Popyt budzi się szybciej, niż deweloperzy uzupełniają podaż

W I kwartale br. w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali ponad 11 tys. mieszkań, o 34 proc. więcej kwartał do kwartału. To drugi kwartał odbicia od dna. W IV kwartale zastanawialiśmy się, czy to nie było tzw. odbicie zdechłego kota. Wynik za I kwartał pokazuje, że chyba jednak nie. Z czego się bierze ten wzrost sprzedaży?

Poza tym, że mamy 35-proc. wzrost kwartał do kwartału, sprzedaż jest też wyższa niż w I kwartale 2022 r. Na rynek powrócił optymizm, deweloperzy mówią o bardzo wyraźnym ruchu w biurach sprzedaży na wszystkich sześciu rynkach, szczególnie w Warszawie i Krakowie.

Jest kilka czynników, które za to odpowiadają. Zacznę od tego, co miało najmniejsze znaczenie: słysząc o „Bezpiecznym kredycie”, część klientów dokonywała wcześniejszej rezerwacji, ten efekt będzie wyraźniejszy w II kwartale. Po drugie, w lutym Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła bufor ostrożnościowy przy badaniu zdolności kredytowej, czego efekt widzimy we wzroście wniosków kredytowych.

Największa grupa kupujących to ta, która miała największą obawę o to, że przy ograniczonej ofercie i ograniczonej liczbie rozpoczynanych inwestycji przez deweloperów ceny mogą iść w górę. Po części już widzieliśmy to w I kwartale: na większości rynków ceny mieszkań w ofercie były o 2–3 proc. wyższe niż w II kwartale. Była więc taka grupa osób, kupująca głównie za gotówkę, która decydowała się na na nabycie mieszkań na własne potrzeby lub inwestycyjnie.

Czy obawy są uzasadnione? Z jednej strony widzimy statystyki: deweloperzy sprzedają więcej, niż wprowadzają do oferty, na nich „Bezpieczny kredyt” nie działa tak stymulująco jak na popyt. Z drugiej strony na koniec marca w ofercie było 44 tys. mieszkań – co nie jest wcale niskim poziomem chociażby rok do roku...

To prawda, jeśli spojrzymy na cały rynek, ale w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu właśnie ze względu na przewagę sprzedaży wobec wprowadzeń w tych ostatnich dwóch kwartałach oferta skurczyła się dość wyraźnie. W Warszawie to niecałe 12 tys. mieszkań, co jest dość niskim poziomem. W Trójmieście, Poznaniu i Łodzi cały czas jest jeszcze z czego wybierać.

44 tys. lokali w ofercie w sześciu aglomeracjach wygląda na dobry poziom, ale zakładamy, że popyt i sprzedaż w kolejnych okresach będą rosnąć dzięki nowemu programowi dopłat do kredytów.

Jeśli spojrzymy na liczbę mieszkań w wydanych pozwoleniach na budowę i w rozpoczynanych inwestycjach, to firmy mają pewien zapas pozwalający na relatywnie szybkie uzupełnianie oferty. Tu znów sytuacja jest zróżnicowana, najgorzej ten zapas wygląda w Krakowie, we Wrocławiu i w Warszawie. Z jednej strony deweloperzy widzą rosnącą sprzedaż w lutym i marcu, ale z drugiej cały czas są dość ostrożni. Pamiętajmy, że rozpoczęcie inwestycji jest czasochłonnym procesem, poza tym jest jeszcze jedna bariera: o ile część klientów może liczyć na program rządowy i preferencyjne dopłaty, o tyle dla deweloperów finansowanie jest wciąż dość drogie.

Jeśli chodzi o sytuację makro, widać światełko w tunelu, mamy troszkę niższą inflację, dużo większy optymizm niż jesienią minionego roku.

Wspomniała pani, że ceny w I kwartale dalej rosły. Co dalej?

Myślę, że spadku większość kupujących i obserwatorów rynku już się nie spodziewa. W III kwartale, pod koniec zeszłego roku, nabywcy mogli uzyskać upusty, ale czas promocji mamy już za sobą, dziś to bardziej możliwość oferowania przedłużonej rezerwacji z uwagi na program „Bezpieczny kredyt”. Ceny będą pchane do góry przez wzmożony popyt przy dość niskiej ofercie, a także z uwagi na koszty wytworzenia mieszkań. W dalszej perspektywie także przez dążenie do zeroemisyjności.