Kolejki stoją po najlepsze działki

Firmy deweloperskie nie ukrywają, że nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną, które mają wejść w życie w maju, utrudnią im życie. Bez problemów będzie można budować jedynie na gruntach objętych planami zagospodarowania. Tymczasem, jak szacuje portal DziałkadlaCiebie.pl, 75 proc. terenów w kraju planów nie ma. Odpowiednich działek brakuje nawet w największych miastach. Czy trwa wyścig z czasem? Czy ustawa ma wpływ na klientów indywidualnych?

W zeszłym tygodniu parlament zmienił nieco nowe prawo. Osoby, które nie są rolnikami, będą mogły kupować bez ograniczeń działki o powierzchni nie większej niż 0,3 ha. A to wystarczy na budowę domu jednorodzinnego, ale dużego osiedla już nie.

Strach przed nowym

– Klienci bardzo się spieszą. Jednocześnie odnotowaliśmy spadek cen działek rolnych. Sądzę, że ma to bezpośredni związek z nowelizacją prawa – mówi Aneta Jurusik, kierownik oddziału Północ Nieruchomości Kraków I. – Może to wynikać ze strachu przed zmianami, których właściciele działek rolnych nie zdążyli jeszcze dokładnie poznać. Decydują się na sprzedaż po cenach zdecydowanie niższych niż przed informacjami o zmianie ustawy, która ograniczy obrót nieruchomościami rolnymi .

Ale, jak zastrzega, nie widać wzrostu zainteresowania deweloperów skupem działek rolnych. – Coraz ważniejszym kryterium staje się dobra lokalizacja, przeznaczenie działki na cele budowlane lub obowiązujący plan miejscowy – wskazuje przedstawicielka agencji Północ Nieruchomości.

Zdaniem Jarosława Mikołaja Skoczenia, eksperta Emmerson Realty, osoby, które chcą szybko rozpocząć budowę domu, zazwyczaj są świadome skutków nowej ustawy i spieszą się zarówno z decyzją o zakupie parceli, jak i z załatwianiem formalności. – Spodziewają się, że grunty mogą znacznie zdrożeć – opowiada.

O bardzo dużym ruchu wśród deweloperów mieszkaniowych na rynku działek inwestycyjnych mówi Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości. – W Trójmieście w ciągu ostatniego półrocza właścicieli zmieniły działki pod budownictwo wielorodzinne o wartości co najmniej 150 mln zł – szacuje Grabowski. – Najbardziej poszukiwane są grunty, na których mogą powstać mieszkania ze średniej półki, czyli za 5,5–8 tys. zł za mkw., oraz lokale z segmentu premium – od 8 tys. zł za mkw. – podaje. Z analiz BIG Nieruchomości wynika, że największy wybór mają deweloperzy wśród działek pod mieszkania z segmentu popularnego.

– Po najatrakcyjniejsze parcele ustawiają się kolejki chętnych – komentuje Paweł Grabowski. I podaje przykład. W gdańskiej dzielnicy Siedlce, 2 km od Starego Miasta, miasto wystawiło na przetarg działki o powierzchni 4324 mkw. Cena wywoławcza to 3,5 mln zł. Do przetargu stanęło sześciu oferentów, a ostateczna cena sprzedaży wyniosła 6 mln zł.

– Klienci indywidualni mają duży wybór działek na obrzeżach miast. W najpopularniejszych dzielnicach, takich jak np. gdańska Osowa, ceny wahają się od 200 do nawet 500 zł za mkw. w zależności od lokalizacji, uzbrojenia, dojazdu. Diabeł tkwi w szczegółach – mówi pośrednik z BIG Nieruchomości. – Na bliskich przedmieściach działki można kupić za ok. 100 zł za mkw. W odległości 15 km na południe od centrum Gdańska 1000-metrowe działki budowlane można kupić już za 50 tys. zł.

Remigiusz Czapski, ekspert agencji NowodworskiEstate, przypomina, że w ostatnich latach deweloperzy budowali coraz więcej. Liczba pozwoleń na budowę rosła rocznie o 20 proc. – W aglomeracjach miejskich i ich okolicach każdego roku można zanotować zwiększoną liczbę transakcji na rynku gruntów. Ubiegły rok był rekordowy – zauważa Czapski. – Wolumen transakcji sprzedaży działek w powiecie krakowskim w porównaniu z 2014 r. wzrósł o ponad 100 mln zł.

A Aneta Jurusik dodaje, że wiosna to tradycyjnie czas, kiedy popyt na działki rośnie. – Klienci szukają parceli w dobrej lokalizacji. Coraz więcej pytań dotyczy terenów w granicach administracyjnych Krakowa. Modne są również takie miejscowości, jak Trojanowice, Zielonki, Modlnica, Zabierzów, Wielka Wieś czy Giebułtów – wylicza. – Pojawiają się również inwestorzy poszukujący działek pod budownictwo wielorodzinne. Ci wskazują na południowo-zachodni rejon miasta oraz miejscowości graniczne, np. Balice, Kryspinów, Kraków-Sidzina aż do Zakopianki.

– Atrakcyjne grunty pod budownictwo wielorodzinne są w dużych miastach rozchwytywane przez deweloperów – potwierdza Jarosław Mikołaj Skoczeń. - Wynika to bardziej z sytuacji rynkowej i popytu na mieszkania niż z sytuacji związanej ze zmianą prawa o zakupie ziemi.

Blokada inwestycji

Paweł Grabowski nie ma wątpliwości, że nowe przepisy ograniczą dostępność terenów inwestycyjnych. – W granicach miast będzie to mniejszy problem, bo znaczna część terenów jest albo objęta miejscowymi planami zagospodarowania, albo te plany są dla nich tworzone – wyjaśnia ekspert BIG Nieruchomości. – W gminach ościennych trójmiejskiej aglomeracji, gdzie wiele terenów planów nie ma, nowe przepisy mogą wręcz sparaliżować obrót ziemią – przewiduje. I dodaje, że sporo klientów wyruszyło na poszukiwania działek, by zdążyć przed majem. – Wielu sprzedających zdecydowało się na obniżkę cen – mówi Paweł Grabowski.

Remigiusz Czapski ocenia, że problem z gruntami po wejściu w życie nowych przepisów może dotyczyć mniejszych deweloperów, którzy nie mają pozwoleń na inwestycje i będą zmuszeni do zakupu gruntów w najbliższym roku. – Ceny działek budowlanych, zarówno pod budownictwo jednorodzinne jak i wielorodzinne, będą wzrastać – przypuszcza ekspert NowodworskiEstate. – Nowa ustawa może wpłynąć na ilość odralnianych terenów pod przyszłe inwestycje – wyjaśnia. Na razie jednak, jak mówi Czapski, nie ma kolejek w kancelariach notarialnych, spowodowanych nowymi przepisami.

Aneta Jurusik mówi, że liczba transakcji sprzedaży działek rolnych na razie nie rośnie. – Pytaliśmy o to kancelarie notarialne, z którymi współpracujemy. Spodziewają się większego ruchu pod koniec miesiąca, ponieważ ludzie często odkładają takie sprawy na ostatnią chwilę – wyjaśnia przedstawicielka Północ Nieruchomości.

Adwokat Agnieszka Adamczewska z Kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński Adamczewska i Wspólnicy podaje przykład wpływu nowych przepisów na inwestorów mieszkaniowych prowadzących działalność deweloperską na terenie miast oraz ich obrzeży.

– Po wejściu w życie ustawy przedsiębiorca nie będzie mógł nabywać żadnych gruntów z zamiarem realizacji inwestycji budowlanej, które w ewidencji będą określone jako rolne, z wyjątkiem działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Po pierwsze, deweloper najczęściej prowadzi działalność w formie spółki kapitałowej, po drugie, nawet jeżeli jest to działalność gospodarcza prowadzona przez osobę fizyczną, to na pewno nie jest ona rolnikiem indywidualnym zameldowanym na terenie gminy, w której chce prowadzić inwestycję mieszkaniową – wyjaśnia.

Dodaje, że tego typu inwestycje będą mogły powstawać tylko i wyłącznie na gruncie, dla którego obowiązywać będzie miejscowy plan zagospodarowania z przeznaczeniem innym niż rolnicze, ale i takie założenie może się okazać zbyt optymistyczne. – Nawet gdyby gminy, w szczególności miejskie, powszechnie przystąpiły do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania, to fakt ten nie ustrzegłby przed negatywnymi skutkami stosowania ustawy przez co najmniej 10 lat od dnia jej wejścia w życie – wyjaśnia adwokat. – Pod rządami nowej ustawy działka miała bowiem status rolnej.