Uchwała NSA pomoże inwestorom PRS? Diabeł tkwi w szczegółach

Uchwała NSA z 21.10.2024 r., sygn. III FPS 2/24, jest zasadniczo korzystna dla właścicieli budynków lub lokali mieszkalnych, którzy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na ich wynajmie. Sam fakt wynajmowania nie może automatycznie oznaczać, że należna jest najwyższa stawka podatku od nieruchomości (PON). Okazuje się jednak, że diabeł tkwi w szczegółach i wykazanie spełnienia warunków zaproponowanych przez NSA może być utrudnione. W szczególności zagadnienie to dotyczy budynków mieszkalnych (z takim statusem obiektu w ewidencji gruntów i budynków) należących do podmiotów z branży PRS.

Rafał Kran, doradca podatkowy i partner w Zespole Nieruchomości MDDP

Foto: Mat. prasowe

Bartosz Bogdański, doradca podatkowy i partner w Zespole VAT MDDP

Foto: Mat. prasowe

Kluczowe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych

W ocenie NSA, kluczowa przesłanka „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” ma być analizowana z punktu widzenia sposobu wykorzystania budynku/lokalu przez najemcę czy innego użytkownika. Według NSA stawka preferencyjna PON ma przysługiwać tym budynkom, w których zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe lokatorów. Chodzi o faktyczne, a nie jedynie potencjalne wykorzystanie. Podkreślono, że w obiektach charakteryzujących się wysoką rotacyjnością taka funkcja nie jest realizowana. Uchwała z jednej więc strony rozwiązuje na korzyść podatników istotny problem prawny, który do tej pory był niejednoznaczny. Wynajmowanie budynków mieszkalnych nie przekreśla stosowania 30-krotnie niższej stawki PON dla tych budynków. Z drugiej strony zastosowanie stawki preferencyjnej zostało obwarowane przesłankami, które będą problematyczne w praktyce. Jak bowiem oceniać, czy lokal zaspokaja potrzeby mieszkaniowe konkretnego najemcy, mając na uwadze, że już przed uchwałą organy podatkowe oczekiwały często wszystkich umów najmu czy detali dotyczących prywatnego życia najemców? Wiele z tych aspektów nie jest znanych wynajmującym.

Czy branża PRS powinna wiedzieć wszystko o najemcach?

To szczególnie problematyczne w branży PRS, która charakteryzuje się dużą liczbą lokali na wynajem (np. kilkaset lokali w jednej inwestycji). Żyjemy w czasach, w których mobilność społeczna jest duża. Nie jest łatwo wykazać, czy konkretna osoba ma pod danym adresem stałe miejsce zamieszkania i zaspokaja tam podstawowe potrzeby mieszkaniowe, czy tylko jest to miejsce tymczasowego przebywania. Ustalanie szczegółów to raczej praca dla detektywa niż zadanie w ramach podatkowego postępowania dowodowego. Wątpliwości nie ma przy typowo krótkoterminowych najmach, zwłaszcza dla celów turystycznych – należna będzie wyższa stawka PON. Co jednak w typowych modelach oferowania lokali przez podmioty z branży PRS? Umowy najmu są zazwyczaj zawierane na okres 12 miesięcy. Czy mogą one uchodzić za krótkoterminowe? Wydaje się to absurdalne, ale nie można wykluczyć, że będą o to spory. Uzasadnienie ustne uchwały przystaje raczej do form własności lokali albo umów najmu zawieranych bezterminowo. Tyle że te modele nie są dziś wcale popularne. W sektorze PRS umowy najmu są zazwyczaj przedłużane po ich wygaśnięciu. Wynajmujący wolą krótsze umowy ze względów ostrożnościowych. Ma to również związek z kwestią opodatkowania czynszów VAT.

Czy można mieszkać w kilku miejscach?

Z uzasadnienia ustnego uchwały można wyczytać przesłanie, że osoba, która mieszka od poniedziałku do piątku w lokalu, a na weekendy jeździ do tzw. domu rodzinnego, to nie realizuje w tym lokalu podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Można zadać pytanie, gdzie jest więc realizowana taka potrzeba? Wydaje się, że w obu miejscach, a przynajmniej w tym miejscu, gdzie najemca przebywa więcej dni w tygodniu. Problem dotyczy też osób korzystających z lokali w prywatnych akademikach. Funkcjonalnie te lokale nie różnią się od mieszkań oferowanych przez branżę PRS. Na te wątpliwości nie odpowiada uzasadnienie ustne uchwały. Można jeszcze liczyć, że więcej szczegółów będzie wynikać z uzasadnienia pisemnego.

Co dla niższej stawki PON?

Wobec powyższych trudności, dla celów zabezpieczenia pozycji w zakresie PON, wynajmujący mogą rozważać zmianę dotychczasowych modeli, w tym treści umów najmu, aby w wyższym stopniu dowodzić realizowania podstawowych mieszkaniowych. Wynajmujący mogą też oczekiwać deklaracji od najemców, że w wynajmowanych lokalu realizują oni swoje potrzeby mieszkaniowe.

Jaki ma to wpływ na VAT?

Rodzi się pytanie czy uchwała NSA może mieć wpływ na opodatkowanie VAT usług najmu? Przy najmie lokali mieszkalnych potencjalnie mogą występować bowiem trzy sposoby opodatkowania VAT: zwolnienie z VAT, stawka 8% (przy najmie krótkoterminowym) a także stawka 23% i wybór prawidłowego sposobu opodatkowania przez właścicieli lokali mieszkalnych nie był łatwy . Próbą uporządkowania tej materii było wydanie przez Ministra Finansów w 2021 r. interpretacji ogólnej w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe. W interpretacji Minister stanął na stanowisku, iż wynajem nieruchomości mieszkalnej dla podmiotu gospodarczego, który wykorzystuje tą nieruchomość w celu dalszego udostępniania dla celów mieszkaniowych nie korzysta ze zwolnienia z VAT. Dopiero bowiem na etapie udostępnienia nieruchomości pracownikom bądź innym osobom fizycznym – zostaje spełniony warunek celu wynajmu nieruchomości – wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ta argumentacja stoi w sprzeczności z tezami komentowanej uchwały NSA gdzie budynkiem „zajętym na potrzeby działalności gospodarczej” nie będzie budynek gdzie są zaspokajane potrzeby mieszkaniowe najemców lokali korzystających z lokali na podstawie umów najmu komercyjnego – gdyż funkcja mieszkaniowa jest obiektywnie realizowana. Stosując tą argumentację należałoby przyznać prawo do korzystania ze zwolnienia z VAT właścicielom mieszkań wynajmujących lokale na rzecz podmiotów gospodarczych, które następnie udostępniają te lokale na cele mieszkalne i to niezależnie czy robią to odpłatnie czy nieodpłatnie. Zatem można się spodziewać, iż ta argumentacja pojawi się także w wyrokach sądów administracyjnych w sprawach dotyczących podatku VAT – co może skłonić Ministra Finansów do zmiany interpretacji ogólnej właśnie w duchu argumentacji zastosowanej w uchwale NSA.

Rafał Kran jest doradcą podatkowym i partnerem w zespole nieruchomości MDDP
Bartosz Bogdański jest doradcą podatkowym i partnerem w zespole VAT MDDP