Skończyła się zdolność kredytowa

Na siódmą podwyżkę stóp procentowych Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zdecydowała się 6 kwietnia. Podstawowa stopa referencyjna NBP wzrosła o 1 pkt proc., do 4,5 proc.

Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property uważa, że będzie to miało negatywny wpływ na rynek nieruchomości. – Jeszcze bardziej ograniczy klientom możliwość zakupu mieszkań. Parafrazując słynne powiedzenie Joanny Szczepkowskiej, można powiedzieć, że 1 kwietnia 2022 roku (tego dnia weszła w życie nowa rekomendacja KNF dotycząca sposobu liczenia zdolności kredytowej, co skutkuje radykalnym jej obniżeniem) skończyła się w Polsce zdolność kredytowa bardzo dużej grupy ludzi. Kolejne podwyżki stóp procentowych powodują, że kredyty hipoteczne stają się mniej dostępne dla klientów o coraz wyższych dochodach – mówi Paweł Grabowski.

Towar luksusowy

Ekspert BIG Property spodziewa się, że liczba klientów, którzy chcieli kupować mieszkania, posiłkując się kredytem, spadnie o nawet dwie trzecie. Zdolność kredytowa zmalała średnio o 200–300 tys. zł. – Biorąc pod uwagę wysokie ceny i niską zdolność kredytową, mieszkania stają się towarem luksusowym, na który stać coraz mniejsze grono klientów – podkreśla Grabowski.

Czy zaczną się wyprzedaże mieszkań kupowanych inwestycyjnie na kredyt? Paweł Grabowski zaznacza, że stawki najmu w krótkim czasie wzrosły nawet o 50 proc. – m.in. za sprawą uchodźców z Ukrainy. Do Polski przybyło ich niemal 2,5 mln. – Podwyżki czynszów za wynajmowane mieszkania mogą często w pełni zrekompensować wzrost rat kredytów hipotecznych – mówi pośrednik. Jego zdaniem popyt na najem mieszkań jeszcze znacząco wzrośnie.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa z kolei, że po siódmej podwyżce stóp procentowych część klientów zrezygnuje z inwestycji w nieruchomości. – Drastycznie spadnie zainteresowanie kredytami, w tym także hipotecznymi – ocenia. – Wzrost stóp procentowych przełoży się na wzrost oprocentowania m.in. lokat bankowych, przez co inwestowanie w nieruchomości nie będzie już tak atrakcyjnym sposobem na ochronę majątku przed inflacją. Część klientów już na dobre zacznie inwestować na rynku finansowym, rezygnując z zakupu nieruchomości.

Przełoży się to także na inwestycje deweloperskie. Paweł Grabowski zauważa, że deweloperzy są bardziej wstrzemięźliwi w podejmowaniu decyzji o zakupach gruntów. – Niepewna sytuacja po stronie popytowej może doprowadzić do ograniczenia podaży mieszkań – ocenia. – Kolejnym argumentem za wstrzymaniem lub ograniczaniem inwestycji są problemy w oszacowaniu kosztów i dostępności materiałów budowlanych.

Branża mierzy się też odpływem pracowników budowlanych z Ukrainy. – Deweloperzy mogą podtrzymywać wysokie ceny poprzez ograniczanie podaży – mówi ekspert BIG Property.

Także Tomasz Błeszyński ocenia, że kolejne wzrosty stóp procentowych podniosą i tak już wysokie koszty inwestycji deweloperskich. – Niektóre projekty mogą być zagrożone, zwłaszcza że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w I kwartale 2022 znacznie spadła – przypomina ekspert.

Ale, jak ocenia Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich, na spadek cen nieruchomości na razie nie ma co liczyć.

– Ceny materiałów budowlanych rosną, drogie są energia i paliwa, a inflacja ma dwucyfrową wartość. Odpowiednia lokalizacja, zakup gruntu, projekt, jego wykonanie – to często wielomilionowe przedsięwzięcie – wyjaśnia. – Do finansowania inwestycji wielu deweloperów potrzebuje zewnętrznego wsparcia, co oznacza zaciągnięcie kredytu deweloperskiego. Wysokie stopy procentowe to wyższe koszty dla dewelopera, a więc wyższa cena nieruchomości. Dlatego wiele osób mimo wysokich rat świadomie decyduje się na kredyt hipoteczny właśnie teraz, bo nic nie wskazuje na to, żeby ceny miały spaść. Nabywcy nie chcą czekać z decyzją o zakupie mieszkania do przyszłego roku, kiedy ceny mogą pójść w górę o 10 proc.

Analitycy Grupy Morizon-Gratka szacują, że na 50-metrowe mieszkanie w Warszawie trzeba dziś mieć ponad 70 tys. zł więcej niż rok temu. W Gdańsku – ok. 100 tys.