Lokal usługowy daje zarobić więcej niż mieszkanie

Inwestorzy zalali gotówką rynek mieszkań. Kupują lokale na wynajem dla studentów, apartamenty dla biznesmenów i turystów, domy w kurortach na wypoczynek. A jeśli nie mieszkanie, to co? – Warto się rozejrzeć za niedużym lokalem usługowym na nowo powstającym osiedlu – radzi Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert firmy Emmerson Realty. – 100-metrową powierzchnię może wynająć od nas mały sklep, kawiarnia, lecznica dla zwierząt, salon kosmetyczny i fryzjerski. Możliwości jest wiele – podkreśla.

Zanim jednak zainwestujemy w lokal użytkowy, trzeba sprawdzić, jakie usługi są oferowane w okolicy. – Odradzam lokale na zamkniętych osiedlach, nawet jeśli cena wydaje się bardzo atrakcyjna – mówi Skoczeń. – Lokal powinien być ogólnodostępny, chyba że wynajmiemy go firmie, która potrzebuje małego biura.

Wyższe progi

Także Renata Osiecka, partner zarządzający Axi Immo, podkreśla, że rynek komercyjny oferuje inwestorom wiele możliwości. – Są lokale usługowe i handlowe, są obiekty biurowe, są wreszcie małe inwestycje przemysłowe – wskazuje. – Taką ofertę ma nie tylko rynek stołeczny, ale też duże i średnie miasta regionalne.

Piotr Wasilewski, ekspert firmy Nuvalu Polska, pytany, w co na rynku komercyjnym może zainwestować klient indywidualny, mówi o lokalu lub zespole lokali handlowych. – Takie inwestycje są powszechne. Coraz popularniejsze staje się kupowanie udziałów w inwestycji. Minimalne stawki zaczynają się od 100 tys. zł – podaje. – Z kolei małe biura są kupowane głównie na własne potrzeby.

Renata Osiecka zwraca uwagę, że w większości przypadków próg wejścia na rynek komercyjny, czyli kapitał początkowy, jest wyższy niż na rynku mieszkaniowym. – Z drugiej strony możliwości finansowania inwestycji przez banki są większe – podkreśla przedstawicielka Axi Immo. – Inwestycje na rynku komercyjnym zazwyczaj dotyczą umów pomiędzy spółkami prawnymi, a bank bardziej niż inwestora ocenia najemcę i długość umowy – wyjaśnia. Dodaje, że na drogie obiekty trzeba mieć co najmniej kilka milionów euro. Te najdroższe, w które inwestują fundusze, kosztują nawet 100 mln zł.

Piotr Wasilewski zwraca uwagę na zakup już wynajętych lokali. – Ceny ofertowe za małe powierzchnie zaczynają się od 500 tys. zł. Ale jeśli chcemy kupić lokal wynajęty popularnej sieci drogerii, to musimy wyłożyć co najmniej 2,5 mln zł – podaje ekspert Nuvalu Polska. – W przypadku supermarketów inwestycje zaczynają się od 4 mln zł.

Renata Osiecka dopowiada, że inwestycje w nieruchomości komercyjne są droższe niż w mieszkaniowe ze względu na wyższe czynsze nominalne obowiązujące na tym rynku. – Na świecie powszechnie stosowaną formą inwestycji w nieruchomości komercyjne przez osoby fizyczne lub prawne są platformy REIT – przypomina przedstawicielka Axi Immo. – Pozwalają one na wejście nawet w duże projekty komercyjne firmom i osobom z mniejszym kapitałem. Przykładów jest wiele. Prywatni inwestorzy z USA i Kanady ulokowali kapitał w wehikule REIT, który kupił Galerię Mokotów i Arkadię w Warszawie.

Większe ryzyko

Ile można zarobić na rynku komercyjnym? – Średnie stopy zwrotu, w zależności od rodzaju inwestycji, wahają się od 7 do 9 proc. – podaje Renata Osiecka. – Inwestycje komercyjne dają większe możliwości zarobku niż mieszkaniowe. Zwracają się średnio po 10–15 latach – szacuje.

Dodaje, że rynek nieruchomości komercyjnych wydaje się bezpieczniejszy niż inwestycje mieszkaniowe.

– Jak każda inwestycja także ta na rynku komercyjnym jest jednak obarczona ryzykiem i podlega warunkom rynkowym – podkreśla Renata Osiecka. – Zawsze trzeba wziąć pod uwagę atrakcyjność lokalizacji i ocenić, jak się może ona zmienić w ciągu kilku lat.

Czy obiekt handlowy znajduje się w okolicy osiedli mieszkaniowych? Czy jest tam miejsce na konkurencyjne nieruchomości? To pytania, które trzeba sobie zadać.