Czyj jest garaż postawiony na cudzym gruncie?

Publikacja: 29.05.2009 14:53

Foto: Fotorzepa, Jerzy Dudek JD Jerzy Dudek

[b][i]Dzierżawię od pewnej instytucji teren, na którym wybudowałem ze środków własnych garaż (bez jakiejkolwiek pomocy ze strony tejże instytucji). Ostatnio otrzymałem od nich pismo, w którym zostałem poinformowany, że w związku z ponad 15 letnim okresem zajmowania gruntu, na którym stoi garaż, garaż jako obiekt budowlany stał się ich własnością. Czy jest to prawnie usankcjonowane, jeżeli tak, to jakie przepisy to normują?[/i][/b]

(nazwisko do wiadomości redakcji)

[b]Odpowiada mec. Lidia Szczesna-Jędrych z LSJ Kancelaria Prawna Szczesna-Jędrych Olejnik-Roszkowska Spółka Jawna, www.lsj.com.pl:[/b]

W pierwszej kolejności należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy wzniesiony na dzierżawionym gruncie garaż jest trwale związany z gruntem. Zasadą bowiem jest, że budynki trwale związane z gruntem są jego częścią składową. Stanowi o tym art. 47 § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego (dalej: kc)[/link] w związku z art. 48 kc i art. 191 kc. Powołane przepisy odzwierciedlają tzw. zasadę [i]superficies solo cedit[/i], która ma charakter normy bezwzględnie obowiązującej i oznacza, że wszystko, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. Zatem garaż trwale związany z gruntem stanowi własność właściciela gruntu.

Niewątpliwie jednak czytelnik dokonał nakładów na rzecz dzierżawionej nieruchomości, dlatego [b]przysługuje mu roszczenie o zwrot nakładów[/b] na podstawie art. 676 kc w zw. z art. 694 kc, zgodnie z którym, jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Należy zatem w pierwszej kolejności zweryfikować umowę dzierżawy, czy nie zawiera odmiennych zapisów w tym zakresie. Stosownie do treści art. 677 w związku z art. 694 kc roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Innymi słowy, dzierżawca ma 1 rok od zwrotu nieruchomości, na ubieganie się o zwrot poniesionych nakładów, po tym terminie, będzie to już niemożliwe.

Przepisy przewidują następujące wyjątki od ogólnej zasady, że budynki trwale związane z gruntem są częścią składową gruntu, a zatem stanowią własność właściciela gruntu:

· w przypadku nieruchomości lokalowych położonych w budynkach wzniesionych na gruntach użytkowanych wieczyście najpierw istnieje odrębna nieruchomość budynkowa, w której następnie ustanawia się odrębną własność lokali;

· drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanych przez nią gruntach Skarbu Państwa lub członka spółdzielni stanowią odrębną własność - art. 274 i 279 § 1 kc;

· urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa - art. 49 kc;

· budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – art. 235 kc.

Jeżeli natomiast wzniesiony garaż nie jest na trwałe z gruntem związany, stanowi własność czytelnika. Taki garaż nie jest bowiem częścią składową gruntu.