Dlaczego ministerstwo funduszy bierze się za rynek mieszkaniowy?

Lubi pani odnosić się do rynku mieszkaniowego, chociaż to Ministerstwo Rozwoju i Technologii odpowiada za tę kwestię. Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej ma bezpośrednio wpływ na Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) wraz ze Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi. Chcieliśmy się zatem dowiedzieć, co konkretnego wydarzyło się w tych instytucjach w 2024 r. i jakie są plany na 2025 r.

Kierowane przeze mnie ministerstwo zajmuje się funduszami i polityką regionalną i wydaje się, że polityka regionalna w ostatnich latach zeszła z różnych powodów na drugi plan. Znalazła się w cieniu funduszy europejskich – nie bez przyczyny, gdyż polityka regionalna w ogromnym stopniu była realizowana funduszami europejskimi, w duchu priorytetów europejskich. Teraz to się zmienia. Coraz więcej środków na politykę regionalną idzie z polskich pieniędzy publicznych, czego przejawem jest chociażby projekt Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK), ale dotyczy to także kwestii mieszkalnictwa.

Priorytety polityki regionalnej są bardzo ważne w myśleniu o rozwoju Polski, a właśnie zrównoważony rozwój jest celem naszego rządu. Stąd moje zainteresowanie różnymi obszarami inwestycyjnymi z pieniędzy publicznych. Chodzi o to, byśmy – wobec kryzysu demograficznego – nie znaleźli się w miejscu, gdzie mamy metropolię warszawską, dwie inne rosnące metropolie, a cała reszta miast zapadała się rozwojowo. To byłaby katastrofa dla wszystkich, z tymi metropoliami włącznie, które będąc jedynym miejscem dającym jakieś szanse, stają się miejscem, gdzie nie da się żyć.

Mieszkalnictwo jest bardzo ważnym elementem zrównoważonego rozwoju. To, gdzie mieszkania są dostępne i na jakich zasadach one są dostępne, powoduje, że ludzie zostają w mniejszych miastach albo nie.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rynek nieruchomości rok po powołaniu rządu. Ile dowiozły ministerstwa?

Ustawy mieszkaniowe – polaryzujące i rozgrzebane. Te o uwolnieniu gruntów, regulacji krótkiego najmu, REIT-ach – bardziej lub mniej zasygnalizowane. A to nie wszystkie otwarte fronty. Jaki jest bilans po 12 miesiącach?

Prognozy demograficzne są jednoznaczne: ludzie będą migrować z mniejszych miast do aglomeracji, będziemy mieć białe plamy. Jak to powstrzymać? Co z tego, że powstaną mieszkania w mniejszych ośrodkach, skoro ludzie muszą przede wszystkim mieć gdzie pracować?

Jeśli zostawić sprawy bez żadnej celowanej polityki publicznej, to będziemy mieć dramatyczne odsysanie energii rozwojowej, w tym młodych ludzi, do dużych miast. Są sposoby, żeby temu przeciwdziałać i tutaj wkracza świadoma polityka rozwoju regionalnego.

Po pierwsze, chcemy zacząć od wyznaczenia około 40 subregionalnych ośrodków, w większości byłych miast wojewódzkich, które dostaną szerokie wsparcie w połączeniu z odpowiednim transportem publicznym. To najlepszy i jedyny sposób, by zapewnić wysoką jakość usług publicznych w zrównoważony sposób rozłożonych po Polsce. Pokutuje obraz Polski A i B, opozycji wschód–zachód, tymczasem jak się spojrzy na mapę kraju przez pryzmat średnich zarobków na gminę, to obszar między dużymi miastami ma największy deficyt rozwojowy i najmniejsze szanse.

O jakim wsparciu mowa?

Część rzeczy się już dzieje, jest to elementem Krajowego Planu Odbudowy (KPO) i funduszy spójności. Po pierwsze, to dostęp do szybkiego internetu, do końca 2026 roku zlikwidujemy większość białych plam. Po drugie, kluczową kwestią, jeśli chodzi o wyrównywanie możliwości rozwojowych, jest transport publiczny i wykluczenie komunikacyjne. Dlatego też, między innymi, rozpoczęłam dyskusję o tym, jak jest zaprojektowany CPK w części kolejowej. Nie powinniśmy wszystkich środków koncentrować na połączenia między dużymi miastami. Trzeba też zadbać o połączenia subregionalne – to otwiera dostęp do rynku pracy bez konieczności przeprowadzania się. Siatka komunikacyjna musi służyć zrównoważonemu rozwojowi, a nie wyłącznie podbijaniu siły wielkich metropolii.

Kolejna kwestia to mieszkalnictwo, zwłaszcza budownictwo społeczne. O kryteriach naboru lokatorów decydują gminy i to też jest instrument realizacji ich polityki rozwoju – zdarza się, że kluczem nie są wyłącznie kryteria dochodowe, to mogą być np. zawody i specjalności, które dla danego miasta są ważne. Kolejną istotną kwestią jest budownictwo dla seniorów.

Pani resort bezpośrednio ma potencjał realizować tę politykę, mając nadzór nad Krajowym Zasobem Nieruchomości, który z kolei ma w pieczy społeczne inicjatywy mieszkaniowe, czyli wehikuły, do których przystępują gminy – głównie te mniejsze – które dzięki środkom z budżetu państwa mogą budować mieszkania na tani wynajem. Najpierw jednak zapytamy o sam KZN. To instytucja, która powstała, by konsolidować grunty na potrzeby Mieszkania+. Z jednej strony uchodzi za wielki rezerwuar niepotrzebnie mrożonych gruntów. Druga szkoła mówi o tym, że jakość tych działek jest słaba. Jaka jest prawda?

W KZN jest ponad 806 ha gruntów, z których do zabudowania na cele mieszkaniowe nadaje się na ten moment około 630 ha. To ułamek tego, co mają w dyspozycji różne inne instytucje czy spółki Skarbu Państwa. Generalnie idziemy w stronę zwiększania podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe – o tym mówi projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT). Różnimy się tu w pewnej kwestii. MRiT chce, aby grunty trafiały bezpośrednio do samorządów, ale naszym zdaniem należałoby to jednak robić przez KZN. Powinien działać jako hub, który zgromadził kompetencje, jeśli chodzi o zarządzanie i przygotowanie gruntów pod budownictwo społeczne. KZN ma spojrzenie ogólnokrajowe, a myślenie o gruntach musi być zdecydowanie wykraczać poza jeden powiat.

Dlatego potrzebne są odpowiednie rozwiązania prawne ułatwiające pozyskiwanie gruntów przez KZN. Wiele spółek Skarbu Państwa z jednej strony ma ziemię, ale z drugiej nie może jej przekazać nieodpłatnie, bo zarząd narazi się na zarzut działania na szkodę. Trzeba się zastanowić, jak to formalnie rozwiązać.

Jak wygląda bilans społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM)?

Do końca 2024 r. powstało 47 społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Do SIM-ów należy, co jest imponujące, 513 gmin, czyli co piąta gmina w Polsce – to najczęściej małe i średnie ośrodki. To pokazuje, że samorządowcy uznali, że to jest dobry instrument.

Ile mieszkań zostało oddanych do użytkowania? Ile wejdzie na rynek w tym i przyszłym roku?

Do końca 2023 r. ukończono 40 mieszkań. W 2024 r. zostało oddanych do użytkowania 200 mieszkań. W tym roku planowane jest zakończenie robót budowlanych i oddanie do użytkowania około 3,4 tys. mieszkań, a w 2026 r. około 4,8 tys. Tak więc widać znaczne przyspieszenie efektów SIM-ów.

Co dalej?

Plany inwestycyjne SIM-ów czy gminnych TBS-ów zależą w dużej mierze od dostępności środków. Głównym problemem jest limit tego finansowania wobec faktu, że samorządy naprawdę się rozkręciły – wbrew twierdzeniom, że nie mają zdolności inwestycyjnej czy kompetencji. W budżecie na ten rok została zarezerwowana kwota na zwiększenie finansowania na budownictwo społeczne.

Zapewnienie środków w budżecie to za mało, blokadą są ustawowe limity Funduszu Dopłat. Projekt ustawy MRiT o skokowym zwiększaniu limitów Funduszu Dopłat w perspektywie kilku lat powstał w kwietniu, jednak utknął w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów…

W grudniu posłowie Polski 2050 złożyli do marszałka Sejmu projekt ustawy w sprawie zwiększenia limitu z Funduszu Dopłat z 1 mld do 2 mld zł w 2025 r. Projekt jest w konsultacjach i mamy nadzieję, że sprawnie przejdzie przez Sejm, jest to uzgodnione z ministrem finansów.

Jak powinno wyglądać budownictwo społeczne? Czy powinien to być czysty najem, czy także dojście do własności? Część ekspertów wskazuje, że ten drugi wariant mija się z celem.

Należy odróżnić budownictwo społeczne od lokali komunalnych. Mamy taki kod kulturowy, że własność jest w cenie, i trzeba to uszanować. Ludzie wolą wchodzić w społeczne budownictwo, jeśli mają perspektywę pozyskania lokalu na własność – mówimy oczywiście o wykupie na warunkach w pełni rynkowych, a nie z dopłatą z publicznych środków. Oznacza to, że pieniądze wracają do spółki samorządowej i będą wykorzystane na kolejne projekty. Badania przeprowadzone wśród samorządów mówią o tym, że ludzie jednoznacznie oczekują możliwości dojścia do własności, więc tego głosu nie można lekceważyć. Problem widziałabym gdzie indziej, np. w kwestii trudności zarządzania budynkami, gdzie część mieszkań jest własnościowych, część należy do gminy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Najem krótkoterminowy. Promil rynku do uporządkowania

Najem na doby nakręca ceny i stawki wynajmu mieszkań? To błędna teza, niemniej ta część rynku wymaga uregulowania.

SIM-y to domena mniejszych gmin. A co z dużymi miastami? Tu też nie wszystkich stać na zakup mieszkania. Generalnie w tej chwili na kredyt komercyjny stać osoby wyłącznie bardzo dobrze zarabiające.

Wkraczamy już w ogólne zagadnienie, co zrobić, żeby dostępność mieszkań była większa. TBS-y działają i w dużych miastach, budują mieszkania wysokiej jakości – i to też powinien być element poprawiania dostępności mieszkań metodą podażową.

Bardzo mocno obstaję przy tym, że zwiększanie popytu nie jest metodą na zwiększanie dostępności. Moim zdaniem nie da się tak określić kryteriów, aby dopłaty do kredytów komercyjnych nie miały przełożenia na cały rynek. Limit metrażowy zwiększy ceny mniejszych, kwalifikujących się do programu mieszkań. Zachęci też do patologicznych ruchów – budowania mieszkań o niskim standardzie, na obrzeżach miast, gdzie nie ma żadnej infrastruktury.

Popatrzmy, co się stało w ciągu roku, kiedy nie było żadnego programu dopłat. Rynek się wreszcie uspokaja, ceny przestały rosnąć. Jeżeli utrwali się tendencja braku wzrostu cen mieszkań, to włączy się kolejny bardzo ważny dla polskiej gospodarki czynnik. Mieszkania przestaną być postrzegane jako dobro inwestycyjne. To normalne, że ludzie szukają dobrych inwestycji, ale z punktu widzenia polskiej gospodarki pieniądze lepiej by pracowały inwestowane w rozwój firm.

Jestem ostatnią osobą, by snuć spiskowe teorie, ale naprawdę tak jest, że deweloperzy zarabiają na programach zwiększających popyt, a ich popularność wynika z tego, że bardzo wielu ludzi w Polsce, w tym polityków wszelkich barw, zainwestowało w mieszkania.

Kupowanie mieszkań na krótki najem powinno być zakazane? Na ten temat też dużo pani mówiła – a to Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad ustawą.

Nie chodzi o to, że mamy zakazać krótkoterminowego najmu mieszkań, konsumenci chętnie z tego korzystają, ale ponownie – potrzebna jest zrównoważona, zróżnicowana polityka regionalna. Samorządy i wspólnoty powinny mieć nad tym kontrolę. Dla niektórych regionów turystyka to szansa na rozwój, ale dla niektórych miast koncentracja takiego najmu to problem społeczny.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Awantura o Booking Island

Najpierw zebranie danych o rynku najmu krótkoterminowego, a później stawianie diagnoz – wskazują eksperci.

Wracając do polityki mieszkaniowej i roli państwa. Byli już tacy, co obiecywali setki tysięcy czy miliony mieszkań. To nie jest takie proste. Co robić?

Po pierwsze – nie szkodzić, jak w medycynie. To już daje efekty, o których wspomniałam: spadki cen, spadki atrakcyjności mieszkań jako lokaty kapitału.

Po drugie, trzeba rozwijać budownictwo społeczne. Trzeba mieć też świadomość, że to nie jest program, który przyniesie skutek w ciągu roku. Najpierw trzeba było wygenerować zdolność inwestycyjną samorządów, które się uczyły, zaczęły zakładać spółki i realizują projekty. To nie są obecnie miliony mieszkań, raczej dziesiątki tysięcy, ale to będzie narastać.

Po trzecie, należy poprawić pozycję klientów wobec firm deweloperskich. Zupełnie niezrozumiałą praktyką jest brak jawności cen mieszkań. Mamy teraz niezrozumiałą asymetrię między firmami a konsumentami, na niekorzyść tych drugich. Powszechna praktyka to „zapytaj o cenę”. Konsument musi włożyć dużo więcej czasu, energii i wysiłku, żeby rozpoznać rynek. W związku z tym nie rozpoznaje tego rynku optymalnie i nie może dokonać optymalnego dla siebie zakupu. Jestem za wprowadzeniem jawności cen. Obowiązek ujawniania cen przez deweloperów nie jest chyba szczególnie opresyjną kwestią.

O konieczności uregulowania przepisami tej sprawy mówi pani ugrupowanie. Ma to być kolejny poselski projekt ustawy. Kiedy możemy się go spodziewać projektu przepisów zobowiązujących deweloperów do jawnego podawania cen mieszkań?

Wpłynie do Sejmu w ciągu kilku tygodni. Pracujemy nad nim.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

UOKiK odpowiada w sprawie cen mieszkań. Jakie obowiązki mają deweloperzy?

Deweloperzy mają obowiązek podawać ceny i ich składowe w miejscu sprzedaży detalicznej – wskazał urząd. Podawanie cen w internecie byłoby dobrą praktyką.