Podczas gdy rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny jest w Polsce wciąż we wstępnej fazie rozwoju, w Niemczech to dojrzały sektor przyciągający miliardy euro. Inwestorzy lokują głównie w projektach deweloperskich oraz już wynajmowanych portfelach, unikając starych nieruchomości. Na celowniku są jednak takie budynki, których wartość da się zwiększyć dzięki poprawie efektywności energetycznej.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Portfele PRS nie muszą być u nas tak duże, jak w Niemczech

PRS w Polsce to lokale nowe, o wysokim standardzie. Wyższe są też czynsze – mówi Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes Vantage Development.

Mieszkania przyciągają inwestorów bardziej niż magazyny, biura i galerie

Według szacunków BNP Paribas Real Estate, w ubiegłym roku wartość transakcji na rynku mieszkaniowych nieruchomości komercyjnych w Niemczech wyniosła 9,3 mld euro (blisko 39 mld zł przy obecnym kursie), z czego w samym Berlinie 3,4 mld euro – to o 78 proc. więcej niż w kryzysowym 2023 r. Mieszkania na wynajem wyprzedziły magazyny (6,9 mld euro), nieruchomości handlowe (6,3 mld euro) i biura (5,2 mld euro). Dla porównania, w zeszłym roku wartość transakcji obejmujących wszystkie klasy nieruchomości w Polsce sięgnęła, według szacunków Avison Young, 5 mld euro – z niewielkim udziałem mieszkaniówki, rzędu 340 mln euro, co jest nowym rekordem.

Z kolei eksperci Savills oszacowali wartość transakcji w Niemczech na 8,8 mld euro (inna metodologia, minimum 50 lokali w portfelu, a nie 30). Właściciela zmieniło w sumie 61,9 tys. mieszkań, o 33 proc. więcej rok do roku. Dla porównania, całkowity zasób mieszkań wynajmowanych przez inwestorów PRS w Polsce to nieco ponad 20 tys.

Fundusze kupują nie tylko gotowe portfele mieszkań. Stawiają na projekty deweloperskie

Poprzedni rok należał w Niemczech do łowców okazji – aktywni byli gracze z USA, ale także rodzime family offices. W 2024 r. eksperci BNP RE zauważyli powrót dużych transakcji z zaangażowaniem kapitału core’owego (fundusze nastawione na niskie ryzyko, zwrot z czynszów, kupujące w najlepszych lokalizacjach). To świadczy o ustabilizowaniu się cen po kilku kwartałach niepewności, kiedy kapitał z niską akceptacją ryzyka przyjął strategię „czekaj i obserwuj”. W ubiegłym roku widoczny był też wzrost transakcji value-add (większe ryzyko, nastawienie na zwiększenie wartości, nie tylko czynsze).

Aż 63 proc. wartości inwestycji stanowiły transakcje o wartości powyżej 100 mln euro. Za 79 proc. wszystkich zakupów odpowiadał kapitał niemiecki.

Prawie 40 proc. wartości inwestycji to transakcje forward, czyli inwestorzy zamawiali budowę mieszkań u deweloperów. Jeśli chodzi o istniejące zasoby, BNP RE dzieli je na zbudowane od 2014 do dziś (10,6 proc.), na zbudowane przed 2014 r., ale trzymające standardy lub zmodernizowane (33 proc.) oraz na starsze (17 proc.).

Eksperci BNP RE szacują, że w 2024 r. inwestorzy kupili działki pod projekty deweloperskie za 600 mln euro. To, jak i największy udział transakcji forward świadczy o pozytywnym nastawieniu inwestorów do rozwoju rynku.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Efektywność energetyczna w cenie mieszkania

Mieszkanie „do remontu” – czyli tańsze. Niebawem o cenie będzie decydować też kwestia podniesienia efektywności energetycznej. Tak jak w Niemczech.

Zieloni flipperzy. Strategia zarabiania na podnoszeniu efektywności energetycznej mieszkań

Analitycy Savillsu potwierdzają powrót inwestorów z segmentów core i value-add, odnotowują też inne trendy, jak manage-to-green. Zarządzający funduszami tworzą wehikuły inwestujące w nieruchomości potrzebujące modernizacji, głównie w zakresie efektywności energetycznej. W Niemczech klasy energetyczne mają bardzo ważne przełożenie na wartość budynków. Zdaniem ekspertów Savillsu, takie zmodernizowane nieruchomości mieszkaniowe będą w przyszłych latach bardzo poszukiwanymi aktywami przez inwestorów z niskim apetytem na ryzyko.

Z kolei zaangażowanie inwestorów w projekty deweloperskie, sięgające 37 proc. wartości wszystkich transakcji, było w 2024 r. największe od 2009 r., odkąd Savills zbiera dane. Z jednej strony to efekt małej podaży relatywnie młodych aktywów (zbudowanych najpóźniej w 2014 r.), a z drugiej zielonej strategii: nowe budownictwo spełnia standardy środowiskowe i energetyczne, podczas gdy istniejące zasoby wymagają nakładów na remonty i modernizację. O projekty deweloperskie nie jest jednak łatwo z uwagi na kryzys w niemieckim budownictwie i spowolnienie w zakresie uzyskiwanych pozwoleń.