Miniony rok był bardzo słaby pod względem wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych na całym świecie. W samej Polsce ulokowano około 2 mld euro, o dwie trzecie mniej niż w poprzednich latach. Co się stanie w 2024 r.? Czy będzie jakieś odbicie, czy raczej zmierzamy w stronę kryzysu – coraz częściej mówi się o problemie długu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Jak pan się na to zapatruje?
Jestem umiarkowanym optymistą, natomiast nie spodziewałbym się rychłego ożywienia płynności na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce – i ma to przyczyny poza naszymi granicami. Owszem, ubiegły rok był rokiem korekty, ale powinniśmy pamiętać, że globalnie rynek nieruchomości komercyjnych zmienił fazę cyklu. Przeszliśmy z ponad dekady, kiedy koszt pieniądza był bardzo niski, co napędzało akcję kredytową i wartość inwestycji, do fazy, kiedy koszt długu w zasadzie jest na poziomie jak przed globalnym kryzysem finansowym w 2008 r. – i on był wtedy traktowany jako normalny. W związku z tym raczej zmieniłbym optykę i ostatnie dziesięć lat widziałbym jako okres pewnej aberracji, normalnie małego kosztu pieniądza pompowanego na rynek nieruchomości. Rynek nieruchomości ma to do siebie, że się autokoryguje. Niektóre kraje szybciej, inne później.
Pozytywnym sygnałem jest to, że rozpatrując różne możliwości inwestycyjne, widzimy, że rozbieżność oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi nieruchomości powoli się zmniejsza. Jednym z głównych czynników, które są za to odpowiedzialne, jest spadający powoli koszt pieniądza, jak również perspektywa braku dalszych podwyżek stóp. Pamiętajmy jednak, że nieruchomości, które przez ostatnie dziesięć lat korzystnie wypadały, jeżeli chodzi o total return, czyli zwroty z inwestycji w tę klasę aktywów na tle innych klas, dzisiaj już nie mają tak uprzywilejowanej pozycji. Obecnie oprocentowanie amerykańskich czy brytyjskich obligacji dziesięcioletnich oscyluje w okolicach 4 proc., niemieckich 2,7 proc. Transakcje zawierane w Europie Zachodniej dzieją się w przedziale 5–5,5 proc., łatwo więc policzyć, jaka powinna być premia ponad stopę wolną od ryzyka na obligacjach i ponad yieldy osiągane w krajach Europy Zachodniej, do której kapitał, rzecz naturalna, w czasach spowolnienia ucieka, żeby odblokować nasz poziom inwestycji, żeby rynek wrócił do poziomu, który znaliśmy.
A co z tym długiem?
Kwestia zapadalności długu to kolejny czynnik sprzyjający ożywieniu rynku transakcyjnego. Szacunki są różne, ostatnie, jakie widziałem, mówią o luce zadłużeniowej w sektorze nieruchomości w Europie w latach 2024–2027 ponad 110 mld euro. Część z tej luki na pewno nie zostanie zrefinansowana wobec zaostrzonych kryteriów kredytowych banków hipotecznych. To w mojej ocenie spowoduje zwiększoną motywację do sprzedaży pewnych projektów. Bo jeśli banki nie wypracują z kredytobiorcą jasnej drogi przejścia przez refinansowanie, mogą zainicjować sprzedaże. Innymi powodami mogą być wciąż nieciekawe notowania akcji funduszy nieruchomościowych, szczególnie w Skandynawii. Część z tych funduszy ma nieruchomości w Europie kontynentalnej, również w Polsce. Inwestorzy private equity też mogą dążyć do spieniężenia swoich nieruchomości, a nie przeciągania okresu ich posiadania, który bezpośrednio wpływa na stopy zwrotu osiągane z takiej inwestycji.
