Uchwała NSA z 21.10.2024 r., sygn. III FPS 2/24, jest zasadniczo korzystna dla właścicieli budynków lub lokali mieszkalnych, którzy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na ich wynajmie. Sam fakt wynajmowania nie może automatycznie oznaczać, że należna jest najwyższa stawka podatku od nieruchomości (PON). Okazuje się jednak, że diabeł tkwi w szczegółach i wykazanie spełnienia warunków zaproponowanych przez NSA może być utrudnione. W szczególności zagadnienie to dotyczy budynków mieszkalnych (z takim statusem obiektu w ewidencji gruntów i budynków) należących do podmiotów z branży PRS.
Rafał Kran, doradca podatkowy i partner w Zespole Nieruchomości MDDP
Bartosz Bogdański, doradca podatkowy i partner w Zespole VAT MDDP
Kluczowe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych
W ocenie NSA, kluczowa przesłanka „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” ma być analizowana z punktu widzenia sposobu wykorzystania budynku/lokalu przez najemcę czy innego użytkownika. Według NSA stawka preferencyjna PON ma przysługiwać tym budynkom, w których zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe lokatorów. Chodzi o faktyczne, a nie jedynie potencjalne wykorzystanie. Podkreślono, że w obiektach charakteryzujących się wysoką rotacyjnością taka funkcja nie jest realizowana. Uchwała z jednej więc strony rozwiązuje na korzyść podatników istotny problem prawny, który do tej pory był niejednoznaczny. Wynajmowanie budynków mieszkalnych nie przekreśla stosowania 30-krotnie niższej stawki PON dla tych budynków. Z drugiej strony zastosowanie stawki preferencyjnej zostało obwarowane przesłankami, które będą problematyczne w praktyce. Jak bowiem oceniać, czy lokal zaspokaja potrzeby mieszkaniowe konkretnego najemcy, mając na uwadze, że już przed uchwałą organy podatkowe oczekiwały często wszystkich umów najmu czy detali dotyczących prywatnego życia najemców? Wiele z tych aspektów nie jest znanych wynajmującym.
Czy branża PRS powinna wiedzieć wszystko o najemcach?
To szczególnie problematyczne w branży PRS, która charakteryzuje się dużą liczbą lokali na wynajem (np. kilkaset lokali w jednej inwestycji). Żyjemy w czasach, w których mobilność społeczna jest duża. Nie jest łatwo wykazać, czy konkretna osoba ma pod danym adresem stałe miejsce zamieszkania i zaspokaja tam podstawowe potrzeby mieszkaniowe, czy tylko jest to miejsce tymczasowego przebywania. Ustalanie szczegółów to raczej praca dla detektywa niż zadanie w ramach podatkowego postępowania dowodowego. Wątpliwości nie ma przy typowo krótkoterminowych najmach, zwłaszcza dla celów turystycznych – należna będzie wyższa stawka PON. Co jednak w typowych modelach oferowania lokali przez podmioty z branży PRS? Umowy najmu są zazwyczaj zawierane na okres 12 miesięcy. Czy mogą one uchodzić za krótkoterminowe? Wydaje się to absurdalne, ale nie można wykluczyć, że będą o to spory. Uzasadnienie ustne uchwały przystaje raczej do form własności lokali albo umów najmu zawieranych bezterminowo. Tyle że te modele nie są dziś wcale popularne. W sektorze PRS umowy najmu są zazwyczaj przedłużane po ich wygaśnięciu. Wynajmujący wolą krótsze umowy ze względów ostrożnościowych. Ma to również związek z kwestią opodatkowania czynszów VAT.
