- Gmina chce ustalić w uchwale stawki czynszów z tytułu dzierżawy i najmu lokali gminnych. Jako podstawę rada wskazuje m.in. na art. 40 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, który przewiduje, że gmina może wydawać uchwały m.in. w zakresie zasad zarządu mieniem gminy i art. 18 ust. 2 pkt 9. Czy taka uchwała będzie prawidłowa?
Nie. Po pierwsze, zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym (dalej u.o.s.g.), do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Z dalszej części ww. przepisu wynika, że uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.
Po drugie, z art. 40 ust. 2 pkt 3 u.o.s.g. wynika, że gminy mogą wydawać akty prawa miejscowego w zakresie zasad zarządu mieniem gminy. Rada gminy została wyposażona w określone kompetencje w zakresie gospodarowania mieniem gminy, jednak są one wyjątkami od zasady, w myśl której gospodarowanie mieniem gminnym należy do wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Kompetencje rady gminy jako wyjątkowe, muszą być interpretowane ściśle i nie można do nich stosować wykładni rozszerzającej. Tak więc rada gminy winna opracować zbiór podstawowych reguł postępowania organu wykonawczego, z pominięciem szczegółowych postanowień przewidzianych do konkretyzacji w umowie zawieranej przez gminę reprezentowaną przez jej organ wykonawczy.
Zatem, zgodnie z art. 40 ust. 2 pkt 3 u.o.s.g. upoważnienie organów gminy do wydawania aktów prawa miejscowego w zakresie zasad zarządu mieniem gminy, w tym gospodarowania nieruchomościami, nie pozwala na ustalenie w drodze uchwały rady gminy minimalnych stawek czynszu dzierżawnego, gdyż takie działanie nie mieści się w pojęciu „zasad zarządu mieniem gminy". Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 27 sierpnia 2008 r. (sygn. akt II SA/Gl 575/08), podkreślił, że: „Przepisy ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. DzU z 1990 r. nr 13, poz. 74 ze zm.), a w szczególności art. 40 ust. 2 pkt 3 ustawy, nie dają podstaw do ustalania przez radę gminy stawek czynszu najmu mienia komunalnego w formie aktu normatywnego powszechnie obowiązującego. Uprawnienie takie nie wynika również z przepisów Rozdziału 8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU. z 2000 r. nr 46, poz. 543). Powyższe nie wyłącza jednak dopuszczalności określenia przez radę gminy, zasad ustalania czynszu najmu przez podległe jej podmioty przy oddawaniu w najem składników mienia komunalnego". Prowadzi do wniosku, że rada gminy może opracować zbiór podstawowych reguł postępowania organu wykonawczego w wyżej wskazanym zakresie, jednak z pominięciem szczegółowych kwestii (np. ustalenie stawek czynszu dzierżawnego), które przewidziane są dla organu wykonawczego gminy.
Po trzecie, z art. 30 ust. 2 pkt 3 u.o.s.g. wynika, że gospodarowanie mieniem komunalnym pozostaje w kompetencji organu wykonawczego gminy. Przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. A u.o.s.g., wprowadza wyjątek od generalnej zasady, wyrażonej w art. 30 ust. 2 pkt 3 tej ustawy, określający, że organ wykonawczy gospodaruje mieniem komunalnym. Rada gminy władna jest określić w drodze aktu prawa miejscowego wyłącznie te zasady gospodarowania mieniem komunalnym, do których odsyła delegacja ustawowa zawarta w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. A u.o.s.g., czyli może dotyczyć jedynie czynności prawnych wymienionych w tym przepisie i to zawieranych na okres powyżej trzech lat lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej.
