Dom za 100 tysięcy złotych

Ponad 32,5 tys. – to oferta domów z rynku wtórnego na portalu Nieruchomosci-online.pl. Największy odsetek – 69 proc. – to budynki wolnostojące. – Najwięcej, 36 proc., jest nieruchomości wybudowanych ponad 30 lat temu – mówi Rafał Bieńkowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl. – Drugą najliczniejszą grupą są domy nie starsze niż dziesięcioletnie. To 30 proc. oferty.

Ceny ofertowe 34 proc. domów wybudowanych ponad trzy dekady temu nie przekraczają 500 tys. zł. – Najczęściej są to domy w gminach oddalonych od dużych miast. Mogą się pojawić okazje – mówi Bieńkowski. – Trafiają się nawet budynki po remoncie. Ale, powtórzmy to raz jeszcze – takie ogłoszenia często dotyczą małych gmin.

Przecenionych domów, jak mówi ekspert serwisu Nieruchomosci-online.pl, teoretycznie nie brakuje, ale promocje mogą być pozorne. Wiele nieruchomości wymaga modernizacji, która może pochłonąć ogromne kwoty. – Bywa, że przez kilkadziesiąt lat właściciele decydowali się tylko na kosmetyczne prace. Konieczny jest remont generalny, łącznie z wymianą dachu – wyjaśnia Rafał Bieńkowski. – Trzeba więc zrobić dokładny rachunek zysków i strat.

Cenne adresy

Tomasz Rożek, pośrednik z warszawskiej agencji Akces, wskazuje, że z czasów PRL pochodzą głównie domy wolnostojące i bliźniaki.

– Szeregówek budowało się wtedy mało – mówi. Domy z tamtych czasów mają nawet 200–270 mkw. – Ceny przekraczają 1,5 mln zł. Budynki nie są przeceniane ze względu na lokalizację. I znajdują nabywców – podkreśla Tomasz Rożek. – Często są już po modernizacji i naprawdę trudno odróżnić stary dom od nowego – podkreśla.

We wrocławskiej ofercie WGN, jak podaje Lidia Dołhan, starszy analityk firmy, jest ok. 200 domów z poprzedniej epoki. To ok. 40 proc. całej oferty domów we Wrocławiu. – To domy w zabudowie wolnostojącej, szeregowej i bliźniaczej, a nawet atrialnej – mówi Lidia Dołhan. – Ceny ofertowe są stosunkowo wysokie – to ok. 1 mln zł, a nawet powyżej mln. Tańsze są domy w zabudowie szeregowej.

Ekspertka WGN podkreśla, że domy z czasów PRL mają topowe, często najdroższe adresy. – Mówimy o Oporowie, Biskupinie, Krzykach. Wielu klientów szuka takich domów właśnie ze względu na lokalizację – zaznacza. – Kupują je głównie czterdziestoparolatkowie, którzy planują gruntowną modernizację, która nada budynkom nowoczesnym rys. Często oznacza to wyburzenie całego środka. Domy po przebudowie są drogie, praktycznie konkurują z nowymi – potwierdza.

W granicach administracyjnych Trójmiasta, jak podaje Paweł Grabowski z BIG Property, na sprzedaż jest wystawionych ok. 600 domów. Niemal dwie trzecie to domy wolnostojące, ok. 20 proc. – w zabudowie bliźniaczej, a ok. 10 proc. – szeregowej. – W miejscowościach satelickich, w tym przyległych do Trójmiasta, dominuje zabudowa inna niż wolnostojąca – dodaje. Masowo powstają tam tańsze osiedla z segmentu popularnego.

W samym Trójmieście najwięcej budynków ma ponad 30 lat. – Budynki nie starsze niż dziesięcioletnie stanowią ok. 10 proc. oferty, 11–20-letnie – ok. 15 proc., budynki mające 21–30 lat – także ok. 15 proc. – szacuje Grabowski. – Na przedmieściach mniej więcej dwie trzecie domów to budynki dziesięcioletnie i młodsze, co jest zasługą dużej aktywności deweloperów.

Ceny najtańszych domów w Trójmieście zaczynają się od ok. 500 tys. zł. – To jednak pojedyncze oferty głównie małych, ok. 100-metrowych, starych domów w lokalizacjach przemysłowych lub ich sąsiedztwie – zaznacza pośrednik z BIG Property. – Domy poniżej 1 mln zł to zaledwie ok. 5 proc. oferty. Połowa jest oferowana w cenie do 2 mln zł.

Paweł Grabowski podkreśla, że stare domy cieszą się popularnością, a ich ceny stale rosną. – Często są położone w centralnych dzielnicach. Cena wynika głównie z lokalizacji, a niekoniecznie walorów użytkowych i stanu technicznego – zwraca uwagę. Dodaje, że stare domy w dzielnicach centralnych są często kupowane wyłącznie dla działki. W miejscu wyburzonego domu ma stanąć nowy budynek – jednorodzinny, wielorodzinny lub usługowy, w zależności od zapisów planu zagospodarowania albo decyzji o warunkach zabudowy. – W przypadku domów w centrum, które są objęte ochroną konserwatorską, klienci decydują się na generalne remonty. Stara bryła dostaje nowe życie – mówi Grabowski.

Zmiana preferencji

Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), szef z toruńskiego biura Intercentrum, szacuje, że domy z lat 70. i 80. stanowią 20–30 proc. całej oferty domów.

– Sporo to domy szeregowe i bliźniaki. Najczęściej, z oczywistych względów, nie mogą być rozbudowywane czy wyburzane. Są remontowane przez nowych nabywców – przyznaje. – Takie domy kupują osoby, które chcą mieszkać w granicach miasta. W ofercie pojawiają się także domy parterowe i wolnostojące z lat 60. i 70., które znacznie częściej są wyburzane czy rozbudowywane. Decydującym czynnikiem wpływającym na cenę jest lokalizacja.

Rafał Bieńkowski komentuje, że domy z czasów PRL spotkał różny los. – Doskonale znamy ten widok z wielu miast i miasteczek: budynki w złym stanie technicznym, nieefektywne energetycznie, czasami sprawiające wrażenie zapomnianych – opowiada. – Znalezienie kupca na nieruchomość z lat 70. czy 80. nie jest proste. Chyba że dom stoi na działce z atrakcyjnym adresem. Można rozważyć jego wyburzenie – potwierdza.

Bieńkowski zauważa, że poza złym stanem technicznym problemem bywa też metraż. – W dzisiejszych realiach domy z czasów PRL często okazują się za duże. Wiele z nich projektowano dla wielopokoleniowych rodzin – wyjaśnia. – Dziś preferencje kupujących są zgoła inne. Szukają domów mniejszych, bardziej ekonomicznych.

Starych domów nie można jednak spisywać na straty. – Mogą służyć jeszcze wiele lat – zapewnia Bieńkowski. – Sporo budynków ma za sobą regularne naprawy i remonty, wiele przeszło poważne przebudowy, które pozwoliły dostosować je do współczesnych standardów. Chociażby słynne PRL-owskie kostki, które wielokrotnie zamieniały się w nowoczesne, funkcjonalne domy – zauważa.

Zdaniem Bieńkowskiego można nawet mówić o pewnej modzie, co potwierdzają oferty pojawiające się na portalu Nieruchomosci-online.pl. Np. w okolicach Rzeszowa za 350 tys. zł można kupić kostkę z 1977 r. wraz z nowym projektem przygotowanym przez obecnych właścicieli. – Na wizualizacjach dom prezentuje się bardzo nowocześnie – mówi ekspert. Podkreśla, że dużo zależy od lokalizacji. W najgorszej sytuacji są wysłużone domy w małych gminach.