Uniknąć kosztownych korekt

Od kwietnia 2024 r. deweloperzy będą budować osiedla po nowemu. W życie wejdzie nowela rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Najważniejsza zmiana: minimalna odległość ponadczterokondygnacyjnego bloku od granicy działki to 5 m. Deweloperzy będą urządzać place zabaw nawet przy pojedynczym budynku, a balkony na jednej płycie oddzielać grubą przegrodą. W efekcie na działce powstanie mniej PUM (powierzchni użytkowej mieszkań).

Przegląd gruntów

Jak mówił na łamach „Nieruchomości” Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, można się spodziewać kolejnego „cudu statystycznego”, czyli wysypu osiedli, które będzie można budować na starych zasadach.

Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, uważa, że zmiana warunków technicznych zmotywuje część firm. – Będą się usilnie starać wprowadzić na rynek inwestycje jeszcze przed wejściem zmienionych przepisów – mówi. Analitycy przypominają, że podobny efekt wywołała nowelizacja ustawy deweloperskiej obowiązująca od lipca ub.r. – W czerwcu 2022 r. nastąpiło silne wybicie statystyk wprowadzeń inwestycji do oferty – podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Wiele wskazuje, że sytuacja się powtórzy. Nowe warunki techniczne miały obowiązywać już od początku 2024 r. Przedłużenie vacatio legis do 1 kwietnia nastąpiło na wniosek Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zapewne po to, by umożliwić rozpoczęcie inwestycji bez konieczności wprowadzania kosztownych korekt. Skalę tych „inwestycyjnych interwencji” trudno oszacować. Niewykluczone, że przyjmie znaczące wartości, a w I kwartale 2024 r. miesięczne statystyki nowych budów przekroczą 15 tys. lokali – ocenia.

Małgorzata Wełnowska dodaje, przywołując dane z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium (dane z końca września). – W ciągu najbliższych dwóch lat deweloperzy z sześciu największych rynków planują wprowadzić do sprzedaży ok. 200 inwestycji – podaje. – Może się to oczywiście zmienić. O części projektów dowiadujemy się w momencie wprowadzenia ich na rynek.

Nowego rozporządzenia z wysypem ofert sprzedaży nie łączyłaby Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE. Jak tłumaczy, inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę (czy o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego) zostanie złożony przed 1 kwietnia, będą prowadzone według dotychczasowych przepisów.

– W polskich warunkach moment uruchomienia sprzedaży jest bliższy momentowi rozpoczęcia budowy, a nie złożenia wniosku o pozwolenie – zaznacza. – Jeżeli deweloperzy chcą skorzystać z dotychczasowych warunków technicznych, mogą teraz złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Nie muszą wprowadzać inwestycji do sprzedaży. Takie inwestycje mogą się potem pojawiać w ofercie jeszcze przez dłuższy czas, niekoniecznie przed kwietniem 2024 r. – tłumaczy Agnieszka Mikulska.

Zauważa jednocześnie, że projekt rozporządzenia był znany od dłuższego czasu. – Deweloperzy mogli zrobić przegląd gruntów i zdecydować, gdzie bardziej korzystne będzie uruchomienie inwestycji według nowych zasad – atrakcyjnych dla nabywców, a gdzie będą się starali zdążyć z wnioskami przed wejściem w życie nowego rozporządzenia – mówi. – Najmniej korzystny dla dewelopera scenariusz? Rozporządzenie zastaje go na etapie prac nad projektem architektonicznym, co oznacza konieczność projektowania od nowa. Wydaje się, że zdecydowanej większości firm uda się tego scenariusza uniknąć – ocenia.

Ekspertka CBRE nie wyklucza, że odnotowany przez GUS we wrześniu wzrost liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie, wynika już po części ze składania wniosków motywowanych chęcią „ucieczki” przed nowym rozporządzeniem. – Czy te pozwolenia przełożą się od razu na nową podaż, zobaczymy w najbliższych miesiącach – dodaje.

Nowe projekty

Cordia Polska, jak mówi Tomasz Łapiński, prezes i dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w tej firmie, w najbliższych miesiącach planuje powiększyć ofertę o trzy inwestycje – w Warszawie, Krakowie i Sopocie. Na osiedlu Hi Mokotów w stolicy deweloper zaplanował 224 mieszkania. W Krakowie powstanie Craft – budynek z 94 mieszkaniami.

– Przy ul. Haffnera w Sopocie zrealizujemy inwestycję premium – zapowiada Tomasz Łapiński. – W kalendarzu naszych inwestycji przed kwietniem 2024 r. prawdopodobnie pojawi się jeszcze inwestycja premium w warszawskim Wilanowie.