Deweloper zerwie umowę, a kupujący straci ulgę mieszkaniową

Pomimo pandemii Polacy na potęgę inwestują w nieruchomości. Ceny mieszkań oraz domów szaleją. Pojawiają się informacje, że niektórym deweloperom bardziej opłaca się zerwać umowę z klientem i sprzedać mieszkanie po nowej, wyższej cenie. Taka sytuacja może być dla pechowego nabywcy podwójnie niekorzystna. Nie tylko może stracić widoki na wymarzony dach nad głową, ale dodatkowo w niektórych sytuacjach dostanie po kieszeni podatkowo.

Czytaj także:

Ulga mieszkaniowa - czy wystarczy umowa deweloperska

Diabeł w szczegółach

O tym, w jakiej podatkowej sytuacji znajdzie się klient, z którym deweloper zerwał umowę, będą decydować okoliczności.

– Jeśli w wyniku zerwania umowy niedoszły nabywca mieszkania czy domu otrzyma tylko zwrot wpłaconych kwot, fiskus nie będzie miał podstaw do żądania podatku. Nie będzie przychodu, bo będą to pieniądze, które wcześniej wpłacił z własnej kieszeni. Gdyby jednak do tego zostało wypłacone oprocentowanie, to w świetle orzecznictwa będzie ono opodatkowane PIT jako przychód z innych źródeł, czyli według skali podatkowej – tłumaczy Krzysztof J. Musiał, doradca podatkowy, partner w kancelarii Musiał i Partnerzy.

O ile zwrot zaliczki będzie neutralny podatkowo, o tyle już zwrot zadatku nie.

– Zgodnie z kodeksem cywilnym w przypadku niedojścia do skutku umowy osobie, która wpłaciła zadatek, przysługuje jego zwrot w podwójnej wysokości. Nadwyżka ponad to, co klient wpłacił jako zadatek, będzie przychodem z innych źródeł, opodatkowanym PIT – wyjaśnia Michał Roszkowski, radca prawny, doradca podatkowy, partner w Accreo.

Część klientów może próbować dochodzić odszkodowań, a w tym przypadku również może pojawić się wątek podatkowy.

– Gdyby klientowi udało się uzyskać od dewelopera odszkodowanie, to będzie ono zwolnione z PIT, ale tylko jeśli zostanie wypłacone na podstawie wyroku lub ugody sądowej. Zwolnienie nie obejmie jednak ewentualnych odsetek, które zgodnie z orzecznictwem są opodatkowane – przypomina Robert Krasnodębski, radca prawny, doradca podatkowy, partner w kancelarii Rymarz Zdort.

Zerwanie umowy przez dewelopera może być szczególnie groźne dla tych, którzy zamierzali skonsumować w ten sposób tzw. ulgę mieszkaniową. Chodzi o przypadek, kiedy ktoś sprzedaje dom czy mieszkanie przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia (wybudowania). Wtedy zasadniczo w grę wchodzi 19 proc. PIT. Furtką jest zwolnienie, ale warunkiem do skorzystania z niego jest m.in. wydatkowanie pieniędzy w określonym czasie na własne potrzeby mieszkaniowe i ostateczne sfinalizowanie zakupu.

– Obecnie to trzy lata. Jeśli zatem podatnik wpłacał pieniądze na nowe lokum z myślą o realizacji ulgi mieszkaniowej, to ich zwrot może prawo do niej przekreślić. Może bowiem nie starczyć czasu na wydatkowanie ich ponownie na własne potrzeby mieszkaniowe i sfinalizowanie transakcji. Podatnik, który straci ulgę, musi uiścić 19-proc. PIT i to z odsetkami – mówi Krzysztof J. Musiał.

Bez konsekwencji

Tymczasem wycofanie się dewelopera z umowy nie powinno powodować zagrożeń podatkowych po jego stronie.

– Zwrot kwot zaliczki zostanie udokumentowany fakturą korygującą oraz spowoduje obniżenie podstawy opodatkowania VAT. W ujęciu podatkowym wpłacone przez klienta kwoty nie stanowią przychodu, dopóki nie nastąpi przeniesienie własności lokalu, więc ich zwrot nie będzie ujmowany w rachunku podatkowym – zauważa Bartosz Matusik, doradca podatkowy, partner w DLA Piper Giziński Kycia.

Co więcej, jak podkreśla ekspert, gdyby deweloper oprócz zwróconych klientowi wpłat wypłacił mu inne kwoty, zasadniczo będą one stanowiły jego koszty podatkowe.

– Obecnie powszechnie akceptuje się bowiem, że kwoty pełniące funkcję odszkodowania z tytułu odstąpienia od umowy mogą być zaliczane do kosztów podatkowych, o ile odstąpienie jest zasadne – przypomina Bartosz Matusik.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Marek Sawicki, adwokat, partner w kancelarii Sawicki i Marciniak

Niestety, rosnące ceny mieszkań mogą zachęcać deweloperów do zrywania dotychczasowych umów z klientami, którzy zamierzali u nich kupić mieszkanie czy dom, aby ponownie wprowadzić je do oferty po nowej, wyższej cenie. Sytuacja osoby, z którą deweloper nie chce sfinalizować umowy, zależy od tego, w jakiej formie została ona podpisana. W lepszej sytuacji są klienci, który mają podpisaną tzw. umowę deweloperską. Jest sporządzana w formie aktu notarialnego, a w świetle przepisów deweloper może ją zerwać tylko w ściśle określonych przypadkach, m.in. gdy kupujący nie wywiązuje się ze zobowiązań. W wielu jednak przypadkach zawierane są nadal tzw. umowy rezerwacyjne, które mają zwykłą formę pisemną, więc i ograniczone skutki prawne. Deweloperowi będzie się znacznie łatwiej z niej wycofać, musi jedynie zwrócić klientowi wpłacone pieniądze. Jeśli był to zadatek, to w podwójnej wysokości, jeśli zaliczka, to tylko to, co zostało wpłacone przez klienta. Tak więc obecnie tylko wpłacenie przez klienta relatywnie wysokiego zadatku może zniechęcić dewelopera do niewykonania swojego zobowiązania z tzw. umowy rezerwacyjnej.

Podatki PIT Kupno, Sprzedaż Nieruchomości