Mieszkań potrzeba, ale podaż kuleje

Zakup lokalu na własność staje się możliwością dla coraz węższej grupy, a na rynku najmu trudno znaleźć alternatywę. Potrzeby mieszkaniowe rosną wraz z napływem uchodźców, jednak deweloperskie inwestycje wytracą na razie tempo.

Publikacja: 22.03.2022 21:00

Mieszkań potrzeba, ale podaż kuleje

Foto: Adobe Stock

– Podstawowym scenariuszem na najbliższe miesiące jest mniejsza sprzedaż lokali przy ograniczonej ofercie i wysokich cenach – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE.

PRS w sukurs

Zdaniem analityczki prawdopodobnie wydłuży się przeciętny okres sprzedaży lokali, w niektórych inwestycjach pojawią się akcje promocyjne, a część deweloperów będzie starała się dostosować strukturę oferty tak, by bardziej odpowiadać możliwościom finansowym nabywców. Wraz ze wzrostem stóp procentowych, zaostrzeniem wyliczania zdolności kredytowej przez banki i wzrostami cen mieszkań z rynku odcinani są kolejni potencjalni nabywcy.

Ci, których na pożyczkę stać, mogą wstrzymywać się z decyzjami w obawie o dalszy wzrost stóp. Czy program kredytów z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym będzie wsparciem – to się dopiero okaże. Ekspertka CBRE wskazuje, że niższy popyt nie przekłada się na spadek cen mieszkań, bo te determinowane są przez rosnące koszty budowy.

Czy można szukać ratunku na rynku najmu? Tu również spada podaż, a czynsze idą w górę.

– Szansą dla rynku mieszkaniowego jest w tej sytuacji PRS (najem instytucjonalny – red.). W optymalnej sytuacji, przy mniejszym popycie nabywców detalicznych, część zdolności produkcyjnych deweloperów skoncentruje się na tym rynku. Obecnie skala istniejących i planowanych obiektów w kraju nie pozwala mówić o rewolucji w mieszkaniowych nawykach Polaków – raczej będzie to stopniowa ewolucja, choć tempo przyrostu nowych inwestycji PRS jest imponujące. Rynki największych miast, a zwłaszcza stolicy, szybciej zobaczą efekty zmian – wskazuje Agnieszka Mikulska.

Zatarte silniki

Według GUS w lutym deweloperzy ruszyli w Polsce z budową 11,3 tys. mieszkań, co oznacza odbicie po fatalnym styczniu, gdy produkcja runęła o 40 proc. miesiąc do miesiąca, do 7,3 tys. Jak interpretować lutowe odbicie?

– Nie należy spodziewać się istotnego wzrostu liczby rozpoczętych inwestycji w marcu z uwagi na konflikt zbrojny na Ukrainie. Doza niepewności dotycząca przyszłych kosztów budowy, dostępności materiałów budowlanych, a także dostępności siły roboczej (pracowników z Ukrainy) jest tak duża, że wielu inwestorów będzie wstrzymywać się z rozpoczynaniem inwestycji do czasu uspokojenia sytuacji. Całkowity wynik za I kw. będzie prawdopodobnie niewiele lepszy niż II kw. 2020 r., na który wpływ miał wybuch pandemii i lockdown – mówi Anna Karaś, starszy konsultant w zespole badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Dodaje, że na wysokim poziomie utrzymuje się liczba wydanych pozwoleń na budowę. – Bardzo dobre wyniki sprzedaży w 2021 r., przewyższające nowe wprowadzenia, zachęcały deweloperów do przygotowywania nowych kolejnych inwestycji mieszkaniowych. Na wielu rynkach podaż jest tak niska, że deweloperzy, aby sprzedawać mieszkania, muszą rozpocząć nowe budowy – mówi Karaś. – Należy się jednak spodziewać, że nie wszystkie z otrzymanych pozwoleń będą teraz wykorzystywane, a firmy prawdopodobnie spowolnią tempo szykowania nowych projektów. Ma na to wpływ nie tylko wojna na Ukrainie, ale także istotne podwyżki stóp procentowych, które wpłyną na spadek dostępności kredytów mieszkaniowych. Co więcej, także inwestorzy nabywający wcześniej mieszkania w celach tezauryzacyjnych mogą w większym stopniu zacząć poszukiwać alternatywnych lokat kapitału – podsumowuje.

Zdaniem Wojciecha Matysiaka, szefa zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, choć aktywność budownictwa mieszkaniowego jest relatywnie wysoka, to nie ma pewności, że uda się ją utrzymać.

– Wybuch wojny w Ukrainie może spowodować powrót wysokich kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy, a to może ponownie ograniczyć nowe inwestycje mieszkaniowe. Cały czas mamy ograniczenia podaży w postaci wysokich cen gruntów i przedłużających się procedur administracyjnych. Deweloperzy, widząc wyraźnie słabnący popyt, mogą mieć uzasadnione wątpliwości, czy ponowny wzrost kosztów uda się przenieść na ceny oferowanych mieszkań. Przy popycie ograniczanym spadającą zdolność kredytową konsumentów, firmy deweloperskie mogą wstrzymywać nowe projekty – ocenia Matysiak.

W perspektywie kilku lat konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych imigrantów wygeneruje potrzebę budowy lokali na wynajem, również finansowanych przez PRS. – Rentowność najmu może się nieco poprawić, co powinno utrzymać zainteresowanie funduszy. Istotne może być też zapotrzebowanie na lokale o przeciętnym standardzie czy o umiarkowanym czynszu, które mogą powstać w formule mieszkalnictwa społecznego, także z udziałem np. zagranicznych funduszy pomocowych – mówi Matysiak.

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl, ocenia, że po słabym styczniu odbicie inwestycji w lutym było spodziewane – ale czy to korekta, czy wiosenne przebudzenie, czas pokaże.

– Już za dwa tygodnie deweloperzy z GPW zaprezentują wyniki sprzedaży za I kw., co pozwoli na precyzyjniejszą ocenę kondycji rynku. W perspektywie trudno nie oczekiwać wpływu na decyzje inwestycyjne deweloperów skutków wojny w Ukrainie, z efektem w postaci milionów uchodźców przekraczających granicę – mówi Jędrzyński.

Nieruchomości mieszkaniowe
Kolejne roszady w zarządzie Domu Development
Materiał Promocyjny
Z kartą Simplicity można zyskać nawet 1100 zł, w tym do 500 zł już przed świętami
Nieruchomości mieszkaniowe
Sprzedający mieszkania prężą muskuły, kupujący się targują
Nieruchomości mieszkaniowe
Promocja programów mieszkaniowych pod lupą. Jest zawiadomienie do prokuratury
Nieruchomości mieszkaniowe
Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań po III kwartale 2024 roku
Materiał Promocyjny
Strategia T-Mobile Polska zakładająca budowę sieci o najlepszej jakości przynosi efekty
Nieruchomości mieszkaniowe
Coraz mniej Polaków wnioskuje o coraz wyższe kredyty mieszkaniowe. „Historycznie rekordowa wartość 444,74 tys. zł”