Rynek centrów handlowych. Zagraniczni inwestorzy budują wielkie galerie, polscy – małe

– Otwarto 15 nowych obiektów z ok. 300 tys. mkw. powierzchni – podaje Patrycja Dzikowska, dyrektor w dziale doradztwa i analiz rynkowych Cushman & Wakefield. – Nowe obiekty powstały i na największych rynkach (Posnania w Poznaniu, Galeria Metropolia w Gdańsku), i na małych rynkach lokalnych. W ubiegłym roku zakończono też rozbudowy ośmiu centrów, oddając 49 tys. mkw. powierzchni.

W Gdańsku i Sandomierzu

Jak podaje Cushman & Wakefield, wśród otwartych w ubiegłym roku centrów handlowych są m.in. Galeria Wołomin (24 tys. mkw. powierzchni najmu), Galeria Glogovia w Głogowie (21,5 tys. mkw.), Galeria Tomaszów w Tomaszowie Mazowieckim (18,5 tys. mkw.), Karuzela we Wrześni (12 tys. mkw.), Galeria Królewska w Sandomierzu (5,6 tys. mkw.), Gondola w Legionowie (5,4 tys. mkw.). Posnania w Poznaniu dostarczyła 99 tys. mkw. powierzchni, a Galeria Metropolia w Gdańsku – 34,5 tys. mkw.

– W Polsce jest dziś prawie 420 regularnych centrów handlowych, nie licząc centrów wyprzedażowych, parków handlowych i wolno stojących sklepów budowlanych czy sportowych – mówi Patrycja Dzikowska. – Najwięcej centrów jest w ośmiu głównych aglomeracjach. Ostatnie lata przyniosły jednak dynamiczny rozwój galerii handlowych w małych miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. W sumie działa tam 119 obiektów tego formatu – podaje. Na najmniejszych rynkach mamy góra po dwa centra.

Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers International, wskazuje, że na koniec 2016 roku działało w Polsce ok. 480 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu 11,2 mln mkw. – Największe rynki to aglomeracja warszawska (1,5 mln mkw. w 48 obiektach) i Górny Śląsk (1,1 mln mkw. w 45 obiektach). Wśród aglomeracji najmniejszym rynkiem jest Szczecin, gdzie mamy 11 centrów handlowych o łącznej powierzchni 280 tys. mkw. – wskazuje dyrektor Michnikowska.

Dodaje, że polskie centra handlowe to obiekty o bardzo zróżnicowanej wielkości – od regionalnych o powierzchni ponad 100 tys. mkw. po małe centra zakupów codziennych o powierzchni 5 tys. mkw. i mniej. – Głównym formatem są tradycyjne centra zwane galeriami. Stanowią ok. 88 proc. wszystkich obiektów. Ok. 10 proc. to parki handlowe, a 2 proc. to centra wyprzedażowe – podaje dyrektor z Colliersa.

– Według powszechnie stosowanej w sektorze nieruchomości handlowych definicji centra handlowe klasyfikowane są ze względu na wielkość powierzchni najmu – dopowiada Patrycja Dzikowska. – Obiektów zaliczanych do kategorii „bardzo duże" jest osiem. Wszystkie działają na rynkach głównych aglomeracji. Ze względu na swoją skalę i wielkość oferty mają oddziaływanie regionalne. Obiekty z kategorii „małe" są ulokowane w dużej mierze na mniejszych rynkach, czyli w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Często są jednak spotykane także na największych rynkach, gdzie jako centra handlowe typu convenience obsługują dzielnice albo osiedla.

Wielkie otwarcia

Jakie są prognozy dla tego rynku? – W tym roku przybędzie ok. 375 tys. mkw. powierzchni handlowej w formacie centrów handlowych – podaje Patrycja Dzikowska. – Ma być otwartych 13 nowych obiektów, a dziesięć rozbudowanych – wskazuje.

Wśród największych obiektów, które mają być oddane w tym roku, jest Galeria Północna w Warszawie. – To pierwszy duży obiekt handlowy dostarczony w stolicy od 2007 roku – zauważa dyrektor z Cushman & Wakefield. – We Wrocławiu powstaje Wroclavia – centrum handlowo-rozrywkowe zintegrowane z dworcem autobusowym, w Krakowie – Serenada, a w Tychach – Gemini Park.

Rozbudowywane są m.in. Arkadia w Warszawie, centrum Galaxy w Szczecinie, Franowo Park Handlowy w Poznaniu. – Nowa powierzchnia zostanie oddana w głównych metropoliach (270 tys. mkw.) oraz w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (98  tys. mkw.) – mówi dyrektor Dzikowska. – Największy potencjał ma tzw. sektor convenience, czyli segment małych, prostych obiektów obsługujących rynki lokalne.

Według Katarzyny Michnikowskiej ten rok na rynku centrów handlowych pod względem podaży będzie podobny do roku ubiegłego. – Zostanie oddanych prawie 400 tys. mkw. powierzchni – mówi dyrektor z Colliers International. – Polski rynek jest już dość mocno nasycony centrami handlowymi. Średnie nasycenie dla Polski – 292 mkw. na 1 tys. mieszkańców – jest porównywalne ze średnią europejską. Nasycenie trzeba jednak zawsze rozpatrywać w odniesieniu do siły nabywczej mieszkańców i perspektyw jej wzrostu, a te najbardziej optymistycznie wyglądają w największych aglomeracjach – komentuje.

Dlatego też deweloperzy planują kolejne obiekty w Warszawie (np. Galeria Młociny), Trójmieście (np. Forum Gdańsk) czy na Śląsku (np. Galeria Libero Katowice). – Drugim obszarem rozwoju centrów handlowych w najbliższych latach będą małe miasta (poniżej 50 tys. mieszkańców), gdzie będą powstawać niewielkie centra i parki handlowe (5 tys. mkw. i mniejsze).

Nowe marki

Katarzyna Michnikowska podkreśla, że boom na rynku centrów handlowych jest już dawno za nami. – W 1999 roku na polski rynek trafiło ponad 900 tys. mkw. W 2009 roku do użytku oddano kolejne 750 tys. mkw. – mówi dyrektor. – W najbliższych latach można się spodziewać nowej podaży na poziomie 350–400 tys. mkw. rocznie. Z uwagi na nasycenie rynku nie ma co oczekiwać powtórzenia rekordu z końca lat 90. – zastrzega.

I dodaje, że działający na rynku handlowym deweloperzy mają różne strategie. – Widać ożywienie wśród polskich inwestorów, którzy stawiają na niewielkie centra codziennych zakupów. Takie obiekty powstają w całym kraju. Na celowniku zagranicznego kapitału pozostają gigantyczne centra w największych aglomeracjach – mówi dyrektor Michnikowska. Dodaje, że w Polsce inwestują głównie profesjonalni deweloperzy. – Zmniejszyła się liczba inwestycji dużych sieci handlowych, tak charakterystycznych dla Polski końca lat 90. – zauważa.

Patrycja Dzikowska komentuje, że rynek centrów handlowych przechodzi okres dynamicznych zmian. – To rezultat zarówno starzejących się obiektów, jak i szybko ewoluujących oczekiwań odbiorców – wyjaśnia dyrektor z Cushman & Wakefield. – Stąd też nasilony trend modernizacji budynków, zmian w ofercie, wprowadzania nowych marek. Obiekty, które nie będą w stanie szybko odpowiedzieć na zmieniające się warunki rynkowe, zaczną tracić klientów.

Agata Czarnecka, zastępca dyrektora działu doradztwa i analiz rynku w CBRE:

- Do grona najlepiej zaopatrzonych w powierzchnię handlową ośrodków należą Poznań (611 mkw powierzchni handlowej przypada na 1 tys. mieszkańców)  i Wrocław (566 mkw. powierzchni na 1 tys. mieszkańców). Najmniejsze nasycenie powierzchnią handlową w polskich aglomeracjach charakteryzuje Kraków (267 mkw. na 1 tys. mieszkańców). Mówimy tutaj o obiektach handlowych skupiających co najmniej dziesięciu najemców, działających jako całość, o powierzchni handlowej powyżej 5 tys. mkw.

Liczba obiektów handlowych niespełniających powyższych kryteriów jest trudna do oszacowania, wiemy jednak że obiekty handlowe typu convenience (czyli niewielkie skupiska handlu dla lokalnych mieszkańców, miejsca przede wszystkim szybkich, codziennych zakupów) stają się coraz bardziej popularnym formatem handlowym.

Format, który dominuje na polskim rynku handlowym to tradycyjne centrum handlowe. Jak wynika z analizy przeprowadzonej przez CBRE przeciętne centrum handlowe ma ok. 31 tys. mkw. powierzchni handlowej. Wśród najemców przeważają sklepy z kategorii moda, a znaczącą część powierzchni zajmuje  operator spożywczy. Tradycyjne centrum handlowe to nie tylko miejsce zakupów, ale spędzania wolnego czasu i rozrywki, stąd też w gronie najemców bardzo często są kina, fitness, kręgielnia,  biblioteka, a nawet wystawa malarska.

Na rynku działają też parki handlowe przeznaczone dla zmotoryzowanych klientów. W takim formacie nie znajdziemy długich korytarzy łączących poszczególne sklepy. Jest za to wygodny i duży parking. Nie należy zapominać o centrach wyprzedażowych, czyli miejscach, w których popularne marki otwierają sklepy z ofertą w obniżonych cenach.

Handel i usługi stanowią dopełnienie osiedli mieszkaniowych, budynków biurowych, obiektów użyteczności publicznej. Powstaje coraz więcej obiektów wielofunkcyjnych. Rozwój polskich miast, nowe inwestycje mieszkaniowe i biurowe stanowią motor napędowy dla rynku handlowego. Na współczesnych ulicach handlowych powstają również kameralne domy handlowe,  takie jak np. Plac Vogla w Warszawie.

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, ile centrów otworzy się na polskiej mapie handlowej w tym roku. Spodziewamy się jednak większej dynamiki otwarć niż w 2016. Ostrożne prognozy mówią o 12 nowych obiektach i co najmniej sześciu rozbudowach. Do grudnia jeszcze wiele może się jednak zmienić. Może otworzyć się nawet 450 tys. mkw. powierzchni  handlowej, przede wszystkim w aglomeracjach.

Inwestor, który rozważa budowę centrum handlowego, często staje przed dylematem, czy na danym rynku jest jeszcze miejsce na kolejne centra.  Z wielu względów odpowiedź na to pytanie jest uzależniona od tego, co konkretnie zamierza wybudować oraz czy poprzedził swoje plany dogłębną analizą rynku i potrzeb lokalnych mieszkańców.