Zadatek można odzyskać, gdy było odstąpienie od umowy

To sedno wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt: I CSK 149/11).

Wyłącznie winny niedojścia do umowy traci zadatek, a jeśli go otrzymał, to go oddaje i płaci jeszcze jego równowartość. Jeśli wina jest po obu stronach, nikt nie ponosi finansowej odpowiedzialności, a zadatek wraca do wręczającego. By domagać się jednak zadatku, trzeba dopełnić formalności: odstąpić od umowy.

Umknęło to powodom w tej sprawie: Andrzejowi i Marcinowi B., którzy chcieli nabyć za ok. 8 mln zł hotel w Gorlicach od spółki z o.o. Margot. Nieruchomość obciążona była hipotekami na rzecz banku na ok. 10 mln zł, i chyba dlatego w umowie przedwstępnej zapisano, że oprócz zadatku – 400 tys. zł, kupujący wpłacą do rąk spółki na krótko przed datą podpisania definitywnej umowy zaliczkę 6,2 mln zł. Sprzedawca miał przedstawić zgodę banku na wykreślenie hipotek. Co ważne, w umowie zacytowano dosłownie przepis o zadatku (art. 394 kodeksu cywilnego). Spółka nie przedstawiła zgody banku na wykreślenie hipotek, a kupujący nie wpłacili zaliczki i do podpisania umowy definitywnej nie doszło. Spółka odstąpiła od umowy i zadatek zatrzymała, Andrzej i Marcin B. wystąpili z pozwem o zwrot podwójnego zadatku.

Sąd okręgowy uznał, że za niepowodzenie kontraktu odpowiadają obie strony i nakazał pozwanej zwrócić tylko to, co otrzymała (400 tys. zł). Z kolei sąd apelacyjny nakazał zwrot zadatku w podwójnej wysokości (800 tys. zł). Uznał, że nieuiszczenie zaliczki nie dawało pozwanej podstaw do odstąpienia od umowy przedwstępnej. Przede wszystkim dlatego, że umowa przedwstępna nie ma charakteru umowy wzajemnej, więc nie można od niej odstąpić z tego powodu, że druga strona nie wykonała swego zobowiązania (art. 491 k.c.).

Pełnomocnicy spółki, adwokaci Barbara Jelonek-Jarco i Wojciech Knawa, wskazywali przed SN, że SA pominął sens gospodarczy transakcji: chodziło nie tylko o sprzedaż hotelu, ale i uzyskanie pieniędzy na spłatę długu hipotecznego. Z kolei pełnomocnik powodów adwokat Michał Wieczoryński mówił, że trudno przyjąć, by ktoś wykładał tak duże kwoty przed zawarciem umowy.

SN zgodził się z tym argumentem i uznał, że obowiązek uzyskania zgody banku nie był uzależniony od wpłacenia zaliczki. Obie strony nie dopełniły zatem obowiązków. Możliwe było też odstąpienie od umowy.

– Owszem, umowa przedwstępna nie ma charakteru wzajemnego, ale jej strony mogą od niej odstąpić, jeżeli zawarto w niej dodatkowe zastrzeżenia, np. o zadatku, jak w tej sprawie – powiedziała sędzia SN Irena Gromska-Szuster.

SN wytknął nadto, że żaden z sądów nie zauważył, iż powodowie nie odstąpili od umowy przedwstępnej, a od tego zależy możliwość żądania zadatku w podwójnej wysokości. Tej okoliczności niższe instancje nie badały, dlatego SN nakazał SA ponowne rozpoznanie sprawy.

Brak odstąpienia i utrata prawa do zadatku nie wyklucza prawa do odszkodowania, a utracony zadatek może być potraktowany jako element szkody

– dodał SN.

sygnatura akt: I CSK 149/11