PARTNER CYKLU: Big InfoMonitor 

Ostatnie lata to okres wysokich stóp procentowych na świecie, a zatem drogiego pieniądza i zmniejszonego popytu na nieruchomości. Nabywcom mieszkań w Polsce przez chwilę pomogła rządowa interwencja i program „Bezpieczny kredyt”. Obecnie poprawia się sytuacja inwestorów z rynku nieruchomości komercyjnych – dzięki rozpoczęciu cyklu obniżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny. Indywidualni nabywcy mieszkań w Polsce mają jednak pod górkę, a perspektywa cięcia stóp przez Radę Polityki Pieniężnej odsuwa się z przyszłego roku na 2026 r.

Dużo, ale drogo

W ciągu pierwszych trzech kwartałów w sześciu największych aglomeracjach na rynku pierwotnym sprzedano około 30 tys. mieszkań, o 31 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 r. – wynika z szacunków firmy doradczej JLL. Sam III kwartał, ze sprzedażą 9,2 tys. lokali, okazał się najsłabszy od ostatniego kwartału 2022 r. Według prognozy JLL IV kwartał 2024 r. powinien przynieść lekkie odbicie i cały rok prawdopodobnie zamknie się wynikiem 41 tys. sprzedanych mieszkań. Będzie to wciąż o 29 proc. mniej niż w 2023 r., kiedy popyt stymulowany był „Bezpiecznym kredytem” ale i o 17 proc. więcej niż w kryzysowym 2022 r.

Dane Otodom Analytics, zbierane w siedmiu miastach, mówią o sprzedaży około 34,8 tys. mieszkań w ciągu 11 miesięcy, o 35 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 r.

Zapowiada się więc słabszy rok pod względem sprzedaży, ale trudno się dziwić. Mamy najdroższe kredyty mieszkaniowe w Unii Europejskiej. Komercyjne kredyty zaciągają i mieszkania kupują dziś osoby dobrze zarabiające.

Zapowiadany przez Ministerstwo Rozwoju program dopłat do kredytów od wakacji tkwi w Kancelarii Premiera i nie wiadomo czy i kiedy zostanie skierowany do prac w Sejmie. Kredyt „Na start” ma liczne grono przeciwników – również w koalicji. Wielu ekspertów radzi skasować prace i dać rynkowi się wyregulować.

Z jednej strony mamy analogie z przełomem lat 2021–2022, gdy wykluwał się program „Bezpieczny kredyt” – czyli wysokie stopy procentowe i niską dostępność finansową mieszkań dla konsumentów. Z drugiej, o ile wtedy podaż mieszkań była bardzo mała, to obecnie jest rekordowa. Jest zatem oczekiwanie, że ta nierównowaga doprowadzi do spadków cen nieruchomości. Już dziś powszechne są promocje, rabaty czy preferencyjne harmonogramy płatności.

W 2025 r. kołem ratunkowym popytu miał być spodziewany start obniżek stóp procentowych. Jednak szef Narodowego Banku Polski Adam Glapiński nieoczekiwanie dał niedawno do zrozumienia, że ta perspektywa się oddala.

Przed nami zatem ciekawy 2025 rok próby sił między popytem i podażą. Bez programu dopłat, przy wciąż wysokich kosztach kredytów, sprzedaż mieszkań może pozostawać relatywnie mała. Ale czy dojdzie do powszechnej, gruntownej przeceny? Zdaniem ekspertów raczej punktowo – w zależności od lokalizacji, segmentu, jak i kondycji finansowej danego dewelopera – wysokie stopy to także wysokie koszty finansowania dla przedsiębiorstw.

Sytuacja w poszczególnych aglomeracjach jest zróżnicowana – od względnej równowagi popytu i podaży w Warszawie i Trójmieście po sporą nadpodaż w Katowicach, Łodzi i Poznaniu.

Wraca apetyt

Stopy procentowe są również czynnikiem determinującym popyt inwestorów na nieruchomości komercyjne. Ponieważ walutą rozliczeniową w tym sektorze jest euro, to istotne są decyzje Europejskiego Banku Centralnego. Wakacje przyniosły pierwsze cięcia stóp w strefie euro, co przełożyło się na ożywienie aktywności inwestorów na Starym Kontynencie, w tym największym rynku Europy Środkowo-Wschodniej, czyli w Polsce.

Według szacunków BNP Paribas Real Estate Poland, od stycznia do września zawarto transakcje o łącznej wartości ponad 2,68 mld euro (11,4 mld zł), o blisko 57 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

W biurowcach ulokowano 990 mln euro, czyli ponad 3,5 razy tyle, ile rok wcześniej. Atutem polskiego rynku jest popyt najemców na powierzchnie mimo pracy hybrydowej. Nieruchomości handlowe przyciągnęły 615 mln euro, o 48 proc. więcej rok do roku. Dotychczas kupowano głównie mniejsze parki, ale na radary wracają duże galerie. Inwestorzy wydali również 751 mln euro na nieruchomości logistyczno-przemysłowe. 240 mln euro zainwestowano w mieszkania na wynajem (PRS) i prywatne akademiki.

– Kolejne wprowadzone przez EBC obniżki stóp procentowych zasiały pierwsze ziarno wzrostu na polskim i europejskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne. Wygląda na to, że pod względem wolumenu transakcji lokalne minimum mamy już za sobą i powoli zaczynamy wchodzić w kolejną fazę cyklu koniunkturalnego, mimo faktu, że rynek wciąż znajduje się pod dużą presją niekorzystnych czynników geopolitycznych i gospodarczych – komentuje Mateusz Skubiszewski, dyrektor działu rynków kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland. – Według prognoz, do końca roku stopa depozytowa w Europie powinna spaść do 2 proc., jednak w dłuższym horyzoncie szanse na zejście poniżej tej wartości są znikome, dlatego odbudowa wartości transakcji będzie procesem powolnym i wymagającym przyzwyczajenia się do nowego standardu w zakresie polityki monetarnej. Niemniej łączna wartość zawartych w tym roku umów z dużym prawdopodobieństwem przekroczy 3,5 mld euro, co stanowiłoby 65-proc. wzrost wobec 2023 r. Dodatkowo w tym roku najlepszy wynik w historii pod względem wolumenów transakcji osiągnie sektor najmu instytucjonalnego (PRS) – dodaje.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland dodają, że Polska pod względem stosunku ceny do ryzyka nadal musi jednak mocno konkurować z krajami Europy Zachodniej, przy czym główne źródła ryzyka, jak konflikty zbrojne i celne, migracja czy kryzys fiskalny pozostają wspólne dla całego kontynentu.

KOMENTARZ PARTNERA

Sławomi Grzelak prezes Big InfoMonitor

Z czym mierzy się rynek

Kondycja finansowa rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce jest obecnie dość zróżnicowana w zależności od sektora. Stąd i prognozy są umiarkowanie optymistyczne.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przechodzi przez trudny okres, głównie z powodu niestabilnej sytuacji gospodarczej, inflacji, wysokich kosztów finansowania oraz ryzyka geopolitycznego. Wartość inwestycji w tym sektorze była w 2023 roku znacznie niższa niż w latach poprzednich, a inwestorzy czekają na poprawę sytuacji makroekonomicznej i spadek stóp procentowych, a także rozwiązanie problemu konfliktu w Ukrainie.

Spośród 1,8 mln wynajmowanych w Polsce mieszkań 40 proc. to lokale należące do gmin (komunalne i socjalne) oraz oferowane w ramach towarzystwa budownictwa społecznego. 1 proc. posiadają inwestorzy instytucjonalni, a pozostałe 59 proc. wynajmowane jest przez prywatnych właścicieli w modelu peer to peer, także za pośrednictwem agencji zarządzających nieruchomościami. Wszystkie te grupy muszą mierzyć się ze wzrostem kosztów obsługi i utrzymania mieszkań oraz ryzykiem, że najemcy nie będą terminowo regulować swoich zobowiązań.

Sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości ma swoje odzwierciedlenie w danych gromadzonych w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor i bazie informacji kredytowych BIK. Przeterminowane zadłużenie przedsiębiorców zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami (PKD 6820Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi) od października 2021 do października 2022 przyrastało w tempie około 3 proc., a w kolejnym roku na poziomie 0,4 proc. Porównując aktualne dane z tymi sprzed roku, widać już zdecydowany wzrost. Wartość nieopłaconych w terminie zobowiązań branży zwiększyła się o blisko 424 mln zł (35,5 proc.) i na koniec października 2024 wyniosła 1,62 mld zł. Jednak mimo rosnącej liczby podmiotów w sektorze wynajmu nieruchomości odsetek firm borykających się z problemami z terminowym spłacaniem długów od kilku lat zmienia się nieznacznie i oscyluje na poziomie 3,3–3,8 proc. Obecnie jest to 2081 firm, są to zarówno podmioty aktywne, zamknięte, jak i zawieszone.

Wysokie koszty połączone z utratą dochodu prowadzą do spirali zadłużenia, z której wynajmującemu trudno jest wyjść. Dodatkowo skoncentrowane na ochronie najemców prawo nie ułatwia egzekwowania długów. Skutecznym zabezpieczeniem może być tu perspektywa zgłaszania przeterminowanych zobowiązań do Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Świadomość, że taki wpis utrudnia, a czasem nawet uniemożliwia np. zakupy ratalne czy podpisanie umowy abonenckiej z telekomem, jest dobrą motywacją do płacenia zobowiązań na czas.

Kondycja finansowa rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce jest obecnie dość zróżnicowana w zależności od sektora. Stąd i prognozy są umiarkowanie optymistyczne. Oczekuje się, że niższe koszty finansowania mogą przyczynić się do wzrostu wartości inwestycji oraz zmniejszenia różnic cenowych między kupującymi a sprzedającymi. W sektorze biurowym nadal utrzymuje się duże zapotrzebowanie na elastyczne przestrzenie, które można szybko dostosowywać do zmieniających się potrzeb firm. Ponadto inwestowanie w nieruchomości na wynajem od lat zyskuje na popularności zarówno wśród prywatnych inwestorów, jak i inwestorów instytucjonalnych. Nadal jest to stosunkowo bezpieczna i przynosząca w długofalowej perspektywie korzyści finansowe forma lokowania kapitału.

Czas pokaże, czy sytuacja się poprawi, patrząc na ten sektor z perspektywy nieterminowych zobowiązań. Jest szansa, że się ustabilizuje i wróci do trendu sprzed roku, kiedy to obserwowaliśmy nieznaczny wzrost zadłużenia.

PARTNER CYKLU: Big InfoMonitor