zatrudnienia.

Konsekwencje tego hurraoptymizmu obserwuję  na co dzień w prowadzonej przeze mnie działalności. Na jeden telefon klienta zainteresowanego uzyskaniem kredytu hipotecznego przypada około 20 telefonów od osób, które dzwonią w sprawie upadłości konsumenckiej.

Jaki jest profil kredytobiorcy, który najczęściej zgłasza się po pomoc, bo nie jest w stanie płacić rat, wpadł w pętlę zadłużenia i ma komornika na karku? Z jakim zobowiązaniami – na dom, mieszkanie, w jakiej walucie – najczęściej przychodzą dłużnicy?

Klienci zgłaszają się do nas niemal w każdej fazie problemów ze spłatami swoich zobowiązań. Oczywiście najlepszy moment do szukania fachowej pomocy to pierwsze symptomy utraty płynności finansowej lub obawy, że taka sytuacja będzie miała miejsce.

I tu ciekawostka: większość banków nie jest przygotowana, aby pomagać klientom – przez restrukturyzację zobowiązania – jeśli kredyt jest obsługiwany terminowo. Oto przykład z ostatniego miesiąca: próbowałem uzgodnić z oddziałem banku, który udzielił mojej klientce kredytu hipotecznego, stosunkowo prostą restrukturyzację. Co usłyszałem? „To niech klientka przestanie spłacać kredyt, wtedy skierujemy sprawę do wydziału restrukturyzacji, bo my nie mamy żadnych narzędzi".

W tym banku, w dziale restrukturyzacji, dowiedziałem się uprzednio, że nie mogą się sprawą zająć, bo tego kredytu nie mają w obsłudze. Przecież to czysta paranoja: bank namawia kredytobiorcę, aby ten zaprzestał spłaty zobowiązania.

Jakie błędy najczęściej popełniają osoby, które tracą płynność finansową, a do spłaty mają m.in. kredyt hipoteczny?

Dwa najczęściej spotykane błędy klientów to, po pierwsze, próba ratowania płynności przez zwiększanie zadłużenia, czyli pożyczki bankowe, chwilówki lub zadłużanie się u rodziny, a po drugie – zbyt emocjonalne podejście do własnego mieszkania.

Nie trzeba tłumaczyć, że chwilowy zastrzyk gotówki – pochodzący z innego kredytu – to działanie, które jedynie pogarsza sytuację kredytobiorcy, bowiem w kolejnych miesiącach raty zobowiązań wzrosną, a nie zmaleją. To niby oczywiste, ale takie działania kredytobiorców jest częste.

Z kolei chęć uratowania mieszkania za wszelką cenę może przysłonić obraz sytuacji. Jeśli kredytobiorca zakoduje sobie w głowie, że utrata mieszkania będzie jego największą porażką życiową, to najczęściej straci wszystko: nie tylko mieszkanie, ale także zdrowie, rodzinę, godność osobistą.

Na pewno odczuwamy ból, kiedy jesteśmy zmuszeni sprzedać – często ze stratą – nasze ukochane mieszkanie. Ale niezbędna jest zimna kalkulacja: co się wydarzy, jeśli tego nie zrobimy? W tego typu przypadkach staram się przekonać kredytobiorcę, że jest to działanie konieczne. To trochę tak, jak z kończyną zarażoną gangreną. Jeśli jesteśmy za bardzo przywiązani do zakażonej ręki czy nogi i nie zgodzimy się na amputację, czeka nas niechybna śmierć.

Czego banki nie lubią najbardziej w sytuacji, gdy klient przestaje odprowadzać na czas raty mieszkaniowe?

Nie możemy generalizować, bo co bank – to obyczaj. Teoretycznie powinniśmy się zgłosić do banku przed wystąpieniem zaległości ze spłatą zobowiązania, ale może być tak, jak w przypadku, o którym mówiłem przed chwilą: bank poradzi niespłacanie rat, to wtedy przekaże sprawę do działu restrukturyzacji.

Z moich obserwacji działania banków wynika, że generalnie niemile jest widziany klient, który zgłasza się latami do opiekuna od restrukturyzacji ze swoimi problemami. Można ze sprawą przyjść raz lub dwa, a bank zaoferuje np. trzymiesięczną ulgę w spłacie. Bo tzw. porządny kredytobiorca to dla banku osoba, która po przyjęciu doraźnej pomocy poradzi sobie ze spłatą zobowiązania.

Bankowcy nie przyjmują do wiadomości, że najczęściej problemu z płynnością finansową nie da się rozwiązać w ciągu kilku miesięcy. W związku z tym w przypadkach, kiedy problem jest poważniejszy, pracownik banku zamyka sprawę, kierując ją do windykacji. Potem następuje wypowiedzenie umowy i przekazanie sprawy klienta w ręce komornika.

Ile czasu można negocjować z bankiem zmianę harmonogramu spłaty, ale inne rozwiązania? Czy wtedy ciągle dług narasta?

Najczęściej „negocjacje" – od strony kredytobiorcy – wyglądają jak błaganie o litość. Czasem jest to wręcz błaganie o życie. Nie czarujmy się: jeśli dana osoba kiedyś nieopatrznie zdecydowała się na kredyt hipoteczny, którego nie jest w stanie spłacać, bank staje się niemal panem i władcą życia kredytobiorcy. I jego rodziny.

Bardzo rzadko spotykam się w swojej praktyce z empatią ze strony bankowców. A przecież jest jeszcze druga strony umowy. Niespłacane zobowiązanie to także wina banku, który źle ocenił ryzyko. Jako profesjonalista powinien wziąć na siebie większą część odpowiedzialności za niespłacany kredyt hipoteczny niż klient, któremu się powinęła noga w finansach.

W jakim czasie od zaprzestania płacenia rat można stracić mieszkanie?

Okres od wypowiedzenia umowy kredytowej do skutecznie przeprowadzonej licytacji to minimum kilkanaście miesięcy. Kredytobiorca ma więc bardzo dużo czasu, aby nie dopuścić do tej formy egzekucji należności. Bowiem licytacja komornicza, w polskich realiach, to upodlenie dłużnika. Pamiętajmy też, że w okresie egzekucji komorniczej dłużnik jest pozbawiony niemal wszystkich praw. Komornik – na zlecenie banku – odcina kredytobiorcę i jego rodzinę od jakichkolwiek dochodów, zajmując wszystkie konta bankowe.

Kiedy warto zdecydować się na upadłość konsumencką?

Upadłość konsumencka jest niemal zawsze najlepszym rozwiązaniem, kiedy „majątek" dłużnika ma wartość ujemną. Jeśli więc po stronie „mamy" jest mieszkanie, które wyceniamy na 300 tys. zł, a łączna wartość zobowiązań to kwota 500 tys. zł, jest to wystarczający powód, aby poważnie pomyśleć o ogłoszeniu upadłości.

Dla kogo, w jakiej sytuacji będzie to dobre rozwiązanie? Przecież długi i tak trzeba będzie spłacić...

Nie w każdym wypadku ogłoszenie upadłości będzie możliwe. Na przykład o status upadłego nie może ubiegać się osoba, która prowadzi działalność gospodarczą. Wokół upadłości konsumenckiej krąży wiele opowieści typu: „to najgorsze rozwiązanie, długi potem będą spłacać dzieci kredytobiorcy, to największa porażka życiowa itp.".