Obrót ziemią rolną - co się zmieni a co zostanie po staremu

Pierwokup akcji i udziałów dopiero od 5 ha

Przysługujące KOWR prawo pierwokupu udziałów i akcji będzie obejmowało jedynie spółki, które mają więcej niż 5 ha użytków rolnych. Dotychczasowe regulacje nie przewidywały żadnych ograniczeń prawa pierwokupu KOWR, co budziło uzasadnione kontrowersje z uwagi na daleko idące skutki nieważności sprzedaży dokonanej bez poinformowania o tym fakcie KOWR. Nieważność transakcji mogła mieć katastrofalne skutki dla spółki np. nieważność uchwał podjętych przy udziale wspólnika, który nabył udziały lub akcje spółki z naruszeniem UKUR. Opisane zagrożenia są i będą niestety aktualne nawet w sytuacji sprzedaży akcji lub udziałów spółki, która nie była świadoma, że jest właścicielem gruntów rolnych, bo nabyła je np. w drodze zasiedzenia – jeżeli jest właścicielem powyżej 5 hektarów.

Czytaj także: Obrót ziemią rolną nadal będzie ograniczony

Analogiczny próg powierzchni zostanie wprowadzony także w przypadku spółek osobowych, w odniesieniu do których KOWR przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnych w sytuacji zmiany lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki.

Zbycie nabytych gruntów już po 5 latach

Skrócony do 5 lat zostanie okres, w którym nabywca nieruchomości rolnej nie może jej zbyć lub oddać w posiadanie innym podmiotom. Nowy 5-letni okres będzie dotyczyć także nieruchomości nabytych przed wejściem w życiem nowelizacji UKUR, dla których biegł dotychczasowy 10-letni okres. Jednak zakazy nie będą obejmowały gruntów rolnych o powierzchni do 1 ha, położonych na terenie miast. W praktyce oznacza to, że jedynie działkami rolnymi położonymi w miastach, o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha, będzie można swobodnie obracać, bez konieczności uzyskania zgody KOWR. Trudno zatem mówić o istotnej liberalizacji istniejących ograniczeń, tym bardziej, że w toku prac nad ustawą proponowano dopuszczenie do nieograniczonego obrotu nieruchomości o powierzchni 3 ha, z czego jednak ostatecznie zrezygnowano.

Bliżsi jedynie pasierbowie i rodzeństwo rodziców

Nadchodząca nowelizacja poszerza także ustawowy krąg osób bliskich, jednak jedynie o pasierbów i rodzeństwo rodziców. W dalszym ciągu osobami bliskimi nie będą zatem osoby pozostające ze sobą w faktycznym pożyciu, które przed nowelizacją z 30 kwietnia 2016 r. miały taki status. Dodatkowo, osobami bliskimi nie będą także zięciowie oraz synowe, mimo iż uwzględnienie również tych osób wydawałoby się zgodne z założeniami ustawy.

Nowe przesłanki zgody KOWR na nabycie ziemi

Znaczące zmiany nastąpią także w zasadach wydawania przez KOWR zgód na nabycie nieruchomości rolnej przez podmioty, które nie spełniają warunków określonych ustawą. W przypadku wniosku zbywcy nieruchomości zrezygnowano z absurdalnego warunku wykazania braku możliwości nabycia (czyli m.in. również darowizny) nieruchomości przez osoby uprawnione – po zmianach wystarczające będzie udowodnienie, że brak było możliwości wyłącznie sprzedaży gruntów. Zupełnie inny będzie także sposób wykazania spełnienia wskazanej przesłanki. Dotychczas wystarczyło przedłożyć wydruk z portalu aukcyjnego, bądź zdjęcie ogłoszenia wywieszonego np. w Izbie Rolniczej, czy w Ośrodku Doradztwa Rolniczego oraz stosowne oświadczenie wnioskodawcy. Po wejściu w życie nowelizacji, ogłoszenia o sprzedaży mają być publikowane na specjalnie utworzonym do tego celu portalu zarządzanym przez KOWR.

Obciążenie nieruchomości po staremu

Pierwotny projekt nowelizacji przewidywał wprowadzenie do ustawy mechanizmu mającego zabezpieczać KOWR przed celowym obciążeniem nieruchomości hipoteką ustanowioną tuż przed jej przymusowym zbyciem na rzecz KOWR. W praktyce bowiem często zdarzało się, że po ustaleniu ceny nabycia nieruchomości, a przed złożeniem przez KOWR oświadczenia o jej nabyciu, przyszły zbywca obciążał nieruchomość hipoteką przenoszącą wartość nieruchomości bądź wieloletnią dzierżawą co sprawiało, że jej zakup po pierwotnie ustalonej cenie (nie uwzględniającej obciążeń) stawał się nieopłacalny. W konsekwencji KOWR mógł albo nabyć grunty z obciążeniami, albo uchylić się od oświadczenia woli o nabyciu jako złożonego pod wpływem błędu - takie rozwiązanie jest zresztą rekomendowane przez oficjalne wytyczne ANR (poprzednika KOWR) z 2016 r. Brak zmian w tym zakresie powoduje, że niezadowolony z ustalonej ceny zbywca nieruchomości w dalszym ciągu będzie mógł się uchylić od obowiązku zbycia lub przynajmniej zminimalizować straty poniesione na niekorzystnej transakcji.

Ustawa wciąż pozostawia szereg luk, które czynią obrót nieruchomościami rolnymi utrudnionym lub ryzykowany. Fakt ten obniża wartość rynkową gruntów rolnych, których wartość od uchwalenia ustawy w 2016 r. znacznie spadła. Trzeba liczyć, że w roku wyborczym ustawodawca będzie bardziej skłonny do dalszych korekt ustawy.

r. pr. Tomasz Długozima w Kancelarii Prawnej Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy z Olsztyna