Czynsz na ratę nie wystarczy

Także w innych miastach czynsz nie wystarczy na spłatę comiesięcznego długu wobec banku. Tak wynika z analiz platformy Rentier.io. Na potrzeby symulacji serwis przyjmuje, że WIBOR-y z 6 kwietnia – po podwyżce stóp procentowych o 1 pkt proc. – wzrosną także o 1 pkt. W szacunkach przyjęto średnie ceny i średnie stawki najmu mieszkań z marca (dane Rentier.io). Wielkość mieszkania: 40 mkw., okres spłaty kredytu: 25 lat, wkład własny: 10 proc., marża banku: 2,49 proc.

– Symulacja bazuje na 5-proc. WIBOR-ze po marcowej podwyżce stóp i założeniu, że po kwietniowej WIBOR będzie reagował podobną jak do tej pory dynamiką i wyniesie 6 proc. – wyjaśnia Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome.pl. – Rata kredytu wzrośnie przeciętnie o 210 zł – szacuje.

Dokładanie do biznesu

Z analiz Rentier.io wynika, że 40-metrowe mieszkanie w Warszawie kupimy średnio za 523,2 tys. zł. Przeciętny koszt najmu lokalu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to niemal 2,5 tys. zł, a rata kredytu po podwyżce stóp – prawie 3,8 tys. zł. Właściciel wynajmujący kupione na kredyt mieszkanie co miesiąc dopłaca ponad 1,3 tys. zł.

Zakredytowane mieszkania już nie spłacają się same także w Krakowie. Przeciętny 40-metrowy lokal w stolicy Małopolski kupimy za 448,3 tys. zł, wynajmiemy średnio za 1,9 tys. zł. Rata kredytu to ponad 3,2 tys. zł. Różnica wynosi niemal 1,3 tys. zł (bez 5 zł). W Gdańsku rata kredytu za 40-metrowe mieszkanie (cena: 464,7 tys., czynsz: ponad 2,1 tys., rata: niespełna 3,4 tys. zł) jest wyższa niż stawka najmu o ponad 1,2 tys. zł, w Gdyni – o ponad 1,1 tys. zł (cena: 408,8 tys. zł, czynsz: ponad 1,8 tys. zł, rata: ponad 2,9 tys.).

W Białymstoku średnia cena 40-metrowego lokalu to 346,5 tys. zł, a średni koszt najmu – ponad 1,4 tys. zł. Rata kredytu po podwyżce przekracza 2,5 tys. zł. To prawie 1,1 tys. zł więcej, niż wynajmujący dostanie od lokatora. W Toruniu różnica ta wynosi 918 zł (cena lokalu: 316 tys. zł, czynsz: ponad 1,3 tys., rata: niespełna 2,3 tys. zł), w Poznaniu – 871 zł (363,3 tys. zł, ponad 1,7 tys. zł, ponad 2,6 tys. zł), w Rzeszowie – 813 zł (311,1 tys., ponad 1,4 tys. i ponad 2,2 tys. zł), we Wrocławiu – 722 zł (398 tys., ponad 2,1 tys. i niespełna 2,9 tys. zł), w Lublinie – 720 zł (339,4 tys., ponad 1,7 i ponad 2,4 tys. zł), w Bydgoszczy – 630 zł (285,9 tys. zł, 1,4 tys. zł, ponad 2,1 tys. zł).

W Szczecinie wynajmujący dopłaci do raty 632 zł (352,3 tys., ponad 1,9 tys. i ponad 2,5 tys. zł), w Sosnowcu – 518 zł (240 tys. zł, 1,2 tys. i ponad 1,7 tys. zł), w Łodzi – 490 zł (299,5 tys., niemal 1,7 tys. i ponad 2,1 tys. zł), w Katowicach – 486 zł (304,3 tys. zł, 1,7 tys. i 2,2 tys. zł), a w Częstochowie – 391 zł (238,2 tys., ponad 1,3 tys. i ponad 1,7 tys. zł).

– Rata kredytu jest wyższa niż stawka za wynajmowane mieszkanie już od jakiegoś czasu – komentuje Anton Bubiel. – Punktem przełomowym był moment, gdy całkowite oprocentowanie osiągnęło poziom między 5 a 6 proc. Różnice po podwyżce stóp (6 proc. plus marża 2,49 proc., czyli 8,49-proc. oprocentowanie całkowite) oznaczają, że wynajmujący będzie dopłacał średnio 825 zł.

Złudzeń nie pozostawiają też analizy Gold Finance. Założenia: kupujemy w Warszawie 40-metrowe mieszkanie po 11 tys. zł za mkw., co daje 440 tys. zł. Mamy 10-proc. wkład własny. Okres kredytowania – 30 lat.

– Lokal można wynająć za ok. 2,5 tys. zł plus media – wskazuje Tomasz Kosiba, dyrektor regionalny sprzedaży w Gold Finance. – Rata kredytu przy oprocentowaniu zmiennym 7,17 proc. (WIBOR 6M 4,62 proc. – przed aktualizacją) wyniesie ponad 2,6 tys. zł. Jeżeli przyjmiemy WIBOR 6M, który pojawi się niedługo w kalkulacjach, a jest już notowany na rynku, to symulacja będzie się znacząco różnić. Oprocentowanie zmienne na poziomie 8,05 proc. (WIBOR 6M 5,65 proc.) da ratę powyżej 2,9 tys. zł. Druga opcja z oprocentowaniem stałym 7,59 proc. – przez okres pierwszych pięciu lat – to rata ponad 2,7 tys. zł.

Anton Bubiel przypomina, że wysokość rat kredytów ze zmiennym oprocentowaniem nie zależy bezpośrednio od stóp referencyjnych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP), tylko od poziomu WIBOR 3M lub WIBOR 6M, czyli od stóp procentowych, po jakich banki udzielają pożyczek innym bankom.

– Ma to istotne znaczenie w kontekście różnic między wysokością stopy referencyjnej a WIBOR-ami. Po marcowej podwyżce stopy procentowej do 3,5 proc. WIBOR 3M na 6 kwietnia 2022 r., czyli jeszcze przed kolejną podwyżką, odreagował dużo wyższym wzrostem – do 4,92 proc., a WIBOR 6M – aż do 5,19 proc. – mówi Anton Bubiel. – Wszystko wskazuje na to, że kwietniowa decyzja RPP powoduje podobną reakcję WIBOR. Stawki te rosną z dnia na dzień i na 11 kwietnia wynosiły odpowiednio 5,37 i 5,65 proc.

Porzucanie inwestycji

Prezes Rentier.io zwraca uwagę, że olbrzymi popyt na wynajem mieszkań wywołała fala ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy. – Konsekwencją jest znaczne zmniejszenie liczby mieszkań w ofercie – mówi. – Miesiąc po wybuchu wojny w Ukrainie na portalach w analizowanych przez nas miastach było ok. 50 proc. mniej ofert. Stawki za lokale zamieszczane na portalach w marcu były o 7 proc. wyższe od tych dodawanych w lutym – wskazuje.

Ocenia, że większość inwestorów, którzy planowali zakup mieszkania na kredyt z myślą o wynajmie w warunkach coraz wyższych stóp procentowych, zrezygnuje z takiej inwestycji. – Wyjątkiem będą inwestorzy, którym uda się uzyskać ponadprzeciętną stopę zwrotu, istotnie wyższą niż koszt finansowania takiej inwestycji kredytem – mówi. – Ponadprzeciętną stopę zwrotu można uzyskać, albo kupując mieszkanie poniżej przeciętnej ceny rynkowej i uzyskując zarobek z wynajmu w co najmniej przeciętnej wysokości, albo uzyskując ponadprzeciętne stawki za wynajem. A najlepiej – spełniając oba te kryteria naraz.

Zdaniem prezesa Rentier.io w najbliższej przyszłości część właścicieli może zrezygnować z biznesu, wystawiając wynajmowane do tej pory mieszkania na sprzedaż. – Ten scenariusz jest szczególnie prawdopodobny w przypadku ustabilizowania się sytuacji w Ukrainie i odpływu uchodźców z Polski – zaznacza.

Czas dla funduszy

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, komentuje, że każda podwyżka stóp procentowych studzi entuzjazm potencjalnych nabywców mieszkań. – Osoby, które inwestują gotówkę na rynku nieruchomości, muszą odpowiedzieć sobie na pytanie, jaka rentowność takiej inwestycji może być postrzegana jako satysfakcjonująca – tłumaczy. – Tym bardziej to pytanie muszą postawić sobie osoby, które przy zakupie inwestycyjnym wspierają się kredytem. Jednak już od pewnego czasu zakupy mieszkań na wynajem były domeną osób posiadających gotówkę – zwraca uwagę.

Ale, jak dodaje Marcin Jańczuk, są pierwsze sygnały, że nawet ci klienci uważnie obserwują rynek i wstrzymują się z kolejnymi zakupami. – Nie dziwi to, porównując inwestycje z innymi formami inwestowania, choćby z bezpiecznymi obligacjami. Wstrzymywanie się z zakupami mieszkań na wynajem przez inwestorów indywidualnych to świetny moment dla funduszy do wejścia na rynek– ocenia ekspert Metrohouse. – To też komfortowa sytuacja dla deweloperów. Dzięki takim transakcjom będą mogli spokojnie patrzeć w przyszłość.

Na razie deweloperzy nie mogą spać spokojnie. Aleksander Skirmuntt, dyrektor w Maxon Nieruchomości, zauważa, że firmy już wstrzymują inwestycje. Popyt na mieszkania spada. – Mieszkania na nowo planowanych osiedlach deweloperskich tańsze jednak nie będą, bo koszty budowy wciąż rosną – mówi dyrektor z Maxon Nieruchomości. – Nieco inaczej może być na rynku wtórnym. Ludzie muszą czasem sprzedać mieszkanie, a jak nie ma klienta, to obniża się cenę – tłumaczy. Skirmuntt zaznacza, że mieszkania na wynajem kupuje się głównie za gotówkę. – Kredytowanie takich inwestycji jest marginalne – twierdzi.

Nieruchomości