Zasady ustalania nowych stawek

Jeżeli właściciel chce wprowadzić podwyżkę, musi wręczyć lokatorowi pisemne wypowiedzenie, i to z trzymiesięcznym wyprzedzeniem (licząc najpóźniej na koniec danego miesiąca kalendarzowego). Strony mogą jednak w umowie ustalić dłuższy termin wypowiedzenia (mówi o tym art. 8a ust. 2 ustawy).

Dla lokatora oraz właściciela mieszkania istotne jest  ustalenie, czy czynsz po podwyżce przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Jest to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkaniowego. Wskaźniki ustalają wojewodowie: dla województwa oraz dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa.

Uwaga!

Ustalenie 3 proc. tej wartości jest ważne, ponieważ od tego zależy tryb wprowadzania podwyżki.

Czynsz poniżej tego pułapu występuje najczęściej w lokalach komunalnych.  Radni obawiają się, że jeśli pójdzie za bardzo w górę, stracą wyborców.

Lokator może żądać podania na piśmie powodów wprowadzenia podwyżki tylko wtedy, gdy w jej efekcie czynsz przekroczy 3 proc. Właściciel na dostarczenie kalkulacji i uzasadnienia ma 14 dni. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego  z  5 lutego 2010 r.  kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia tego z jej składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu (art. 8a ust. 4 ustawy  lokatorskiej (sygnatura akt III CZP 130/2009).

Przykład

Najemca płaci po podwyżce 6 zł za mkw. 3 proc. wartości odtworzeniowej wynosi 7 zł za mkw. Może więc zażądać uzasadnienia i kalkulacji podwyżki.

Najemca  ma dwa miesiące na podjęcie decyzji: przyjąć podwyżkę czy nie. Liczy się je od dnia wypowiedzenia czynszu w starej wysokości. Jeśli odmówi jej przyjęcia,   oznacza to rozwiązanie umowy najmu. Lokator, który nie zgadza się z wysokością czynszu (opłaty za mieszkanie) w nowej wysokości, może też kwestionować podwyżkę w sądzie.

Uwaga! Ustawa daje prawa zaskarżania tylko podwyżek, po wprowadzeniu  których czynsz (opłaty za mieszkanie) w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej. Podwyżkę można kwestionować także w sądzie, jeżeli obejmie ona wydatki, których nie przewidują ani umowa, ani przepisy.

Czynsz płaci się w starej wysokości do  czasu uprawomocnienia się wyroku sądu. Jeżeli sąd przyzna rację lokatorowi, będzie płacił czynsz (opłaty) na starych zasadach. Jeśli sąd uzna, że to właściciel miał rację, to obowiązują nowe stawki. A lokator powinien wyrównać różnicę.