NIK o zarządzaniu najstarszymi budynkami komunalnymi

W badanym okresie (2011-2013) zasób budynków gminnych, w tym tych najstarszych, zmniejszył się o 10%. NIK podkreśla, że sprawa wymaga pilnego rozwiązania w obliczu rosnącego i niezaspokojonego zapotrzebowania na mieszkania komunalne wśród osób o niskich dochodach.

Aż 75% wszystkich budynków komunalnych w gminach objętych kontrolą stanowiły obiekty oddane do użytku jeszcze przed 14 sierpnia 1961 r. Wiele z nich znajdowało się w złym stanie technicznym, stanowiąc zagrożenie dla zdrowia, a nierzadko i życia ludzi.

Do 90% wzrosła liczba najstarszych budynków zakwalifikowanych do różnego rodzaju napraw. W 2013 r. naprawy głównej (tj. wymiany co najmniej jednej części budynku) wymagało 40% budynków, a do napraw bieżących zakwalifikowano połowę zasobu oddanego do użytku przed 1961 r. Jednak pula środków na remonty sukcesywnie się zmniejszała, powodując pogłębianie się zjawiska tzw. „luki remontowej", czyli różnicy między rzeczywistymi potrzebami na przeprowadzenie wszystkich koniecznych prac remontowych a nakładami na remonty. W okresie objętym kontrolą na remonty brakowało ok. 1 mld zł. Tymczasem stopień pokrycia niezbędnych nakładów w tym okresie spadł z 20% do 8% i wyniósł w sumie ok. 132 mln zł.

Deficyt środków sprawiał, że przy planowaniu remontów zarządcy musieli ograniczać zakres prac do limitów kwot określonych przez gminę. Konsekwencją było dalsze pogarszanie stanu technicznego budynków i obniżanie poziomu bezpieczeństwa mieszkańców, a także zmniejszenie zasobu mieszkaniowego gminy. W związku ze złym stanem technicznym budynków i brakiem środków na remonty, w ciągu 3 lat z użytku wyłączono 925 obiektów, a liczba budynków komunalnych, w tym tych najstarszych w skontrolowanych gminach, spadła o prawie 10%. Odsetek budynków przeznaczonych do opróżnienia i wyburzenia wzrósł z 4,6% w 2011 r. do 5,5% w 2013 r.

W badanym okresie jedynie na terenie dwóch gmin, spośród 21 skontrolowanych podmiotów, zasób mieszkaniowy się zwiększył. NIK podkreśla, że malejąca liczba budynków komunalnych skutkuje wydłużonym czasem oczekiwania na przydział mieszkania. Taka sytuacja powoduje, że gmina musi przeznaczać coraz większe środki na odszkodowania z tytułu niezapewnienia lokalu socjalnego w ustawowym terminie. Jednocześnie poziom środków przeznaczanych przez gminy na poprawę stanu technicznego budynków i ich bezpiecznego użytkowania oraz rozproszenie potencjalnych źródeł finansowania tych zadań w gminach nie pozwalają na racjonalne gospodarowanie budynkami komunalnymi.

Najważniejsze nieprawidłowości i problemy stwierdzone przez NIK:

- 43% zarządców nie wykonywało w pełni zaleceń nadzoru budowlanego lub robiło to z opóźnieniem, co czasem powodowało zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi. Zarządcy mieli też problemy z wykonywaniem decyzji organów gmin dotyczących rozbiórki już wykwaterowanych budynków. Taki przypadek miał miejsce w Łodzi, gdzie w 2004 r. wykwaterowano wszystkich mieszkańców, a budynek stał pusty przez 10 lat, po czym doszło do katastrofy budowlanej. Przez cały ten okres zarządca nie podjął żadnych działań, poza zabezpieczeniem dostępu przed osobami nieuprawnionymi. W wyniku katastrofy konieczne było kilkudniowe zamknięcie ruchu dla samochodów w bezpośrednim otoczeniu budynku;

- prawie ? zarządców nie korzystało z dostępnych źródeł zewnętrznych, pozwalających na dofinansowanie wybranych działań służących poprawie stanu technicznego i wyposażenia budynków, a podejmowane przez gminy lub zarządców działania pozwoliły zaledwie 8 z 21 podmiotów objętych kontrolą na zdobycie dodatkowych środków w wysokości ok. 8,9 mln zł. Uzyskana kwota była jednak kroplą w morzu potrzeb: środki te stanowiły zaledwie 0,8% sumy koniecznej, aby zaspokoić wszystkie potrzeby objętych kontrolą budynków komunalnych w latach 2011-2013. Zewnętrzne źródła dofinansowania obejmowały: Fundusz Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego, Program dla Społeczności Romskiej w Polsce, Lokalne Programy Rewitalizacji, jak również Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w ramach programu KAWKA oraz fundusz prewencyjny PZU. W Krakowie wykorzystano ok. 572 tys. zł z Funduszu Społecznego Komitetu Odnowy Zabytków Krakowa, w innych jednostkach spożytkowano także środki będące w dyspozycji Wojewodów oraz Konserwatorów Zabytków;

- prezydenci i burmistrzowie skontrolowanych gmin - poza jednym przypadkiem - nie kontrolowali zarządców pod kątem wywiązywania się z obowiązków określonych ustawą Prawo budowlane. Poza tym, w przypadku ponad 43% jednostek organy gmin nie weryfikowały, czy zarządcy stosują się do postanowień umów zawartych z gminą, dotyczących zarządzania zasobem komunalnym, w tym: czy przeprowadzają okresowe kontrole stanu technicznego budynków, czy wykonują zalecenia pokontrolne oraz czy prowadzą książki obiektu budowlanego. W ocenie NIK brak zainteresowania po stronie gmin mógł przyczynić się do nieprawidłowości po stronie zarządców w zakresie prowadzonych przez nich kontroli najstarszych budynków;

- U większości zarządców wystąpiły nieprawidłowości w zakresie prowadzenia rocznych i pięcioletnich kontroli stanu technicznego budynków. 81% skontrolowanych podmiotów w ogóle nie wykonywało takich kontroli lub przeprowadzało je z opóźnieniem w stosunku do terminów określonych w ustawie Prawo budowlane lub w odpowiednich rozporządzeniach. W wyniku kontroli NIK, w jednym przypadku zarządca został ukarany karą grzywny za niedopełnienie obowiązków w tym zakresie.

- W ponad 70% przypadków protokoły z kontroli okresowych były niekompletne. Nie ujmowano w nich wszystkich wymaganych prawem danych, nie sprawdzano wykonania zaleceń z poprzednich kontroli. Nie dokumentowano też ustaleń z przeglądów roboczych dotyczących przygotowania budynku do okresu zimowego, na podstawie których sporządzano zestawienie robót remontowych. Zdaniem NIK zaniedbania w zakresie wykonywania okresowych kontroli i przeglądów oraz niekompletne protokoły kontroli sprawiały, że ani gminy, ani zarządcy nie mieli pełnej wiedzy o stanie technicznym użytkowanych budynków. Brak takich informacji nie pozwalał na określenie rzeczywistego zapotrzebowania na remonty i modernizacje, a tym samym na sporządzanie rzetelnych planów remontowych.

W ocenie Izby konieczne jest podjęcie następujących działań:

1) przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju, w zakresie:

- stworzenia jednolitego systemu na poziomie krajowym, pozwalającego na określenie rzeczywistych potrzeb w zakresie remontów i modernizacji najstarszych budynków,

- wypracowania mechanizmu wsparcia finansowego dla gmin w powyższym zakresie.

2) przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast, w zakresie:

- zahamowania procesu degradacji najstarszych budynków komunalnych,

- wzmocnienia nadzoru właścicielskiego nad działalnością zarządców zasobów komunalnych.

3) przez zarządców budynków komunalnych, w zakresie:

- wykonywania decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego,

- terminowego przeprowadzania rocznych i pięcioletnich kontroli stanu technicznego budynków,

- sporządzania planów remontów budynków na podstawie kompletnych i rzetelnie sporządzanych protokołów z okresowych kontroli,