Kiedy już można pójść na swoje

Mieszkanie kupować czy wynajmować? Rentier.io analizuje stosunek ceny nieruchomości do liczonego w miesiącach czynszu (wskaźnik wyliczono na podstawie ofert lokali na wynajem i na sprzedaż z IV kwartału 2022 roku).

– Jeżeli stosunek ceny do czynszu podzielimy przez 12, wyjdzie nam liczba lat, w ciągu których łączna kwota za najem wyniesie tyle, ile dziś kosztuje zakup mieszkania – tłumaczy Anton Bubiel, prezes platformy Rentier.io.

Budowanie majątku

Najniższy wskaźnik – od 136 do 140 – portal Rentier.io odnotowuje w segmencie małych mieszkań o powierzchni do 35 mkw. w Łodzi, Szczecinie i Sosnowcu. – W tych miastach najem małego lokalu dłużej niż 11 lat będzie kosztował więcej niż zakup – wyjaśnia Anton Bubiel.

Dodaje, że w tym przypadku zakup może mieć większy sens, bo ceny lokali w porównaniu ze stawkami najmu są najniższe. – Na drugim biegunie są duże mieszkania w Gdyni i w Toruniu: tu stosunek cena do czynszu wynosi 244, a więc taką granicą jest 20 lat – wskazuje prezes Bubiel.

W Warszawie wskaźnik ten wynosi 165 (mieszkania do 35 mkw.), 180 (35–60 mkw.) i 182 (ponad 60-metrowe lokale). Oznacza to, że czynsz zrówna się z ceną po 14–15 latach.

We Wrocławiu jest to 13–15 lat (w zależności od wielkości mieszkania), w Krakowie 14–18, lat w Poznaniu 14–17, w Gdańsku 15–17, w Katowicach 13–15, w Łodzi 11–16, w Bydgoszczy od 13 do 16, a w Lublinie od 14 do 16 lat.

Prezes Rentier.io zastrzega jednocześnie, że takie rozumowanie jest daleko idącym uproszczeniem.

– Własne mieszkanie w przyszłości możemy sprzedać, niekiedy uzyskując więcej, niż wydaliśmy na zakup – wyjaśnia. – W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt „budujemy” to aktywo poprzez spłatę rat kapitałowych. A stawka, jaką płacimy za wynajem, jest czystym wydatkiem, czystą konsumpcją, nie buduje żadnego aktywa.

Jak dodaje, kwestia zakupu lub wynajmu mieszkania zależy od indywidualnych preferencji i sytuacji finansowej klienta. – Kupno daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa, pozwala też na „zamianę” wydatków na wynajem na inwestycję w nieruchomość – mówi. – Zakup wiąże się jednak z większymi wydatkami i koniecznością płacenia rat, jeśli kupujemy na kredyt. Wynajem jest mniej ryzykowny, daje większą elastyczność w przypadku zmiany sytuacji finansowej czy miejsca zamieszkania. Trzeba się jednak z liczyć z tym, że wynajmujący podniesie czynsz lub zrezygnuje z najmu lokalu.

Podejmując decyzję o zakupie lub wynajmie mieszkania, pod uwagę trzeba też wziąć, jak dodaje prezes, prognozy dotyczące lokalnego rynku nieruchomości.

– Jeżeli zakładamy, że ceny mieszkań w długim terminie będą rosnąć, to jest to kolejny argument za zakupem. Jeśli jednak jesteśmy nastawieni pesymistycznie i raczej wierzymy w scenariusz mówiący o spadkach cen, to zakup aktywa, które będzie tracić na wartości, sugeruje, że najem może być bardziej racjonalnym wyborem – wyjaśnia prezes.

Biorąc pod uwagę ceny mieszkań i stawki najmu z grudnia 2022 r. (dane Rentier.io) i zakładając, że kupujemy 40-metrowy lokal na kredyt (na 25 lat, wkład własny: 10 proc.), przeciętne raty kredytu (wyliczenia na koniec stycznia) są wyższe niż stawka za wynajmowane mieszkania we wszystkich analizowanych miastach. Największe różnice odnotowano w tym czasie w Gdyni i Gdańsku (1074 zł i 1043 zł, odpowiednio), najmniejsze w Sosnowcu (259 zł) i Częstochowie (329 zł). Średnio raty były wyższe niż czynsze o 661 zł. Różnice się jednak nie pogłębiały. – Porównując dane z grudnia z tymi październikowymi różnica zmalała średnio o 192 zł – podaje Rentier.io.

Tymczasem na rynku kredytów szykują się zmiany. Od lipca mają być dostępne tanie kredyty „na 2 proc.”, a KNF złagodziła właśnie zasady oceny wiarygodności kredytobiorców. Obliczające ich zdolność kredytową, banki do bieżącej stopy procentowej mają doliczać już nie 5, a 2,5 pkt proc. KNF oczekuje przy tym, że przy kredytach ze stopą zmienną banki będą jednak stosować bufor wyższy niż w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu.

Stałe trendy

Czy układ sił na rynku się zmieni? Inwestycja w mieszkanie będzie nadal opłacalna? Z analiz firmy JLL wynika, że w sześciu największych miastach brakuje aż 700 tys. mieszkań na wynajem, uwzględniając długoterminowe zapotrzebowanie na lokale dla uchodźców z Ukrainy. W ostatnim roku liczba lokali spadła o 75 proc. W sześciu głównych miastach można dziś wynająć nieco ponad 8 tys. lokali.

Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, potwierdza: mieszkań na wynajem brakuje. – Na początku roku popyt się jednak „uspokoił”. Jest mniej telefonów, lokale już się nie wynajmują „na pniu” – zauważa. – Wzrost czynszów wydaje się być za wysoki. Jeśli stawka najmu dwupokojowego mieszkania rośnie z 2,7 do 4,1 tys. zł miesięcznie, to jest po prostu za drogo.

Czy ci, którzy dziś mieszkania wynajmują, będą próbowali wziąć tańszy kredyt, by lokal kupić? Rozkład sił na rynku się zmieni?

– Czas pokaże. Rząd widzi, że tak wysoka inflacja zabiła rynek kredytów hipotecznych, a jednocześnie powoduje ona bardzo wysokie oprocentowanie kredytów, co zniechęca do ich zaciągania – mówi Aleksander Skirmuntt. Jego zdaniem decyzje o zakupie mieszkania wciąż będą podejmowane bardzo ostrożnie.