Niedobór mieszkań to mit, pęd do budowania i kupowania lokali zakończy się źle, bo prognozy demograficzne są jasne: za jakiś czas pozostaniemy z morzem pustostanów bez wartości i najemców. Takie tezy powtarzają się w dyskusjach w social mediach. Jak na przyszłość w dłuższym terminie patrzą eksperci?

Aglomeracje, czyli trend światowy

Wydział analiz rynku nieruchomości Narodowego Banku Polskiego zgadza się, że obserwowane od kilkunastu lat negatywne procesy demograficzne, związane ze spadkiem populacji kraju, przy jednocześnie rosnącym odsetku gospodarstw domowych bez dzieci, a także postępującym procesem starzenia się społeczeństwa, spowodują zmiany na rynku mieszkaniowym. W ubiegłorocznym raporcie czytamy, że do 2040 r. w większości regionów kraju nastąpi spadek populacji, tylko w około 20 proc. gmin dynamika będzie dodatnia. Wzrost ludności będzie koncentrować się głównie w aglomeracjach miast wojewódzkich. W perspektywie do 2060 r. pogłębi się spadek liczby ludności Polski, a powiatów z dodatnim przyrostem będzie zaledwie 7 proc. Populacja wzrośnie w Warszawie, Krakowie, Rzeszowie i w powiatach je okalających, a także w powiatach leżących blisko ośrodków wojewódzkich: bydgoskim, białostockim, gdańskim, poznańskim i wrocławskim. Na konferencji prasowej eksperci skonstatowali, że światem rządzą aglomeracje i Polska też w tym kierunku będzie się rozwijać.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Marcin Jańczuk: Klienci nie biją się o mieszkania

Może się okazać, że oczekiwanie na dopłaty do kredytów się nie opłaca – mówi Marcin Jańczuk, eksp...

Nowoczesne mieszkania w dużych aglomeracjach dadzą radę?

– Kwestia wpływu prognoz dotyczących demografii i imigracji na prognozy rynku mieszkaniowego jest bardzo złożona – mówi Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL. Podkreśla, że sami demografowie mają, nie tylko w Polsce, problem z policzeniem liczby ludności, a szczególnie imigrantów. Tych ostatnich zazwyczaj w ogóle się pomija w prognozach. Tymczasem o ile około 80 proc. Polaków żyje w mieszkaniach własnościowych, o tyle duży odsetek migrantów – trudno szacować jaki, bo badań nie ma – lokale wynajmuje na wolnym rynku. Zatem napływ cudzoziemców ma, obok migracji wewnętrznej, krytyczne znaczenie dla perspektyw rozwoju rynku mieszkaniowego. – Trudno zakładać, że do Polski nie będzie napływać w przyszłości wielu migrantów – niezależnie od tego, jaka będzie polityka migracyjna. Mówiąc wprost: nie ma krajów bogatych bez biednych migrantów – mówi Kirejczyk.

Ekspert podkreśla, że to, czy warto inwestować w mieszkanie na wynajem, zależy od trzech czynników: prognozy czynszów, prognozy wartości nieruchomości i prognozy przyszłych kosztów związanych z mieszkaniem. – Czynsze – jeśli rynek jest w równowadze – rosną zwykle w długim okresie, tak jak dochody głównej grupy najmujących. Wartość – w długim okresie – zachowuje wartość realną, czyli rośnie plus minus tak, jak inflacja, choć zwykle jej zmiany podlegają przyspieszeniom i zwolnieniom, a nawet spadkom – w zależności od cyklu koniunkturalnego, a także zmian kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. W kraju takim jak Polska, który rozwija się w miarę równomiernie w czasie i cały czas goni starą Unię, ceny mieszkań też generalnie „gonią” – podobnie jak nasze dochody – mówi Kirejczyk.

Z kosztami jest już dużo trudniej. – Po pierwsze – koszty energii. Te będą rosły zapewne szybciej od inflacji i w pewnym momencie zaczną silnie różnicować ceny mieszkań. A jeszcze może wejść prawo zakazujące wynajmowania „wampirów energetycznych”. To już się dzieje w innych krajach. Po drugie – podatki. Podwyżka podatków od wynajmowanych mieszkań wydaje się ogólnoeuropejskim trendem. Wszędzie państwa muszą szukać pieniędzy na sfinansowanie nowych wydatków. W Polsce wzrosną zapewne podatki od kolejnego lub kolejnych posiadanych mieszkań. Ale kiedy, od którego i do jakiej wysokości – tego dziś nikt nie wie – mówi Kirejczyk.

Zdaniem eksperta nowoczesne mieszkania w dużych aglomeracjach powinny utrzymać wartość i mieć rozsądne koszty utrzymania, zostawiają przestrzeń na opłacalne czynsze. „Wampiry energetyczne” zejdą zapewne do szarej strefy, gdzie ryzyko będzie spore, a wzrost wartości niski. – Zapewne wciąż kluczowym czynnikiem będzie lokalizacja. W ramach kraju – najszybciej będą się wyludniać małe miasta, położone daleko od aglomeracji. W skali aglomeracji istotne będzie zróżnicowanie na centrum, peryferie i strefę między nimi – mówi Kirejczyk. – Tak wygląda scenariusz bazowy. Chyba że pomysł polityczny zablokowania rozwoju największych aglomeracji i skierowania subsydiów do czterdziestu kilku wyludniających się ośrodków przejdzie z fazy opowieści podcastowych do fazy pozycji w budżecie państwa. Ale wtedy trzeba będzie napisać nowe scenariusze i komentarz – konkluduje.

Kirejczyk nawiązuje tu do strategii Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej. Ministra Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz mówiła w styczniowym wywiadzie dla „Rzeczpospolitej”, że nie można dopuścić do sytuacji, by w Polsce życie skoncentrowało się na trzech aglomeracjach. W sukurs ma przyjść świadoma polityka rozwoju regionalnego. Resort chce wyznaczyć około 40 subregionalnych ośrodków, w większości byłych miast wojewódzkich, które dostaną szerokie wsparcie, w tym w zakresie połączeń komunikacyjnych i budownictwa społecznego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Dlaczego ministerstwo funduszy bierze się za rynek mieszkaniowy?

Po roku bez programu dopłat do kredytów rynek się wreszcie uspokaja, ceny przestały rosnąć i miej...

Demografia i inne czynniki kluczowe dla inwestorów

– Prognozy demograficzne są dla Polski wyraźnie niekorzystne, jeżeli chodzi o przyszłą liczbę ludności. Jednak prognozowane zmiany nie mają gwałtownego charakteru i nie dotkną wszystkich lokalizacji w Polsce w tym samym stopniu – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. – Według prognozy GUS, w najbliższych pięciu latach liczba ludności wzrośnie przeciętnie w jednym na sześć powiatów, pomimo spadku w skali całego kraju. Im dłuższy okres prognozy, tym liczba powiatów z rosnącą liczbą ludności jest mniejsza. Pomimo tego, dla Warszawy czy Krakowa przyrost ludności prognozowany jest nawet w perspektywie do 2060 r., a w kilku sąsiadujących z nimi powiatach przewidywane wzrosty są nawet dwucyfrowe – podkreśla.

Zdaniem Mikulskiej, dodatkowym trendem, który będzie wspiera popyt na mieszkania, jest zmniejszanie wielkości gospodarstw domowych. – W efekcie, choć liczba ludności w prognozach maleje, to liczba gospodarstw domowych, a tym samym potrzebnych im mieszkań, rośnie. Według danych Oxford Economics liczba gospodarstw domowych będzie się w Polsce systematycznie zwiększać w całym okresie prognozy, czyli aż do 2050 r. W największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, zmiany te będą przebiegać jeszcze szybciej niż w skali całego kraju – mówi ekspertka.