Średnia cena ofertowa mkw. czteropokojowego mieszkania na warszawskim rynku wtórnym wynosiła w listopadzie tego roku 7140 zł. Rok temu sprzedający żądali za mkw. 7466 zł. W Krakowie przeciętne stawki za takie lokale spadły z 6600 do 6330 zł za mkw., w Poznaniu – z 5180 do 4940, a we Wrocławiu – z 5800 do 5360 zł. Tak wynika z najnowszego raportu portalu Szybko.pl i agencji nieruchomości Metrohouse. Zdaniem analityków w mijającym roku na wartości najbardziej traciły duże mieszkania.

Jak w hotelu

Czteropokojowe lokale stanowią 15 proc. oferty Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN). – Podaż utrzymuje się mniej więcej na podobnym poziomie z małą tendencją spadkową. Przed kryzysem lokali z czterema pokojami było  nieco więcej – szacuje Edyta Krakowiak z WGLiN. – Osoby, które nie mogły pozwolić sobie na utrzymanie dużych mieszkań, już je sprzedały. Poza tym deweloperzy w ostatnich latach budują więcej małych, dwu- i trzypokojowych mieszkań, na które jest największy popyt.

Z kolei Marcin Jańczuk z Metrohouse ocenia, że oferta czteropokojowych mieszkań w Warszawie rośnie. – Cztery pokoje ma co dziesiąte mieszkanie w naszej bazie. Takie lokale sprzedają się długo – mówi Marcin Jańczuk.

Kilkanaście mieszkań w warszawskiej ofercie Metrohouse ma nie więcej niż 60 mkw. Przy ul. św. Bonifacego na Mokotowie 58-metrowy lokal z 1973 roku został wyceniony na 430 tys. zł. Cena ofertowa 59-metrowego mieszkania przy ul. Zagłoby w Ursusie to 390 tys. zł. – O ile dwupoziomowe mieszkania są normą na rynku, o tyle cztery pokoje na trzech poziomach to pewna ciekawostka. A takie właśnie mieszkanie mieliśmy kiedyś w ofercie. Niestety taki układ wykluczał z grona klientów rodziny z dziećmi. Poza tym w podobnej cenie, sięgającej 1 mln zł, można było bez problemów kupić segment na obrzeżach miasta – opowiada Marcin Jańczuk. – Takie oferty trafiają się, choć rzadko, w nowym budownictwie. Nie ma co ukrywać, że i deweloper, i właściciel zamierzający sprzedać takie mieszkanie mają z tym niemałe problemy – przestrzega.

Największe czteropokojowe mieszkania w bazie Metrohouse mają ponad 160 mkw. Przy ul. Powstańców Śląskich na Bemowie 169-metrowy lokal z 2000 r. właściciel wycenił na 850 tys. zł. Z kolei 196-metrowe mieszkanie przy ul. Potrzebnej we Włochach kosztuje 950 tys. zł. Rok budowy: 1955

W ofercie WGLiN znajdziemy z kolei 74-metrowe mieszkanie w budynku z 1982 r. przy ul. Czerwonych Maków na Bemowie, wycenione na 470 tys. zł.  Agencja oferuje także 70-metrowy lokal w trzypiętrowym ceglanym budynku z 1993 r. Cena ofertowa: 490 tys. zł. – Kiedyś mieliśmy w ofercie czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 53,5 mkw., położone w kamienicy z 1946 r. przy ul. Solec. Największy, przechodni pokój miał 14,5 mkw. Przechodziło się przez niego do łazienki i trzech pokoi. Kuchnia była osobna – opowiada Edyta Krakowiak. – Pamiętam też mieszkanie w przedwojennej kamienicy przy ul. Koszykowej. 90-metrowy lokal miał 30 mkw. korytarza. Po jego obu stronach były pokoje. To tzw. układ hotelowy – dodaje.

Wśród dużych lokali z czterema pokojami w ofercie WGLiN przeważają mieszkania ok. stumetrowe, choć największe, jak mówi Edyta Krakowiak, mają ok. 200 mkw. W przedwojennej kamienicy przy al. 3 Maja na Śródmieściu do kupienia jest lokal o powierzchni 102 mkw., wyceniony na 920 tys. zł.

W cenie segmentu

Z analiz Edyty Krakowiak wynika, że w segmencie mieszkań czteropokojowych największe spadki dotknęły większych lokali o powierzchni ponad 75 mkw., o średnim standardzie. – Najmniej staniały mieszkania od 55 do 65 mkw. – mówi Edyta Krakowiak. Szacuje, że w stosunku do ubiegłego roku mieszkania czteropokojowe staniały średnio o ok. 5–10 proc. Przedstawicielka WGLiN prognozuje dalsze spadki cen. – Podaż dużych mieszkań jest większa niż popyt. Siła nabywcza rodzin wieloosobowych, a więc tych zainteresowanych większą liczbą pokoi, z roku na rok jest mniejsza – tłumaczy.

Marcin Jańczuk dodaje, że rynek mieszkań czteropokojowych i większych jest mocno specyficzny. – Pod względem cen silnie konkurują z nim segmenty z rynku deweloperskiego. O ile niewielkie lokale czteropokojowe do 70 mkw. są wybierane dość często przez rodziny, ze względu na możliwość łatwego wydzielania sypialni dla dzieci oraz z uwagi na ceny, o tyle duże mieszkania, jeśli nie są apartamentami, trudno sprzedać. W miarę przedłużającej się sprzedaży ceny takich mieszkań są korygowane w dół przez sprzedających – mówi Jańczuk.

Spadki cen widać także w innych miastach. – Duże mieszkania w ciągu roku tanieją o ok. 3–6 proc. – szacuje Beata Kulpa-Owczarek, dyrektor poznańskiego oddziału Metrohoue. – Ze względu na powierzchnię ceny takich mieszkań zrównują się z cenami szeregowców. Kupując dom, klient dostaje mały ogródek, a często także garaż. Takie rozwiązanie jest więc częściej wybierane – dodaje. Zdaniem dyrektor z Metrohouse zainteresowanie dużymi mieszkaniami z czterema lub większą liczbą pokoi maleje. – Ceny nadal będą spadać – prognozuje Beata Kulpa-Owczarek.

W poznańskiej ofercie Metrohouse znajdziemy 92 mieszkania z czterema pokojami. - Ich oferta nie może się równać z ofertą mieszkań dwu-, i trzypokojowych - podkreśla Beata Kulpa-Owczarek. – Najmniejszy lokal czteropokojowy ma 57,5 mkw. Jest to jednak mieszkanie ze skosami, więc powierzchnia jest liczona inaczej. Standardowe najmniejsze mieszkanie ma 63 mkw. – dodaje.

Na klientów czeka np. 63-metrowy lokal przy ul. Jawornickiej na poznańskim Górczynie, wybudowany w 1980 roku. Cena ofertowa mieszkania to 310 tys. zł. Na taką samą kwotę wycenił właściciel 63-metrowy lokal na osiedlu Bolesława Chrobrego na Starym Mieście. Rok budowy lokalu:  1982.  Z kolei za 57,5 mkw. przy ul. Przepiórczej (rok budowy:  2001) właściciel chce dostać 340 tys. zł.

Największe mieszkania czteropokojowe w ofercie agencji Metrohouse mają ok. 150 mkw. Na klienta czeka np. 158-metrowy lokal przy ul. Ratajczaka w centrum, w budynku z 1920 roku, wyceniony 740 tys. zł. 150 mkw. przy ul. Matejki na Grunwaldzie,  z  1910 r., kosztuje 634 tys. zł.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Ile za cztery pokoje Z drugiej ręki

Oferta mieszkań jest bardzo zróżnicowana

- Warszawa, Mokotów, św. Bonifacego, 58 mkw., 1973 r., 430 tys. zł

- Warszawa, Ursus, Zagłoby, 59 mkw., 1974 rok, 390 tys. zł

- Warszawa, Bemowo, Powstańców Śląskich, 169 mkw., 2000 r., 850 tys. zł

- Warszawa, Włochy, Potrzebna, 196 mkw., 1955 r., 950 tys. zł

- Poznań, Stare Miasto, os. Chrobrego, 63 mkw., 1982 r., 310 tys. zł

- Poznań, ul. Przepiórcza, 57,5 mkw., 2001 r., 340 tys. zł