Ponad 2 mln uchodźców przybyło do Polski od wybuchu wojny w Ukrainie. Ich napływ wywołał spektakularne zmiany na rynku najmu.

– Oferta w wielu miastach kurczyła się z tygodnia na tydzień w niespotykanym dotąd tempie – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Część lokali właściciele udostępnili nieodpłatnie, część „po kosztach,” a część uchodźców po prostu stać na wynajem na warunkach rynkowych.

Mieszkań zaczyna brakować. – Właściwie zostały już tylko lokale, których właściciele proponują umowy najmu okazjonalnego albo z jakichś powodów nie chcą obcokrajowców – zauważa Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Pierwsza fala uchodźców wynajmowała raczej większe dwu- i trzypokojowe mieszkania o lepszym standardzie. Teraz schodzi absolutnie wszystko. Ludzie są zdesperowani. Czteroosobowe rodziny przychodzą oglądać kawalerki. Oferty znikają w tym samym dniu.

Niewielki wybór

Wątpliwości nie pozostawiają statystyki ofert z portalu Nieruchomosci-online.pl. – Porównując liczbę ogłoszeń najmu z 16 marca z tymi z 17 lutego (tuż przed wybuchem wojny), widać, że oferta wyraźnie się skurczyła w każdym z dziesięciu największych miast – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. – Ubyło niemal wszystkich lokali, niezależnie od liczby pokoi. Wyjątkiem są kawalerki w Białymstoku i Łodzi, gdzie odnotowaliśmy wzrost podaży o 18 i 2,5 proc. Nigdy wcześniej mieszkania nie znikały tak szybko.

We Wrocławiu i Krakowie dostępność lokali w ciągu miesiąca skurczyła się o ponad 60 proc. – Niektórzy pośrednicy odbierają po kilkadziesiąt telefonów dziennie w sprawie pomocy dla uchodźców. Często nie mogą już nic zaproponować. W dziesięciu głównych ośrodkach najszybciej znikają mieszkania dwu- i trzypokojowe. Nieco mniejszy był spadek podaży kawalerek – mówi Alicja Palińska. Jak szacuje, popyt na najem był w marcu trzy razy większy niż w styczniu czy lutym tego roku.

Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome, ocenia, że w dużych miastach można jeszcze wynająć niedrogie mieszkania. Większość to jednak kawalerki. – Mocno ograniczona jest oferta dwóch pokoi. W Warszawie można znaleźć lokal za 1,7–1,8 tys. zł miesięcznie. Ale to pojedyncze propozycje – mówi analityczka. – Mieszkania z czynszem do 2 tys. zł stanowią zaledwie ok. 7 proc. całej oferty, z czego ok. 70 proc. to kawalerki.

W Poznaniu dwa pokoje można wynająć za 1,4–1,5 tys. zł, w Krakowie za 1,8 tys. zł. Wysokość czynszów nie jest bardzo zróżnicowana. – Większość ofert jest zbliżona do przeciętnej stawki, a tańsze lokale zdarzają się bardzo rzadko – tłumaczy Barbara Bugaj. – Taniej są wyceniane mieszkania o niższym standardzie, ze starszym wyposażeniem.

O niedrogie lokale, za ok. 1 tys. zł, łatwiej jest w mniejszych miastach powiatowych i w aglomeracji śląskiej, wyłączając Katowice.

– Uchodźcy często wynajmują mieszkania większymi grupami. W dwóch pokojach mieszka np. pięć–siedem osób – mówi Barbara Bugaj.

SonarHome podaje, powołując się na dane Rentier.io, że w ostatnich trzech miesiącach stawki najmu wzrosły od kilku do kilkunastu procent. Jasno wynika to z zestawienia czynszów na podstawie ofert z okresu od 1 do 19 marca z tymi z lutego i stycznia.

– W porównaniu z lutym największą dynamikę wzrostu odnotowaliśmy w Katowicach i Łodzi, o 12 i 13 proc. – wskazuje Barbara Bugaj.

Jak dodaje, w dużych miastach wzrost nie jest na razie drastyczny. W Warszawie w skali miesiąca stawki wzrosły o 6 proc., w Gdyni o 7 proc. W Poznaniu i Krakowie zmiany są kosmetyczne, 2–3 proc.

Nie tylko wojna

Z danych Rentier.io wynika, że średnia stawka najmu mieszkań w Warszawie (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to 3 tys. zł. We Wrocławiu jest to 2,35 tys., w Gdańsku 2,3 tys., Gdyni 2,1 tys., Szczecinie i Krakowie 2 tys., Poznaniu 1,85 tys., Katowicach i Łodzi 1,8 tys., Bydgoszczy 1,6 tys., Białymstoku 1,55 tys., Rzeszowie 1,5 tys., Częstochowie i Toruniu 1,4 tys. zł.

Średnie stawki z 16 marca i z 17 lutego zostały porównane przez Nieruchomosci-online.pl. – Najem podrożał w każdym z dziesięciu głównych miast – mówi Alicja Palińska. – Największą dynamikę wzrostu czynszów odnotowały mieszkania trzypokojowe w Krakowie, Szczecinie i Wrocławiu. Stawki poszły w górę nawet o ok. 20 proc. Można założyć, że w przypadku takich lokali jedną z przyczyn tak wyraźnego wzrostu stawek było to, że wielu uchodźców poszukiwało mieszkań dla dużych rodzin.

Ekspertka zauważa, że czynsze rosną już od kilku miesięcy, a olbrzymi napływ uchodźców jeszcze wzmocnił ten trend. Wojna nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na wzrost czynszów. Na rynek najmu weszły też osoby, które po kolejnych podwyżkach stóp procentowych nie są w stanie zaciągnąć kredytu na mieszkanie. Poza tym wysoka inflacja zmusza właścicieli lokali do przerzucania na wynajmujących coraz wyższych kosztów. Nie ma przesłanek, że najem w najbliższym czasie będzie tańszy.

W mediach pojawiają się informacje, że czynsze wzrosły już o ok. 30–40 proc. – Z danych to nie wynika. Być może to jednostkowe przypadki – wyjaśnia Barbara Bugaj. – Statystyki jasno pokazują, że potrzeba więcej czasu na ocenę zmian wywołanych falą uchodźców.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Ukrainie wynosi ok. 2 tys. zł. – Mediana jest dużo niższa, a płaca minimalna trzy razy mniejsza niż w Polsce. W zupełnie innej sytuacji niż uciekający przed rosyjskim atakiem są obywatele Ukrainy pracujący w Polsce już od jakiegoś czasu – dodaje analityczka.

Katarzyna Liebersbach-Szarek także twierdzi, że na rynku najmu jest trochę drożej, ale przynajmniej na razie nie są to drastyczne podwyżki. – Przecież uchodźcy nie pracują. Mają jakieś oszczędności, ale z próżnego i Salomon nie naleje – mówi pośredniczka.

Jak podaje, wynajem kawalerki w Krakowie kosztuje 1,4–1,8 tys. zł. Za większe mieszkanie trzeba zapłacić nawet 3 tys. zł.

Kolejna fala

Duży wzrost czynszów odnotowała trójmiejska firma Estatic Nieruchomości. – W ciągu miesiąca „wyparowała” co najmniej połowa ofert. Czynsze zwiększyły się średnio o 30 proc. Można powiedzieć, że rynek nominalnie odrabia teraz to, co stracił w wyniku szoku popytowego spowodowanego pandemią – mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości.

Z deficytem mieszkań Polska boryka się już od dekad. – Jeszcze przed wojną w Ukrainie wiele osób miało problemy ze znalezieniem odpowiedniego lokum. Nie jesteśmy najzamożniejszym narodem. Teraz trafiło do nas ponad 2 mln uchodźców. Duża część korzysta z gościnności ludzi, którzy przyjęli ich pod swój dach, ale taki stan nie będzie trwał wiecznie – przekonuje Łukasz Wydrowski. – W pewnym momencie ludzie zaczną się zwyczajnie męczyć finansowo i emocjonalnie. Może to spowodować kolejną falę najemców, którzy pojawią się na rynku.

Zdaniem prezesa Estatic Nieruchomości może nie wystarczyć mieszkań z niskiego i średniego segmentu w dzielnicach sypialniach. Może być i tak, że stawki wzrosną do takiego poziomu, że mało kogo będzie stać na lokal. W dużych miastach trzeba się przygotować na wydatek od 40 do 100 zł za wynajem metra kwadratowego mieszkania plus opłaty.

O skokowym wzroście średnich stawek ofertowych mówi Marcin Krasoń. – Ale uwaga! Nie jest to spowodowane podnoszeniem cen przez właścicieli, nie drożeje przecież każde mieszkanie – zastrzega ekspert obido.pl. – Średnie czynsze rosną dlatego, że najszybciej znikają teraz tanie mieszkania. W statystykach jest więc mniej niedrogich lokali, co powoduje wzrost średniej stawki.

Marcin Krasoń zwraca uwagę, że docierający do Polski uchodźcy są bardzo różni. – Jedni mają ze sobą tylko mały plecak i potrzebują pomocy w każdej sferze życia. Inni trafiają do rodzin, znajomych. Są też majętne osoby, które stać na wynajem lub zakup nieruchomości – twierdzi Marcin Krasoń. – Zdecydowana większość chce jak najszybciej wrócić do ojczyzny. U nas szukają tymczasowego lokum.

Czy dziś w czasie rosnącego popytu warto zainwestować w mieszkanie? – Nie sposób przewidzieć, kiedy wojna się skończy. Nikt nie wie, kiedy zniknie z rynku ten dodatkowy popyt. Może się tak stać za miesiąc, a może za pięć lat – mówi Marcin Krasoń. – Kupowanie nieruchomości po to, by skorzystać z tego popytu, jest ryzykowne.

Inwestycje gotówkowe

Barbara Bugaj ocenia, że czynniki makroekonomiczne i wojna działają raczej hamująco na decyzje o zakupie mieszkań. Coraz mniej atrakcyjny jest zakup na kredyt. Z punktu widzenia rentowności inwestycja staje się bardziej ryzykowna mimo wzrostu czynszów. Do tego wzrost stóp procentowych i zmiana klimatu na rynkach finansowych powodują, że zwiększa się atrakcyjność innych alternatywnych form inwestycji (należących do pasywnych) o podobnej lub wyższej stopie zwrotu z kapitału. Dlatego, jak tłumaczy Barbara Bugaj, inwestycje w mieszkania na wynajem nie będą w tym roku masowe.

Oczywiście wciąż są osoby z gotówką, które inwestują w nieruchomości zachęcone m.in. bardzo wysoką inflacją. Barbara Bugaj podkreśla jednak, że skala inwestycji gotówkowych nie jest tak duża jak przed pandemią, kiedy rynek był rekordowo gorący.