Bogactwo ofert kusi inwestorów

Inwestowanie w mieszkania? Nic prostszego. Wystarczy kupić lokal z dobrym adresem, przyzwoicie go urządzić i liczyć zyski. Z badania „Nieruchomości" wynika, że mieszkanie na wynajem to najlepszy sposób budowania majątku według 71 proc. ankietowanych.

Na tradycyjnym najmie długoterminowym można zarobić średnio 5,02 proc. netto rocznie – podają Home Broker i Domiporta.pl. Wynajem na doby może dać nawet dwa razy tyle.

Nic dziwnego, że całe bloki zamieniają się w hotele. Wiele kwater działa nielegalnie. Rynek wymaga ucywilizowania. Nad regulacjami pracuje resort sportu i turystki.

Mieszkanie na doby

O ciemnej stronie najmu krótkoterminowego mówiono podczas organizowanego przez „Rzeczpospolitą" „Spotkania liderów branży nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych". Adwokat Maciej Górski, założyciel Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości, przypomniał, że rynek wynajmu zmienił się 12 lat temu, kiedy to dwóch 27-latków z San Francisco założyło portal Airbnb.

– Inwestorzy dostrzegli możliwość większych zarobków, jakie daje najem krótkoterminowy – mówił. – W Polsce coraz częściej zaczyna się mówić, że ten rynek wymaga uregulowania tak jak to jest na świecie – podkreślał. Instytut Badań nad Prawem Nieruchomości przeanalizował dziesięć miast Europy i Stanów Zjednoczonych, w których wprowadzono bardziej lub mniej restrykcyjne regulacje.

– Mamy ograniczenia albo ilościowe, albo powierzchniowe – wyjaśniał Maciej Górski. – W Paryżu na przykład można wynajmować mieszkanie na doby 120 dni w roku. W Barcelonie można podnająć tylko połowę lokalu. W Nowym Jorku właściciel przyjmie najemcę tylko wtedy, gdy sam jest w mieszkaniu – opowiadał.

Mecenas Górski zwracał też uwagę na kwestie podatkowe. – Miasta rozróżniają opodatkowanie w zależności, czy jest to najem krótko-, czy długoterminowy – tłumaczył.

Czy takie regulacje są rzeczywiście potrzebne? Adwokat z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości zauważył, że wynajmowane na doby mieszkania zwiększają ofertę, na czym zyskują klienci – turyści, biznesmeni.

– Miasta widzą jednak zagrożenie dla swoich zasobów. Skierowanie lokali na rynek najmu na doby wyłącza je z najmu długoterminowego – podkreślał. – Nie pozostaje to bez wpływu na wzrost cen mieszkań. Nie można jednak zapominać, że ten rynek się profesjonalizuje, są wyspecjalizowani w obsłudze najmu operatorzy, są inwestorzy oferujący potężne portfele lokali na wynajem krótkoterminowy – oceniał.

Mecenas podał, że w Warszawie jedno wynajmowane mieszkanie przypada na ok. 300 mieszkańców, w Nowym Jorku – 220, w Paryżu – 60. – Ale już w Krakowie jedno mieszkanie przypada na ok. 120 mieszkańców – wskazywał, podkreślając, że najem na doby ma nie tylko ciemne strony. Nie można ignorować faktu, że miasta zarabiają na turystce.

Piotr Sawicki, p.o. dyrektora Biura Rozwoju Gospodarczego w stołecznym ratuszu, oceniał, że najem nieruchomości na krótko to raczej wyzwanie, a nie problem, choć rynek wymaga regulacji. – Nie zgadzam się, że powinniśmy całkowicie zakazać wynajmu mieszkań na doby – podkreślał. – Warszawa przyjmuje 26 mln turystów rocznie, pod względem ich liczby jesteśmy w kraju absolutnym liderem. 10 mln zostaje w mieście na noc, reszta nie nocuje, przyjeżdża tylko na jeden dzień. Niektórzy są przekonani, że noclegi w stolicy są bardzo drogie. Oferta najmu mieszkań na doby mogłaby zagospodarować przynajmniej część z tych jednodniowych turystów.

Na inwestycje w mieszkania wynajmowane na krótko zwracał też uwagę Paweł Rudiak, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych w firmie doradczej CBRE. – Inwestorzy wykorzystują wielki popyt na rynku mieszkaniowym, budując portfele nieruchomości – mówił. – Mieszkaniami trzeba się oczywiście aktywnie zajmować. W przypadku przekazania zarządzania najmem wyspecjalizowanej firmie trzeba się liczyć ze spadkiem rentowności z inwestycji, bo zyskiem trzeba się podzielić z operatorem – wyjaśnia.

Mieszkania wynajmowane na doby są konkurencją dla hoteli i lokali w condohotelach. Czy budujący takie obiekty czują się zagrożeni?

Szymon Wróblewski, prezes grupy Zdrojowa Invest, podkreślał, że rynek mieszkaniowy był zawsze wielokrotnie większy niż hotelowy. – W zeszłym roku powstało 100 tys. mieszkań, podczas gdy condohoteli – może setki – mówił. – Na tych rynkach mamy też różnych klientów. W condohotele inwestują spółki, przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą. Kupują nieraz kilka lokali. To sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego dla profesjonalnych inwestorów.

Według Szymona Wróblewskiego wyjaśnienia na rynku najmu na doby wymagają kwestie podatkowe. – Za większość mieszkań jest odprowadzany podatek jak od lokalu mieszkalnego, a powinien być podatek od działalności gospodarczej jak w przypadku condohoteli – podkreślał. – To wszystko jest uregulowane, ale nie jest kontrolowane.

Pokój w hotelu

Idealnym rozwiązaniem dla inwestora, który chce zarabiać na turystach i biznesmenach, wydają się condohotele. Takie obiekty rosną już nie tylko w górskich i nadmorskich kurortach, na Mazurach, ale i w centrach aglomeracji. Deweloperzy kuszą klientów gwarantowanymi zyskami.

Uczestniczący w debacie Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), mówił, że urząd przygląda się uważnie rynkowi condohoteli właśnie z powodu obietnic gwarantowanych zysków.

– Złoto też miało zyskiwać na wartości, a mamy potężną aferę i kolejki poszkodowanych – przypominał. – W przypadku condohoteli prezentowane są stopy zwrotu, ale jak się wczytać w niektóre umowy, to okazuje się, że mają obowiązywać na przykład po pięciu latach. Poza tym trzeba się zastanowić, ilu turystów przyjedzie do naszego obiektu. Tanie loty mogą nam sprzyjać, ale nikt nie da nam pewności, że tak będzie zawsze. Tak jak nikt nie zagwarantuje nam dobrej pogody. Może się więc zdarzyć, że turyści wybiorą inny kierunek. Pytanie, jak wtedy nasza inwestycja ma się zwrócić – wskazywał.

Szymon Wróblewski podkreślał, że nie ma czegoś takiego jak gwarantowane zyski. – My, jako Zdrojowa Invest, informujemy każdego klienta, że zrobimy absolutnie wszystko, aby dostał pieniądze, ale może się zdarzyć kryzys – mówił. – Z drugiej strony obłożenie hoteli w Polsce według GUS jest bardzo wysokie, niezależnie od sezonu. My pierwszy hotel otworzyliśmy dziesięć lat temu i wypłaciliśmy dotąd klientom 100 mln zł.

Prezes Zdrojowej podkreślał, że na rynku condohoteli najważniejsza jest lokalizacja i miks usług. Liczą się też architektura i dobry serwis. Zawsze jednak istnieje ryzyko, że obok naszego hotelu powstanie kolejny, bardziej nowoczesny, z jeszcze lepszą ofertą usług.

– Nikt nie może tego wykluczyć – przyznawał Szymon Wróblewski. – Trzeba trzymać rękę na pulsie i dostosowywać się do rynku. Informujemy też klientów, że będą musieli ponieść koszty modernizacji pokoju, a części usługowe bierzemy na siebie. Trzeba też zwrócić uwagę, że większość condohoteli jest nimi tylko z nazwy. Deweloperzy mieszkaniowi czasem wywieszają taki szyld, żeby przyciągnąć klientów. Tymczasem obiekt musi spełniać warunki stawiane hotelom. Musi być wydane pozwolenie na budowę hotelu, a marszałek województwa daje promesę na posługiwanie się taką nazwą. Potem komisja kategoryzacyjna nadaje obiektowi od jednej do pięciu gwiazdek – tłumaczył.

Czy kupno pokoju w takim obiekcie może być ryzykowne? Mec. Maciej Górski miał tylko jednego klienta, który stracił na tym biznesie. Chodzi o osławiony condohotel we Władysławowie. – Każda gwarancja jest warta tyle, ile jej zabezpieczenie – mówił. – Zobowiązanie się spółki do wypłacania czynszu przez 10–15 lat nie jest żadną gwarancją.