Rejestr mieszkań wynajmowanych na krótko i zmniejszenie atrakcyjności inwestowania w ten segment nieruchomości - poprzez zmiany w systemie podatkowym – to dwa główne postulaty Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, ministry funduszy i polityki regionalnej. Po najmie instytucjonalnym mieszkań (PRS) tym razem rynek najmu na doby zbiera od polityków cięgi – ma odpowiadać za wzrost czynszów i spadek dostępności mieszkań.
Ekspertka: Dla właścicieli mieszkań wynajem długoterminowy to duże ryzyko
- Dziś w Polsce tylko ok. 5 proc. mieszkań na wynajem jest przeznaczanych na najem krótkoterminowy (np. przez platformy typu Airbnb). Oznacza to, że wpływ segmentu na wzrost cen jest ograniczony. Stawki wynajmu w Polsce rosną głównie z innych powodów: rosnących kosztów budowy, niedoboru mieszkań na rynku oraz ograniczonej podaży nowych lokali – komentuje Paulina Benda, prezeska SuperApart, operatora mieszkań działającego w Warszawie, w imieniu Stowarzyszenia Mieszkanicznik zrzeszającego właścicieli lokali na długi i krótki wynajem. - Co więcej, jeżeli porównamy ceny najmu z zarobkami, to w wielu miejscach wskaźniki te się stabilizują, a nawet wykazują tendencję spadkową. Warto sięgnąć po dokładne dane z rynków lokalnych, zanim wyciągniemy pochopne wnioski i obciążymy najem krótkoterminowy odpowiedzialnością za cały wzrost cen. Obecna sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości w Polsce to wypadkowa wielu złożonych czynników, które są często błędnie interpretowane przez osoby niezaznajomione z mechanizmami finansowymi i realiami inwestycyjnymi. Wysokie ceny wynajmu to nie problem sam w sobie – są one konsekwencją kosztów finansowania, regulacji prawnych i polityki monetarnej, która ma ograniczone oparcie w rzeczywistości – dodaje.
Zdaniem Pauliny Bendy, kluczowym czynnikiem wpływającym na ograniczoną liczbę mieszkań na wynajem długoterminowy jest obecna ustawa o ochronie praw lokatorów.
- Właściciele mieszkań obawiają się sytuacji, w której najemcy przestaną płacić, a eksmisja stanie się bardzo trudna i czasochłonna. Obecne przepisy prawne dają lokatorom znaczącą ochronę, co w zamian odstrasza właścicieli od wchodzenia w rynek najmu długoterminowego. W efekcie wielu właścicieli decyduje się na wynajem krótkoterminowy, który daje im większą kontrolę nad nieruchomością i eliminuje ryzyko związane z problematycznymi lokatorami – mówi Benda. - Jest to jeden z powodów, dla którego niektórzy właściciele w Polsce, szczególnie w dużych miastach, wolą, aby ich mieszkania stały puste, niż ryzykować problemy z niewypłacalnymi najemcami. Wbrew pozorom, nie zawsze decydująca jest kwestia wyższych zysków – często chodzi o możliwość szybkiego odzyskania lokalu, co jest niemożliwe w przypadku najmu długoterminowego. Realnym rozwiązaniem jest zmiana przepisów dotyczących ochrony lokatorów w taki sposób, aby wprowadzić większe zabezpieczenia praw właścicieli. To zachęciłoby właścicieli do wynajmowania mieszkań na dłuższy okres, zwiększając tym samym podaż mieszkań i stabilizując ceny - podkreśla.
Benda zaznacza, że przykłady z miast takich jak Berlin, Paryż czy Amsterdam pokazują, że nadmierne regulacje mogą zmniejszyć liczbę dostępnych ofert najmu krótkoterminowego, ale nie zawsze prowadzą do spadku cen. - Co więcej, warto zauważyć, że branża turystyczna generuje znaczące wpływy z podatków, nie tylko z najmu, ale także z działalności restauracji, przewoźników czy usług turystycznych. W miastach turystycznych, jak Kraków, ograniczenie najmu krótkoterminowego może osłabić całą branżę, co miało miejsce podczas pandemii. Po pandemii Kraków podpisał umowę partnerską z Airbnb, aby wspierać lokalną turystykę, co pokazuje, że nie można ignorować pozytywnego wpływu tego segmentu na gospodarkę – mówi Paulina Benda.
