[b][i]Dzierżawię od pewnej instytucji teren, na którym wybudowałem ze środków własnych garaż (bez jakiejkolwiek pomocy ze strony tejże instytucji). Ostatnio otrzymałem od nich pismo, w którym zostałem poinformowany, że w związku z ponad 15 letnim okresem zajmowania gruntu, na którym stoi garaż, garaż jako obiekt budowlany stał się ich własnością. Czy jest to prawnie usankcjonowane, jeżeli tak, to jakie przepisy to normują?[/i][/b]
(nazwisko do wiadomości redakcji)
[b]Odpowiada mec. Lidia Szczesna-Jędrych z LSJ Kancelaria Prawna Szczesna-Jędrych Olejnik-Roszkowska Spółka Jawna, www.lsj.com.pl:[/b]
W pierwszej kolejności należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy wzniesiony na dzierżawionym gruncie garaż jest trwale związany z gruntem. Zasadą bowiem jest, że budynki trwale związane z gruntem są jego częścią składową. Stanowi o tym art. 47 § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego (dalej: kc)[/link] w związku z art. 48 kc i art. 191 kc. Powołane przepisy odzwierciedlają tzw. zasadę [i]superficies solo cedit[/i], która ma charakter normy bezwzględnie obowiązującej i oznacza, że wszystko, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. Zatem garaż trwale związany z gruntem stanowi własność właściciela gruntu.
Niewątpliwie jednak czytelnik dokonał nakładów na rzecz dzierżawionej nieruchomości, dlatego [b]przysługuje mu roszczenie o zwrot nakładów[/b] na podstawie art. 676 kc w zw. z art. 694 kc, zgodnie z którym, jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Należy zatem w pierwszej kolejności zweryfikować umowę dzierżawy, czy nie zawiera odmiennych zapisów w tym zakresie. Stosownie do treści art. 677 w związku z art. 694 kc roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Innymi słowy, dzierżawca ma 1 rok od zwrotu nieruchomości, na ubieganie się o zwrot poniesionych nakładów, po tym terminie, będzie to już niemożliwe.
