Pociąg do luksusu właśnie odjeżdża

Co się dzieje na rynku luksusowych apartamentów?

Michał Lech: Pojęcie luksusowych apartamentów lekko zbutwiało. Każdy nowy budynek w Warszawie, daleko od wszystkiego, z planowaną linią metra i z sufitem 2,65 m nazywany jest luksusowym apartamentem. Tymczasem prawdziwy luksus to dobra lokalizacja, wysoki sufit, ciekawa architektura, spektakularne wykończenie i spa. Przed Covid-19 niektórzy inwestorzy kupowali mieszkania na wynajem (a raczej ich rysunki) np. w okolicy ul. Zajęczej na Powiślu w cenie 21 tys. zł za metr.

To czyste szaleństwo i brak znajomości lokalnego rynku, biorąc pod uwagę, że za chwilę do wynajmu zostanie przeznaczonych ok. 90 apartamentów w fenomenalnie odrestaurowanej Elektrowni Powiśle. Po co zatem wydawać prawie 600 tys. na 27-metrową kawalerkę, gdy  naprzeciwko szykuje się perełka z całym zapleczem spa? To tylko przykład, jak bardzo rynek był przegrzany w 2019 roku i jak decyzje zakupowe były podyktowane wyłącznie pięknymi wizualizacjami i opowieściami o przyszłości.

Przyszła jednak korekta.

Dziś inwestorzy, zanim kupią "powietrze" i obietnice, to sprawdzą dwa razy, czy jest już wbita chociaż symboliczna łopata i czy obok nie buduje się coś ciekawszego. Tę półkę apartamentów deweloperskich w trakcie budowy z pewnością czeka spora korekta. Rendery, foldery i obietnice to już dziś za mało, aby przekonać klienta do zakupu. Na temat luksusowych nieruchomości powinniśmy spojrzeć nie tylko przez pryzmat liczb (inflacja, PKB, etc.), ale również biorąc pod uwagę model społeczeństwa i jego perspektyw na przyszłość.

Nie jesteśmy Doliną Krzemową, nie mamy globalnych marek, a ostatni wielki fintech (giełda BitBay) przeniósł się do liczącej 1,329 mln mieszkańców Estonii. Mamy natłok regulacji prawnych, a nasze emerytury nie są pomnażane tak jak emerytury Norwegów czy chociażby irlandzkich farmerów. Do tego państwowe instytucje zamiast inwestować jak Katarczycy (którzy kupują biurowce w nowych dzielnicach Londynu) zmieniają tylko nazwiska na pieczątkach prezesów i wymieniają stołki. Jesteśmy za to montownią Europy, mamy centrum usług wielu światowych firm, rzesze przeambitnych i świetnie wyedukowanych młodych ludzi, szybki internet, potencjał i pracowitość, której Zachód nadal nam zazdrości.

I tu przechodzimy do pytania, kto nakręca polską gospodarkę i rynek luksusowych nieruchomości.

A więc kto?

Polacy (zwłaszcza pokolenie tzw. baby boomers), którzy bogacą się na potęgę i właśnie spijają śmietankę 31 lat demokracji. Jak śpiewał zespół Kombi, "każde pokolenie ma swój czas". To jest właśnie ich czas. Zaczynali od handlu na polówkach, pracowali w McDonaldach za granicą, przeciskali się przez żelazną kurtynę, a teraz mają własne prężnie działające biznesy i nie wstydzą się swojego sukcesu. Inwestują - nigdzie indziej jak właśnie w Polsce. Dzięki nim to wszystko hula i niezależnie od analiz, prognoz i cyferek, będzie hulać, bo siłą polskiej gospodarki jest popyt na "swoje". Niezależnie jak drogie, ale swoje.

Kryzys wydaje się jednak nieunikniony.

Od czterech lat prognostycy i wróżbici przewidują wielki kryzys, wielką korektę. Powtórkę z 2008 roku, a może nawet kryzys na miarę lat 30. Obserwujemy wyścig, kto przewidzi kryzys i kto zostanie tym "guru od kryzysu". Nikt nim nie zostanie, bo nie znamy przyszłości. Ta machina jest już tak rozkręcona, że tylko szaleniec byłby w stanie ją zatrzymać. Nie wydaje mi się, aby miało być jakoś strasznie źle w gospodarce czy na rynku nieruchomości.

Po wynalezieniu szczepionki na Covid-19 widzę raczej taki triumf radości zaszczepionej ludzkości, że może on wywołać co najwyżej ruchy płyt tektonicznych, a nie kryzys.

Do Polski wszystko dociera wolnej, a na koniec dnia zawsze mamy "wyjście greckie" i pomoc unijną. Oczywiście, Polska mogłaby sto razy więcej osiągnąć, być liderem innowacji, być zawsze postrzegana jako otwarta, tolerancyjna i nowoczesna, ale w najgorszym scenariuszu będziemy najbiedniejszymi wśród najbogatszych, więc i tak damy radę.

Zawsze też coś tam nam skapnie z europejskiego kranika. Za dużo kapitału zagranicznego jest w Polsce, aby jakaś wielka katastrofa gospodarcza miała się wydarzyć. Trochę za bardzo popadliśmy (z beztroskiego romantyzmu) w przesadny pragmatyzm.

Wróćmy do mieszkaniowego luksusu. Na tym rynku jest ciągle gorąco. W Złotej 44 w Warszawie prestiżowe apartamenty nie czekają długo na klientów.

Drapacze chmur w Warszawie rządzą się zupełnie innymi prawami niż przeciętny rynek nieruchomości luksusowych. Mam tu na myśli twardy luksus, czyli Złotą 44, w której sprzedaży i wynajmie specjalizuje się od pięciu lat. Twardy luksus, jak diament, ma się dobrze niezależnie od okoliczności.

Raczej zakpił sobie z zarazy niż uległ jakiejkolwiek presji. Ani na rynku wtórnym, ani na pierwotnym ceny nie spadły chociażby o złotówkę, a w szczycie pandemii wynajęliśmy więcej mieszkań niż w całym 2019 roku. Złotą 44 możemy porównać do wertykalnego miasta - raczej dalekiego od problemów życia codziennego. Wchodzisz i nie chcesz już wyjść, bo wiesz że poza nim już nic nie jest aż tak ciekawe.

Klienci nie wstrzymują się z transakcjami.

Wstrzymywali się w marcu i kwietniu, ze względu na ograniczenia w poruszaniu się po Polsce, ale jak NBP odpalił drukarki i zaczął rzucać pieniędzmi na oślep, to doszli do wniosku, że trzymanie pieniędzy na koncie (gdy potykasz się o nie na ulicy) jest bez sensu. Presja ukrytej inflacji i psucia pieniądza jest już tak duża, że nawet penthouse w Złotej 44 został sprzedany. Czy ktoś jeszcze w Polsce trzyma miliony na koncie? Chyba już tylko duże firmy i banki. Nasi klienci lokują kapitał właśnie w twardy luksus.

Ale luksus w Warszawie już się kończy. Wszyscy wiedza, że Złota 44 jest inwestycją finansowo nie do powtórzenia, nie ma drugiej takiej inwestycji nawet na wizualizacjach. To już ostatni moment, aby wsiąść do pociągu "beztroska" i oglądać możliwy koniec świata w doborowym towarzystwie i z wysokiego piętra.

Co z cenami luksusowych mieszkań w czasie kryzysu?

Te, które udawały, że są "lux" lub obiecywały, że będą "posh" - spadną. Te, które są prawdziwym luksusem, już będą wykupione i niedostępne. Czy w kryzysie sprzedajesz diamenty rodzinne, czy stare kapcie i niepotrzebne graty z piwnicy? Luksus jest ostatni do odprzedaży. Jest takie powiedzenie na Złotej: prędzej fabryki pójdą pod młotek niż dywany w Złotej.

Eksperci są zgodni, że to dobry czas na inwestycję w luksusową nieruchomość.

To już ostatni moment na zakup luksusu. Pociąg właśnie odjeżdża - kolejna stacja Londyn - Miami. W Warszawie już nic nie zostanie do kupienia, a jeżeli przyjdzie kryzys, to nikt nie będzie miał na tyle fantazji, aby budować nowe niebotyki.

Jeżeli natomiast liczysz, że się komuś noga powinie, codziennie czytasz z wypiekami na twarzy o nadchodzącym kryzysie i liczysz na zakup luksusu za połowę ceny, to się nie doczekasz. Pociąg już odjeżdża i nie bierze pasażerów na gapę. Co roku, od trzech lat, mam pytania o okazje (gdyby komuś się jednak noga powinęła). Musimy sobie uświadomić - jeżeli najbogatsi ludzie w Polsce nie będą mieć pieniędzy, to już nikt ich mieć nie będzie. Jeżeli natomiast wierzysz w siłę polskiej gospodarki, to kupuj, zanim inni to zrobią za ciebie.

Goły budynek, nawet najlepszy, z najlepszym adresem, mieszkaniami zaprojektowanymi przez najlepszych architektów, to za mało. Czym kuszą najlepsze nieruchomości?

Liczy się klimat, towarzystwo i konsjerż 2.0 Chodzi o towarzystwo, społeczność, wspólnotę, a niekoniecznie złote klamki i podwieszane sufity. Złote klamki były modne w latach 90. Teraz to wspólnota i towarzystwo tworzy luksus. Przy dobrej kolacji, na basenie czy w jacuzzi - jak najbardziej. Byle w centrum wydarzeń, a resztę niech ogarnie konsjerż. Jak nie ma części wspólnych, to trudniej się poznać i inwestycja mocno traci na wartości. Poza tym relaks - to definicja luksusu. Jak nie masz gdzie wypocząć, to tak jakbyś ponownie był w pracy.