Sprzedaż skomercjalizowanej nieruchomości, w ramach której lokale stanowią przedmiot zawartych umów najmu, powoduje, że nabywca nieruchomości z mocy prawa wstępuje w istniejący stosunek najmu i staje się nowym wynajmującym. Następuje to w oparciu o powszechnie obowiązującą regulację art. 678 § 1 kodeksu cywilnego in principio, który stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Istotnym przy tym jest literalne brzmienie wspomnianego unormowania, bowiem jego regulacja wprost stanowi o tym, że strona kupująca nie wstępuje w umowę najmu, a w dotychczas istniejący stosunek najmu.
Powyższe sprawia, że samo wstąpienie w stosunek najmu nie powoduje jednoczesnego automatycznego przejścia wszystkich zabezpieczeń ustanowionych przez najemcę na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego, jakie mogą ewentualnie powstać na gruncie obowiązującej umowy najmu.
Jednym z najczęściej wykorzystywanych sposobów zabezpieczenia takich roszczeń jest kaucja gwarancyjna ustanawiana przez najemcę. Kaucja ta ma na celu zabezpieczenie prawidłowego wykonywania umowy najmu, a zatem pełni funkcję o charakterze gwarancyjnym. Jednak mimo tego, że kaucja gwarancyjna ustanawiana jest na podstawie zapisów umowy najmu, tworzącej stosunek najmu, w który wstępuje kupujący jako nabywca wynajętej nieruchomości, wpłacona dotychczas przez najemcę kaucja gwarancyjna nie przechodzi z automatu na rzecz nowego wynajmującego. Wynika to z tego, że judykatura przyjmuje w tym zakresie, że w razie wpłacenia przez najemcę kaucji obowiązek jej zwrotu nie przechodzi na nabywcę przedmiotu najmu – obowiązek ten należy do treści odrębnego od najmu stosunku prawnego, a roszczenie o zwrot kaucji powstaje już w chwili jego nawiązania.
Przepis art. 678 § 1 k.c. stanowi jedynie podstawę podmiotowego przekształcenia stosunku najmu bez modyfikacji pierwotnej jego treści. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują więc zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu. Podkreślić zatem należy, że obowiązek zwrotu kaucji gwarancyjnej nie jest objęty dyspozycją art. 678 § 1 k.c. Zważywszy, że w przypadku tym wraz ze zbyciem nieruchomości nie następuje sukcesja ustawowa, dla stworzenia możliwości dokonania skutecznego przeniesienia kaucji gwarancyjnej wymagane jest podjęcie dodatkowych czynności prawnych.
Podobny wniosek należy odnieść do zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej. Okoliczność ta wynika z tego, że zobowiązanie wynikające z gwarancji bankowej oderwane jest od zabezpieczanej wierzytelności. Wobec czego samo wstąpienie w stosunek najmu przez nabywcę nieruchomości nie doprowadzi samo przez się do przeniesienia praw z gwarancji bankowej na nabywcę.
