Inwestor musi pilnować dokumentacji

Galopujące ceny mieszkań sprawiają, że branża deweloperska może mieć dobre widoki na zyski. Ale sam proces inwestycyjny nie jest usłany różami. I chodzi nie tylko o konieczność znalezienia odpowiedniego gruntu, zgromadzenia odpowiednich środków i zaplecza do sfinalizowania inwestycji.

Wyzwaniem mogą okazać się też formalności. Ich dopięcie na ostatni guzik wymaga czasu, a do tego inwestor musi stale dbać o aktualność niezbędnej dokumentacji. Jedno bowiem niedopatrzenie może spowodować, że budowa nie ruszy z miejsca. Potwierdza to jeden z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) we Wrocławiu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu

Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Inwestycja mieszkaniowa w strefie ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych

Sprawa dotyczyła budowy osiedla mieszkaniowego. Z początku wszystko szło gładko. W czerwcu 2020 r. prezydent zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę trzech bloków wraz z zapleczem, m.in. zagospodarowaniem terenu, drogami, chodnikami, miejscami postojowymi, terenami zielonymi, placem zabaw. Projekt zagospodarowania działki ocenił jako zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Potwierdził też, że projekt jest kompletny i zawiera stosowne informacje, zaświadczenia, oświadczenia.

Kłopoty spółki zaczęły się, gdy decyzję prezydenta oprotestowała jedna z mieszkanek okolicy, gdzie zaplanowano inwestycję. Zarzuciła jej liczne naruszenia przepisów i procedur. Kobieta przekonywała m.in., że planowane osiedle w sposób niedopuszczalny narusza prawa osób trzecich w zakresie obsługi komunikacyjnej samej inwestycji i sąsiednich nieruchomości. W jej ocenie istnieje duże ryzyko, że nowi lokatorzy będą korzystać dla swej wygody nie tylko z jednej ulicy, jak zakłada inwestor, lecz również z równoległej, co spowoduje jej całkowite zablokowanie.

Wojewoda w maju 2022 r. uwzględnił odwołanie i uchylił korzystną dla spółki decyzję. To rozstrzygnięcie zostało jednak skasowane przez WSA, który wskazał wojewodzie na możliwość uzupełnienia projektu budowlanego.

Czas nieubłaganie mijał. Przy drugim podejściu w styczniu 2024 r. wojewoda uchylił decyzję prezydenta w części dotyczącej zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu. I co istotne, sam orzekł w tym zakresie co do istoty poprzez jego zatwierdzenie.

Wydawało się, że inwestycja ruszy z miejsca, ale z inicjatywy niezadowolonej sąsiadki sprawa znów trafiła na wokandę. Kobieta zarzuciła wojewodzie liczne uchybienia. A jeden z zarzutów miał związek z ochroną zabytków. Zauważyła, że w aktach znajduje się decyzja konserwatora zabytków z terminem ważności na koniec 2021 r. Zatem pozwolenie konserwatorskie wygasło, a inwestor powinien złożyć nowe.

I właśnie ten argument okazał się skuteczny, bo choć WSA nie wszystkie zarzuty uznał za trafne, to decyzję uchylił. A zdecydował o tym błąd w interpretacji przepisów o uzgodnieniu z ochroną zabytków.

Sąd zauważył, że planowana inwestycja znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych. A zgodnie z przepisami zaskarżona decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę powinna być więc poprzedzona pozwoleniem wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie badań archeologicznych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nie tak łatwo zalegalizować samowolę na wspólnej działce

Wykonanie tarasu zmienia charakterystyczne parametry budynku, gdyż wpływa niewątpliwie na powierzchnię jego zabudowy i kubaturę. Wykonane w celu jego powstania roboty budowlane stanowią rozbudowę obiektu budowlanego.

WSA nie kwestionował, że inwestor je uzyskał, ale z terminem ważności na 31 grudnia 2021 r. I o ile decyzja organu I instancji pozwalająca na budowę datowana jest na 12 czerwca 2020 r., o tyle już decyzja wojewody na 26 stycznia 2024 r.

Wojewoda zaś błędnie ocenił, że skoro uzgodnienie konserwatora było aktualne na dzień złożenia wniosku o zatwierdzenie projektu i udzielenie pozwolenia na budowę, przesłanka posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń itd. jest spełniona.

WSA przypomniał, że wymóg oznaczenia terminu ważności pozwolenia na prowadzenie badań archeologicznych wprowadziło rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 2 sierpnia 2018 r. dotyczące prowadzenia prac konserwatorskich. Nie bez znaczenia okazało się też to, że wojewoda w spornej sprawie orzekał co do jej istoty. Jak bowiem tłumaczył WSA, sprawa zawisła przed wojewodą, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności, wymagała ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia. A gdy organ odwoławczy reformuje decyzję i rozstrzyga sprawę merytorycznie, to musi wziąć pod uwagę realizację określonych prawem warunków w chwili wydawania własnego orzeczenia.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zalegalizowanie samowoli przesądziło o własności

Przekształcenie użytkowania wieczystego z mocy prawa dotyczy nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe na 1 stycznia 2019 r. i nie zależy od innych warunków.

Troska o zabytki to nie zwykła formalność

Zdaniem sądu, gdyby zaakceptować, że wojewoda może decydować o pozwoleniu budowlanym bez istniejącego w obrocie prawnym pozwolenia konserwatora, decyzja merytoryczna byłaby wydawana bez wymaganego prawem stanowiska innego organu. W konsekwencji odstąpienie przez wojewodę od weryfikacji legitymowania się przez inwestora pozwoleniem na prowadzenie badań archeologicznych w strefie ochrony konserwatorskiej, gdzie planowana jest inwestycja, oznaczałoby zniweczenie ustawowych celów związanych z ochroną zabytków.

WSA przypomniał również, że wszelkie uzgodnienia i opinie powinny być aktualne na dzień złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. I to w interesie inwestora leży zadbanie o aktualność załączonych dokumentów, także w przypadku, gdy pozwolenie nie zostało wydane w terminie. Wyrok jest nieprawomocny.